Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Далматово Курганской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области от 16 декабря 2019 г. №,

установил:

администрация города Далматово Курганской области (далее – администрация города Далматово) обратилась в Курганский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области (далее – Комиссия) от 16 декабря 2019 г. №.

В обоснование административного иска указано, что 16 декабря 2019 г. на основании отчета об оценке объекта, выполненного оценщиком Л.И., Комиссией принято решение №, которым определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу почтового ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 10 498 900 руб. Ранее кадастровая стоимость земельного участка составляла 62 993 652 руб.

Полагают, что многократное снижение кадастровой стоимости объекта свидетельствует о недостоверности отчета об оценке от 20 ноября 2019 г. № 148-19, подготовленного индивидуальным предпринимателем Л.И. (далее – Л.И..), который не мог быть учтен Комиссией в качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Ссылаясь на положения Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, администрация г. Далматово просит признать незаконным решение Комиссии от 16 декабря 2019 г. об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №; восстановить величину кадастровой стоимости земельного участка в размере 62 993 652 руб.

В судебном заседании представитель администрации города Далматово не участвовал, извещен надлежаще посредством размещения информации о движении административного дела на официальном сайте суда, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административных соответчиков - Управления Росреестра по Курганской области и Комиссии при Управлении Росреестра по Курганской области – М.В., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании против заявленных требований возражала.

Представители заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курганской области», Правительства Курганской области в судебное заседание не явились, в письменных отзывах просили рассмотреть административное дело в свое отсутствие.

Представитель заинтересованного лица ООО Д - генеральный директор А.Ю., действующий на основании Устава общества в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска, выражая согласие с установленной Комиссией кадастровой стоимостью в размере рыночной.

Заслушав участвующих в деле лиц, эксперта Т.П., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости соответствующего решения комиссия уведомляет об этом лицо, обладающее правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок) утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Председателем комиссии назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

На основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 г. № П/493 в Курганской области Комиссия образована в составе 4 человек.

По состоянию на дату заседания 16 декабря 2019 г. в состав Комиссии при Управлении Росреестра по Курганской области (с учетом внесенных в приказ Росреестра от 26 октября 2012 г. № П/493 изменений) входили: заместитель руководителя Управления Росреестра по Курганской области Г.А. (председатель комиссии), заместитель директора филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Курганской области» Р.В. (заместитель председателя комиссии), представитель Национального совета по оценочной деятельности В.В. (член комиссии); секретарем комиссии являлась Т.А. (и.о. начальника отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Курганской области).

Как установлено судом и подтверждается письменными материалами административного дела, ООО Д на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного использования, площадью 13 289 800 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: <адрес>.

Право собственности ООО Д» на указанный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Курганской области.

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Курганской области, за исключением земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, по состоянию на 1 января 2014 г. утверждены постановлением Правительства Курганской области от 9 декабря 2014 г. № 479.

Кадастровая стоимость принадлежащего ООО Д земельного участка определена данным нормативным правовым актом (№ приложения 1 к постановлению Правительства Курганской области № 479) в размере 62 993 652 руб.

Не согласившись с утвержденной кадастровой стоимостью генеральным директором ООО ДА.Ю. 3 декабря 2019 г. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №; к заявлению в числе прочих документов прилагался отчет от 20 ноября 2019 г. № 148-19 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, выполненный оценщиком ИП Л.И.

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составила 10 498 900 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области от 16 декабря 2019 г. № заявление генерального директора ООО ДА.Ю. удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № на основании отчета об оценке от 20 ноября 2019 г. № 148-19 по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере его рыночной стоимости в размере 10 498 900 руб.

Из материалов дела следует, что генеральным директором ООО Д» А.Ю. при обращении в Комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

О времени и месте рассмотрения заявления генерального директора ООО ДА.Ю. 16 декабря 2019г. администрация г. Далматово была извещена 6 декабря 2019 г. посредством направления соответствующего уведомления по адресу Главы г. Далматово (т. 1 л.д. 123); 19 декабря 2019 г. в адрес Администрации г. Далматово направлены копии принятых комиссией решений, в том числе решение № (т.1 л.д. 124).

Согласно представленному административным ответчиком протоколу заседания комиссии, при рассмотрении заявления генерального директора ООО ДА.Ю. (вопрос повестки № ХХХII) помимо председателя комиссии принимали участие два ее члена – заместитель председателя комиссии Р.В. и В.В., при участии секретаря комиссии Т.А.

Все присутствовавшие на заседании члены комиссии проголосовали «за» удовлетворение заявления генерального директора ООО ДА.Ю. (т.1 л.д. 111); решение (протокол заседания) комиссии подписаны председательствовавшим на заседании Г.А. и секретарем комиссии Т.А. (т.1 л.д. 122 оборот).

Вместе с тем, несмотря на соблюдение Комиссией порядка принятия решения №, суд не может согласиться с выводами Комиссии о соответствии принятого и положенного в основу оспариваемого решения отчета об оценке ИП Л.И. требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером №, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству администрации города Далматово судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета ИП Л.И. от 20 ноября 2019 г. № 148-19 требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки (далее также ФСО) при его составлении, проведение которой поручено эксперту Т.П.

В соответствии с заключением эксперта Т.П. от 14 августа 2020 г. № 07-20, составленный оценщиком Л.И. отчет № 148-19 от 20 ноября 2019 г. об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 235-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным пунктами 8 и 3 ФСО № 1, пунктами 5, 8г, 8ж, 8з, 10, 11 и 13 ФСО № 3, пунктами 7, 8, 10, 11а, 11б, 11в, 11г, 11д, 20, 22г, 22е, 30 ФСО № 7.

Основные нарушения, повлекшие неверное определение итоговой стоимости объекта оценки, это: отсутствие в отчете ИП Л.И. достоверного анализа рынка земли сельскохозяйственного назначения; использование неверной и неподтвержденной информации обо всех аналогах; использование в расчетах данных участков – аналогов № 1, № 2 и № 4, которые фактически не предлагались к продаже, отсутствие в отчете данных о фактическом назначении участка (в отчете нет сведений к каким видам угодий он относится) и расчет оцениваемого участка как залежных земель, в то время как оцениваемый участок обрабатывается и является пашней (в качестве аналогов использованы заброшенные, необрабатываемые и заросшие лесом участки, при том, что поправка на вид угодий к ним не применена); необоснованный отказ от применения корректировок на местоположение, а также применение данных справочника оценщика 2018 года, действовавшего после даты оценки.

В результате допущенных нарушений, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка по заключению эксперта определена неверно, а отчет об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке).

Суд полагает выводы эксперта обоснованными.

В соответствии с пунктами 3 и 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Согласно пунктам 5, 8ж и 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии).

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Из пунктов 7, 8, 11а, 11б, 11в и 11г Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, следует, что в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО № 1 информацию: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

Экспертом выявлены следующие нарушения требований Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта.

Так, в нарушение пункта 10 ФСО № 3 к отчету об оценке приложены не все документы, подтверждающие сведения об объекте оценки, в частности, отсутствует справка о балансовой стоимости земельного участка, хотя на стр. 12 отчета оценщик данные о стоимости приводит, то есть данная информация в отчете ничем не подтверждена.

В нарушение пункта 8 ФСО № 7 в задании на оценку (стр. 3-4 отчета) отсутствуют ссылки на документы, содержащие характеристики объекта оценки.

В нарушение пункта 8ж ФСО № 3 и статьи 11 Закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ в отчете об оценке отсутствует полное описание объекта оценки, а также распечатки информации которые могли бы подтвердить описание объекта оценки: на страницах 13-16 отчета приведены общие сведения об участке, но нет информации о фактическом использовании участка: на стр. 16 приведен план участка по данным Публичной кадастровой карты без космических снимков и всего одна фотография участка, выполненная из окна автомобиля в зимнее время, что не позволяет сделать вывод о том, как фактически используется объект оценки.

Таким образом, при описании участка не был указан вид угодий у участка – пашня, сенокосы, пастбища или залежь, в то время как это является основным ценообразующим фактором для сельскохозяйственных земель.

В нарушение пунктов 8з ФСО № 3 и пункта 11а ФСО № 7 в отчете об оценке отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки: на страницах 17-18 отчета приведена краткая характеристика Далматовского района и социально-экономические показатели в Курганской области по состоянию за 2013 год, при том, что социально-экономические показатели страны отсутствуют, отсутствует анализ влияния приведенной информации на рынок объекта оценки, на цену объекта оценки, то есть приведенной в отчете информации о социально-экономических показателях в Курганской области оценка не дана.

В нарушение пункта 11б ФСО № 7 в отчете об оценке отсутствует определение сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

В нарушение пункта 5 ФСО № 3 информация, приведенная в анализе рынка, вводит в заблуждение пользователей отчета.

В нарушение пунктов 11г, 11д ФСО № 7 в отчете об оценке отсутствуют основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, а также ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов, емкость и динамика рынка, мотивации покупателей и продавцов. В то же время на стр. 28 отчета приведено, что цена на объект оценки будет зависеть, в первую очередь, от: площади объекта, плодородности почвы, местоположения, обеспеченности инженерными коммуникациями.

Эксперт пришел к выводу, что отчет составлен с нарушениями требований Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой стоимости объекта оценки.

Так, в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункта 13 ФСО № 1, пунктов 5 и 11 ФСО № 3, пункта 20 ФСО № 7 в отчете отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В отчете отсутствуют распечатки информации, подтверждающие сведения, приведенные в анализе рынка на страницах 30-31 отчета, нет копий объявлений о продаже участков, приведенных в анализе рынка в таблице 12 отчета. Отсутствуют распечатки информации, подтверждающие характеристики аналогов – сведения Публичной кадастровой карты об участках-аналогах, информация подтверждающая, что участки-аналоги, являются пашней, как и объект оценки.

Эксперт пришел к выводу, что информация, приведенная в отчете об объектах-аналогах, использованных при расчете объекта оценки, то есть существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, надлежаще не подтверждена и не может считаться достоверной ввиду следующего.

В качестве аналогов № 1, № 2 и № 4 использованы данные участков, которые фактически не предлагались к продаже.

Так, в отношении аналога № 1 (с. Колташево Кетовский район) экспертом отмечено, что по данным объявления о продаже аналога 1, приведенного на странице 38 отчета, к продаже предлагался участок площадью 6га сельскохозяйственного назначения, форма собственности – частная.

Однако, в качестве аналога № 1 в отчете указано, что к продаже предлагается участок с кадастровым номером № (стр. 43), при этом скриншот сведений Росреестра о данном аналоге, приведенный на стр. 50 отчета, свидетельствует, что у участка, использованного как аналог № 1, собственность долевая, причем доли принадлежат разным лицам и одна из долей была продана в 2016 году, а в 2019 году на нее наложен запрет; из содержания самого объявления о продаже участка не следует, что к продаже предлагалась доля в праве.

Таким образом, ввиду отсутствия каких-либо явных ориентиров и сведений об участке в объявлении, невозможно утверждать, что по объявлению, используемому оценщиком, предлагался к продаже участок с кадастровым номером №, так как в с. Колташево имеется значительное количество участков с площадью 6 га.

В качестве аналога № 4 оценщик указал, что к продаже по данному объявлению предлагался участок с кадастровым номером № (стр. 43), при этом скриншот сведений Росреестра об аналоге, приведенный на стр. 50 отчета, во-первых свидетельствует о том, что участок с таким кадастровым номером предлагался к продаже 25 марта 2013 г., то есть до того, как был поставлен на кадастровый учет (20 мая 2013 г.). Во-вторых, согласно объявлению участок расположен в с. Сафакулево, в то время как в действительности участок с кадастровым номером № расположен в границах СПК С зарегистрированного в <адрес> Сафакулевского района. Более того, по данным объявления участок, предлагавшийся к продаже, вероятно, состоит из нескольких частей, так как в объявлении указано, что участки расположены вдоль дороги.

Таким образом, в качестве аналога № 4 использован участок, который фактически не мог предлагаться к продаже.

Как отмечает в своем заключении эксперт Т.П., по данным объявлений о продаже аналогов № 2 и № 3, приведенных на стр. 38 отчета, к продаже предлагались земельные участки, расположенные в Мишкинском районе: аналог № 2 - из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 77га (вид права не определен); аналог № 3 - из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 148 га.

При этом, в качестве налога № 3 оценщик верно указывает земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1483210 кв.м, а в качестве аналога № 2 – участок с кадастровым номером №, площадью 775427 кв.м, то есть участок, расположенный в другом кадастровом квартале. В действительности, аналог № 2 – участок с кадастровым номером № площадью 771170 кв.м, расположенный там же, где и аналог № 3.

Таким образом, в качестве аналогов №№ 1, 2 и 4 выбраны объекты с недостоверными данными о них; фактическое местоположение аналогов № 1 и № 4 достоверно установить не представляется возможным, в связи с чем такие участки не могут быть использованы в качестве аналогов при расчете объекта оценки; под видом аналога № 2 использованы данные другого участка, который не предлагался к продаже.

В нарушение пункта 20 ФСО № 7 при оценке участка оценщик не учел характеристики объекта, а именно, его фактическое назначение, то есть то, что оцениваемый участок является обрабатываемой пашней. При том, что в качестве аналогов № 2 и № 3 оценщик использовал участки с видом угодий «залежь», что очевидно следует из фотографий и снимков карт публичных сервисов (участки-аналоги № 2 и № 3 – заболоченные, заросшие лесом поля, принадлежавшие ликвидированному в 2004 году ТОО С», которые на дату продажи не обрабатывались более 10 лет); по аналогу № 4 сведения вовсе отсутствуют, его состояние и местоположение установить невозможно, так как участок снят с учета.

В тоже время объект оценки представляет собой наиболее ценную категорию земель сельхозугодий (пашни), к тому же расположен вдоль федеральной трассы и в непосредственной близости от районного центра - города Далматово.

Факт обработки оцениваемого участка также подтверждается фотографиями участка по состоянию на июль 2013 года, приведенными в публичных сервисах карт.

При отказе от применения поправки на местоположение (стр. 41 отчета) оценщик, по мнению эксперта, вводит в заблуждение пользователей отчета, необоснованно указывая, что выбранные им аналоги равноценны по своему местоположению объекту оценки.

В нарушение пункта 8 ФСО № 1 при расчете поправки на площадь участка (стр. 42) оценщик использует информацию после даты оценки, а именно – данные справочника Лейфера Л.А. за 2018 год и позднее, при том, что в примечании к справочнику прямо указана возможность его применения только с 1 января 2017 г. и позднее.

Как отмечает эксперт, на дату оценки – 1 января 2014 г. подлежали применению иные поправки на площадь по сельскохозяйственным участкам; в случае применения указанных поправок стоимость земельного участка была бы выше.

Таким образом, использование данных указанного справочника применительно к дате оценки привело к снижению стоимости оцениваемого земельного участка.

Суд полагает, что указанные и вышеприведенные в заключении экспертом нарушения оказали существенное влияние на определение адекватной величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, отчет об оценке ИП Л.И. при его надлежащей оценке членами комиссии и внимательном анализе его содержания, не мог быть положен Комиссией в основу принятия оспариваемого решения.

Заключение судебной экспертизы, подготовленное индивидуальным предпринимателем Т.П., содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта понятны и обоснованы, компетенция эксперта в области оценочной и экспертной деятельности сомнений у суда не вызывает.

Судом не принимаются представленные Управлением Росреестра по Курганской области и Комиссией письменные возражения против заключения судебной экспертизы, поскольку, приводимые в возражениях доводы не опровергают основных выводов эксперта, а именно: о недопустимости принятия оценщиком для целей оценки некорректной информации об объектах-аналогах, неравнозначности сравниваемых объектов-аналогов и объекта оценки, существенном характере допущенных оценщиком нарушений требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка и повлекших ее занижение.

В силу ст. 390 Налогового кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для определения размера земельного налога, который в соответствии со ст. 61 Бюджетного кодекса РФ зачисляется в бюджеты городских округов, в связи с чем изменение размера кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налоговых поступлений, поступающих в бюджет города Далматово, имеющего статус городского округа, что свидетельствует о наличии у администрации г. Далматово экономического интереса в оспаривании решения Комиссии, которым установлена заниженная кадастровая стоимость спорного земельного участка.

С учетом изложенного, заявленные администрацией г.Далматово требования о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области от 16 декабря 2019 г. № подлежат удовлетворению.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра (ныне реестра) недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление администрации города Далматово Курганской области удовлетворить.

Признать незаконным и нарушающим права администрации города Далматово Курганской области решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курганской области от 16 декабря 2019 г. № об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного использования, площадью 13289 800 кв.м, расположенного по адресу почтового ориентира: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, в сумме 10 498 900 руб.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 10 498 900 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Судья Д.В. Пшеничников