Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Евсеенко А.В., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО1, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 августа 2016 года № 19, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17.08.2016г. № 19, которым на основании заявления ФИО4 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 961 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 4 764 523 руб., возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 9 618 542,01 руб. ФИО4 использует земельный участок без правовых оснований, в отсутствие заключенного договора аренды, права на пересмотр его кадастровой стоимости не имеет. ФИО4 не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ФИО4 в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объектов недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности. При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом оценщик включил в расчет аналог № 9 со значением стоимости 171 руб., при этом указал, что в доверительный интервал входят объекты с диапазоном стоимостей от 180 до 290 руб. (стр. 73 отчета). При исключении указанного аналога из выборки рыночная стоимость земельного участка составит 5 080 761 руб., т.е. на 316 238 руб. больше, чем определена в Отчете об оценке.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО4, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО4 представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Экспертное заключение на данный Отчет представлено не было, в связи с тем, что с 01.07.2016г. эта процедура не является обязательной. В силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФИО5 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, т.к. является собственником объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, и, как следствие имеет исключительное право на его приобретение. Административным истцом не представлено доказательств иного размера рыночной стоимости земельного участка, доводы о недостоверности Отчета надлежащими доказательствами не подтверждены.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал по тем основаниям, что оспариваемое решение Комиссии является законным. ФИО4 является собственником объектов недвижимости на спорном земельном участке, в связи с чем, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.11.2015г. признаны незаконными действия Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска по отказу в предоставлении ФИО4 спорного земельного участка в аренду. В настоящее время договор аренды находится на стадии согласования условий.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО6, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи доли от 14.09.2009г., решения Арбитражного суда Хабаровского края от 01.03.2009г. №А73-4636/2009, договора купли-продажи от 08.09.2010г. б/н, ФИО4 является долевым собственником, доля в праве №, недвижимого имущества – топливно-раздаточный комплекс, назначение нежилое, 1-этажный, инв. №, основное строение (лит. З) 5,3 кв.м, операторская (лит. Б) 31,6 кв.м, нефтехранилище (лит.лит. Г1-Г-5) по 30 кв.м, нефтехранилище (лит. Г6) 37,5 кв.м, резервуары (лит.лит. Г7-Г14) по 15 кв.м, сарай (лит.Г15) 5,7 кв.м, топливно-раздаточные колонки (лит.лит Г16-Г18) по 4,8 кв.м, электрокабель. Трубопровод протяженностью 66 м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер – №. Свидетельство о праве собственности № выдано 23.09.2010г.

Указанное недвижимое имущество расположено на спорном земельном участке.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 10.11.2015г. признан незаконным отказ Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска об отказе в предоставлении в аренду указанного земельного участка ФИО4, с возложением обязанности в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить ФИО4 проект договора аренду земельного участка.

Из пояснений представителя заинтересованного лица следует, что в настоящее время договор аренды находится на стадии согласования условий.

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № был поставлен 15.06.2010г. Кадастровый номер № равнозначен кадастровому номеру №. Предыдущий кадастровый номер № равнозначен кадастровым номерам №. Разрешенное использование: под топливно-раздаточный комплекс.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 9 618 542,01 руб.

05.08.2016г. ФИО4 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 84-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный 25.07.2016г. оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 01.01.2012г. составляет 4 764 523 руб.

Положительное экспертное заключение на указанный Отчет в Комиссию не предоставлялось, что не является нарушением Закона об оценочной деятельности, поскольку в соответствии с положениями статьи 17.1 указанного Закона (в редакции Федерального закона от 08.06.2015г. № 145-ФЗ) экспертиза отчета проводится на добровольной основе.

На заседании Комиссии от 17.08.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 50,5%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г. в размере 4 764 523 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО7 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО8 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО9 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято Комиссией в составе ее председателя ФИО2, члена комиссии ФИО7 при участии секретаря комиссии ФИО10

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 84-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка.Доводы административного истца об отсутствии у ФИО4 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 7 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Являясь долевым собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050901:81, ФИО4 обладает исключительным правом выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, соответственно имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, ФИО4 соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

Обратившись в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, ФИО4 в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка представил Отчет № 84-ОН об определении рыночной стоимости земельного участка от 25.07.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает не обоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использованы сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж, а также доходный подход, в рамках которого применен метод капитализации земельной ренты. Приведены обоснованные выводы об отказе от использования затратного подхода, и иных методов в рамках сравнительного и доходного подходов.

В качестве источника информации об объектах аналогах использовано еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска «Вся недвижимость Хабаровска» № 6 (232) от 22.02.2010г., № 18 (244) от 17.05.2010г., № 50 (326) от 26.11.2011г., № 44 (320) от 14.11.2011г., № 10 (286) от 21.03.2011г., журнал «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011гг.», портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (www.portal.rosreestr.ru), сайт Публичная кадастровая карта (www.maps.portal.rosreestr.ru), сайт администрации г.Хабаровска (http://old.gov.khabkrai.ru), обзор «Вторичный земельный рынок Хабаровского края на 01.01.2012г.», обзор «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска на 01.04.2010г.».

Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м земельного участка.

В рамках сравнительного подхода в ходе анализа рынка земельных участков в г. Хабаровске оценщиком выявлено 41 земельный участок, отобрано 8 объектов-аналогов, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком.

Объект оценки расположен в производственной зоне г.Хабаровска (зона П-2), назначение под топливно-раздаточный комплекс. В результате анализа рынка купли-продажи земельных участков, оценщику не удалось выявить ни одного аналога с назначением аналогичным объекту оценки, в связи с чем в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки в производственных зонах г.Хабаровска (зоны К-1, К-2, П-1, П-2, П-3), предназначенные под промышленную застройку, в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Хабаровске», утв. Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. № 211 и картой градостроительного зонирования, с последующей корректировкой на назначение.

При отборе потенциальных аналогов оценщик провел проверку по следующим параметрам: вид права; условия продажи; дата продажи; категория земель; назначение земельного участка; местоположение; площадь.

Произведены корректировки по сопоставимым ценообразующим факторам: на условия продажи; на дату продажи; на местоположение; на назначение; на наличие руинированных строений; на площадь (таблицы 23, 25, 26, 27 Отчета), приведено объяснение применяемых корректировок со ссылками на источники информации.

После определения надежности полученных результатов, один объект-аналог, выходящий за пределы доверительного интервала, исключен из выборки, к расчету приняты скорректированные стоимости 7 объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода стоимость земельного участка определена в размере 4 888 611 руб.

В рамках доходного подхода величина земельной ренты определена как доход от сдачи в аренду земельного участка за вычетом расходов, которые несет собственник участка (налог на землю). Величина земельной ренты за оцениваемый земельные участки определена с использованием данных результатов торгов в форме аукционов на право на заключение договора аренды земельных участков под промышленную застройку в Хабаровске. При отборе потенциальных аналогов оценщик провел проверку по следующим параметрам: вид права; условия сдачи в аренду; дата сдачи в аренду; категория земель; назначение; местоположение; площадь. Корректировки применены по сопоставимым ценообразующим факторам: на дату сдачи в аренду; на местоположение; на назначение; на площадь (таблицы 33, 35, 36, 37 Отчета) и объяснений применяемых корректировок.

После определения надежности полученных результатов к расчету приняты скорректированные стоимости 3 объектов-аналогов, один из которых (аналог № 9) со значение стоимости 171 вышел за пределы доверительного диапазона (от 180 до 290), который согласно Отчету накрывает реальную рыночную стоимость объекта оценки с определенной вероятностью 95% и определяется как «рыночная стоимость» (среднее значение) плюс/минус «предельная ошибка. Два других аналога включены в расчеты со стоимостью 251 (№ 4) и 278 (№8), т.е. ближе к максимальному значению диапазона.

Для определения коэффициента капитализации использован метод определения ставки дисконтирования.

В рамках доходного подхода стоимость земельного участка определена в размере 4 620 022 руб.

Сопоставив, показатели стоимости, достигнутые в рамках сравнительного и доходного подходов, проведя согласование результатов путем балльной оценки, оценщик определил стоимость земельного участка в размере 4 764 523 руб.

Из показаний свидетеля ФИО6 в судебном заседании следует, что при доходном подходе в результате определения надежности полученных результатов в доверительный диапазон (стоимости от 180 до 290 руб.) попали только два аналога, что, исходя из многолетнего опыта практикующих оценщиков является недостаточным, в связи с чем, она включила в расчеты третий аналог (№9) со стоимостью 171 руб., поскольку он был ближе всего по ценообразующим факторам: расположен в градостроительной территориальной зоне П-2, наиболее соответствует по площади объекту оценки, скорректированная стоимость по аналогу близка к диапазону доверительного интервала. Указанное не является нарушением требований федеральных стандартов оценки.

Доводы представителя административного истца о недостоверности Отчета об оценке ввиду его несоответствия федеральным стандартам оценки, опровергаются вышеприведенными положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО6 в судебном заседании.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участка в ином размере, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, включение в расчет при доходном подходе объекта-аналога № 9 указанным нарушением не является.

На основании изложенного суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, основания для признания решения Комиссии незаконным, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 августа 2016 года № 19, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО4 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 21 декабря 2016 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз