Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-814/2017 по административному исковому заявлению ООО «Алдис» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области. заинтересованным лицам Администрации г.о.Тольятти, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Министерству имущественных отношений Самарской области о восстановлении срока пересмотра кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Алдис» ФИО2 А..

у с т а н о в и л:

ООО «Алдис» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить срок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером:№ и установить кадастровую стоимость указанного нежилого здания равной рыночной стоимости в размере 29 627 015 руб. без НДС.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеуказанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года в размере 51 480 840,77 руб. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>», в размере 29 627 015 руб. /без НДС/, что значительно ниже его кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости нежилого здания нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим просит его требование удовлетворить, восстановить срок пересмотра кадастровой стоимости данного объекта и установить его кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала исковое требование в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Административные ответчики: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о.Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области и Администрация г.о.Тольятти представили отзывы.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «Алдис»» требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом здании с кадастровым номером: № площадью * ***,* кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 51 480 840,77 руб.

Датой определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта является 03.07.2012 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Алдис» является собственником нежилого здания и уплачивает налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, поскольку спорный объект включен в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, для целей налогообложения на 2017 год, утвержденный приказом Министерства имущественных отношений Самарской области №1907 от 14.11.2016 года.

Будучи не согласным с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, административный истец обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № по состоянию на 03.07.2012 года составляет 29 627 015 руб. без учета НДС.

Истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, и 12.07.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия не приняла к рассмотрению заявление ООО «Алдис» ввиду истечения срока подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 03.07.2012 г., на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

В отчете приведены сведения о применяемых стандартах, о принятых при проведении оценки допущениях, о заказчике и об оценщике. Описание объекта оценки, его количественных и качественных характеристик, его местоположение произведено на основании анализа представленных оценщику правоустанавливающих документов, документов технической инвентаризации.

Оценщиком произведено исследование рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Использование для расчета рыночной стоимости объекта оценки доходного и сравнительного подхода оценщиком мотивировано.

От применения затратного подхода оценщик обоснованно отказался.

Поскольку в рамках отчета определяется рыночная стоимость объекта капитального строительства, величина стоимости, полученная в рамках каждого из подходов должна быть скорректирована на величину стоимости прав на земельный участок, приходящийся на оцениваемые помещения.

В рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода величина рыночной стоимости объекта оценки определена в размере 29 852 726 руб..

В рамках сравнительного подхода оценщик выбрал единицу сравнения, определил элементы сравнения объекта оценки с объектами-аналогами, после чего выбрал объекты-аналоги, сравнил их с объектом оценки по основным параметрам, ввел корректировки на торг, на транспортную доступность, на площадь, состояние отделки, в результате определил рыночную стоимость в рамках сравнительного подхода в размере 29 401 304 руб. без НДС.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты и присвоив сравнительному и доходному подходам весовые коэффициенты 0,5, оценщик пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости спорного объекта составляет 29 627 015 руб. без НДС.

Замечаний к отчету об оценке сторонами не приведено, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого здания, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Расхождение между кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимого имущества и его рыночной стоимостью вызвано тем, что при определении кадастровой стоимости, проведенной методом массовой оценки, не учитывались индивидуальные особенности объекта оценки, в то время как при определении рыночной стоимости эти особенности были учтены.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 03.07.2012 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 29 627 015 руб. без НДС.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 12.07.2017 года, в суд- 04.09.2017.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования ООО «Алдис» удовлетворить.

Восстановить срок для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером:№.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером: № площадью * ***,* кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.07.2012 года в размере 29 627 015 руб.

Датой обращения ООО «Алдис» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 12.07.2017 года, в суд- 04.09.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина