Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей административного истца публичного акционерного общества «Саратовнефтепродукт» Кашириной А.В., Ивановой Н.С., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Симакиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «Саратовнефтепродукт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

публичное акционерное общество «Саратовнефтепродукт» обратилось в суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просит признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000297 от 29 сентября 2021 года, № ОРС-64/2021/000298 от 29 сентября 2021 года, № ОРС-64/2021/000299 от 29 сентября 2021 года, установить кадастровую стоимость: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 444 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 989 000 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 22 635 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 976 000 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 89 785 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 21 997 000 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является собственником данных объектов недвижимости.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» по состоянию на 01 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка № установлена в размере 14 566 510 рублей 80 копеек, земельного участка с кадастровым номером № в размере 28 699 369 рублей 20 копеек, земельного участка с кадастровым номером № в размере 67 436 615 рублей 65 копеек.

Установленная кадастровая стоимость указанных выше земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником данного объектов недвижимости, вынужденного оплачивать налоговые обязательства в большем размере.

09 сентября 2021 года акционерное общество «Саратовнефтепродукт» (далее - АО «Саратовнефтепродукт») обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 02 августа 2021 года № №, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Иола» (далее – ООО «Иола»).

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 29 сентября 2021 года № ОРС-64/2021/000297, № ОРС-64/2021/000298, № ОРС-64/2021/000299 АО «Саратовнефтепродукт отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

АО «Саратовнефтепродукт» полагает указанные решения незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объектов недвижимости, одновременно просило установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела АО «Саратовнефтепродукт» уточнил административные исковые требования и просил признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000298 от 29 сентября 2021 года, № ОРС-64/2021/000299 от 29 сентября 2021 года, установить кадастровую стоимость: земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 444 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 8 977 156 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 22 635 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 26 347 140 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года.

Определением суда от 21 июня 2022 года принят отказ административного истца от требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000297 от 29 сентября 2021 года, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 89 785 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 21 997 000 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года. Производство по административному делу в указанной части прекращено.

Представители административного истца в судебном заседании поддержали заявленные требования с учетом уточнения требований по указанным основаниям.

Представитель административного ответчика в судебном заседании, поддержав письменные возражения, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, АО «Саратовнефтепродукт» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 444 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 22 635 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

09 сентября 2021 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 02 августа 2021 года № Р-62/21, составленный оценщиком ООО «Иола» Беловым И.В., в котором рыночная стоимость рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 2 989 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 5 976 000 рублей.

Перечень приложенных к заявлениям административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем, заявления административного истца правомерно приняты к рассмотрению административным ответчиком.

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 29 сентября 2021 года № ОРС-64/2021/000298, № ОРС-64/2021/000299 АО «Саратовнефтепродукт» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Сроки рассмотрения указанных заявлений административного истца административным ответчиком соблюдены.

Содержание решений от 29 сентября 2021 года № ОРС-64/2021/000298, № ОРС-64/2021/000299 соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № П/0287.

Таким образом, порядок и форма принятия оспариваемых решений государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № от 02 августа 2021 года № Р-62/21, составленного оценщиком ООО «Иола» Беловым И.В., государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении № ОРС-64/2021/000298 от 29 сентября 2021 года указало, что отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно в пункте 7, подпункте 7.1 на странице 35-36 отчета оценщик недостаточно исследует сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект, что является нарушением пункта 11 «б» ФСО № 7. В таблицах 7.1.6 на странице 35, 9.1.1 на странице 53 оценщик указывает разрешенное использование объекта-аналога № 3 - для размещения объектов дорожного сервиса. Согласно данным публичной кадастровой карты разрешенное использование объекта-аналога № 3 - пищевая промышленность, т.е. не относится к одному сегменту рынка с объектом оценки и не сопоставим с ним по ценообразующим факторам, что является нарушением пункта 15, пункта 22 «б» ФСО № 7. На страницах 35, 53 отчета оценщик указывает, что на земельном участке объекта -аналога № 2 нет построек, однако согласно скриншота на странице 255 на участке расположено два ангара, что вводит в заблуждение и является нарушением пункта 5 ФСО № 3. Не вводя корректировку на наличие улучшений на земельном участке аналога № 2, оценщик вводит в заблуждение. В таблице 9.1.1. на странице 53 отчета оценщик указывает дату сделки/предложения объектов - аналогов - соответствует дате оценки. На скриншотах объявлений объекта-аналога № 1 дата публикации объявления указана как «вчера», объектов-аналогов № 2 и № 3 - 9 июня, что является нарушением пункта 11 ФСО № 3. На страницах 36 и 54 отчета оценщик указывает об удаленности объекта от крупной автодороги, что опровергает данными с яндекс карты и сведениям органов местного самоуправления, согласно которым оцениваемый объект находится в непосредственной близости крупной автодороги и города, что нарушает требования пункта 22 ФСО № 7. Информация, используемая оценщиком - Справочник оценщика под редакцией Лейфера Л.А. за 2018 года является неактуальной, поскольку дата оценки объекта 2021 год.

В решении № ОРС-64/2021/000299 от 29 сентября 2021 года государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» указало, что отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно в таблицах 7.1.5 на странице 34, 9.1.7 на странице 75 отчета оценщик указывает разрешенное использование объектов-аналогов №№ 1, 4 - для размещения объектов промышленного назначения, объекта-аналога № 2 – объекта -аналога № 3 – для размещения объектов дорожного сервиса, однако согласно данным публичной кадастровой карты и справочной информации по объектам недвижимости, разрешенное использование объекта-аналога № 1 - для ведения сельскохозяйственного производства, объекта-аналога № 4 - для строительства автосалона, следовательно указанные объекты не относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки и не сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, что является нарушением пунктов 15, 22 «б» ФСО № 7. На скриншотах объявлений объекта-аналога № 1 дата публикации объявления указана как «вчера», объектов -аналогов № 2 и № 3 - 9 июня, что является нарушением пункта 11 ФСО № 3. На страницах 34 и 75, 25 и 75 отчета оценщиком неверно указаны передаваемые права объектов-аналогов № №5, 6 и статус населенного пункта объектов-аналогов № №5, 6. что нарушает требования пункта 5 ФСО № 3 и пункта 22 ФСО № 7.

На страницах 35, 75 оценщик указывает статус населенного пункта объектов-аналогов № № 3 и 4 - областной центр, однако по данным публичной кадастровой карты адреса объектов-аналога № № 3 и 4 - населенные пункты области. На странице 75 отчета оценщиком не корректно указаны даты на скриншотах объявлений, что нарушает требования пункта 11 ФСО № 3. Информация, используемая оценщиком - Справочник оценщика под редакцией Лейфера Л.А. за 2018 года является неактуальной, поскольку дата оценки объекта 2021 год.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «О оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанных земельных участков, судом назначена судебная экспертиза проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 501/6-4 от 08 апреля 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Семенова К.А., оценщиком при составлении отчета № № Р-62/21 от 02 августа 2021 года использованы неполные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно: в отчете об оценке отсутствуют принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, что является нарушением требования пункта 8 «в» ФСО № 3; допущения, на которых должна основываться оценка, что является нарушением требования пункта 1 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297; допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки и сравнительный подход не соответствуют существующим стандартам.

Заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Семенова К.А. соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт Семенов К.А., составивший заключение, имеет высшее техническое образование (по специальности инженер), высшее юридическое образование (по специальности юриспруденция), экспертную специальность 16.1 «Исследование строительных объектов и территории функционально связанной с ними, в том числе и с целью определения их стоимости», стаж экспертной работы по данной специальности с 2011 года (11 лет).

Выводы эксперта Семенова К.А. об использовании неполных сведений об объектах-аналогов, допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости оценщиком ООО «Иола» Беловым И.В. при составлении отчета № Р-62/21 от 02 августа 2021 года и неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки земельных участков с кадастровыми номерами № оценщиком ООО «Иола» Беловым И.В. использованы неполные сведения об объектах-аналогах, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта № 501/6-4 от 08 апреля 2022 года Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Семенова К.А.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления АО «Саратовнефтепродукт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления АО «Саратовнефтепродукт» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Доводы административного ответчика о невозможности установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в случае отказа в удовлетворении требований о признании решений бюджетного учреждения незаконными, основаны на ошибочном толковании вышеприведенных правовых норм, так как, несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным. Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости напрямую связан с размером налога, подлежащего уплате административным истцом, и в целях реализации приведенной задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, равными их рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 444 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 22 635 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05 мая 2021 года эксперт Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Семенов К.А. использовал в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, отказ от применения затратного и доходного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7.

Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: цене продажи и запрашиваемой цене, физических характеристиках, местоположении, наличию дополнительных улучшений, дате продажи, площади объекта.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов -аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенные на <адрес>. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки цен продаж и запрашиваемых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 05 мая 2021 года определено в размере 8 977 156 рублей земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 05 мая 2021 года определено в размере 26 347 140 рублей.

Заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Семенов К.А. соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Правом заявить ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы стороны не воспользовались.

Представителем административного истца представлены возражения по проведенной экспертом Семеновым К.А. экспертизе, из которых следует, что экспертом не указано, какие нарушения допущены в сравнительном подходе, при проведении расчетов использованы сведения о ценах предложений аналогов, датированных после даты оценки, в заключении эксперта не отражено, что эксперт провел исследование на предмет наличия объектов-аналогов на дату определения рыночной стоимости участков 05 мая 2021 года, исследовал объекты-аналоги, представленные в отчете об оценке ООО «Иола», не отражены причины и критерии, по которым эксперт не принял объекты-аналоги оценщика, критерии подбора объектов-аналогов, в таблице месячной и годовой инфляции не учтен процент инфляции за март 2022 года, что противоречит требованиям пункта 8 ФСО № 1.

Суд считает, что указанные доводы не являются обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом не указано, какие нарушения допущены в сравнительном подходе, опровергается материалами дела, а именно в заключении эксперта в таблицах № № 1, 3 указано о том, что допущение ограничений в рамках подбора объектов-аналогов сравнительного подхода не соответствует. Как пояснил в судебном заседании эксперт Семенов К.А., не соответствие заключается в подборе аналогов в части расположения объектов, им подобраны более подходящие объекты-аналоги, соответствующие виду и расположению разрешенного использования.

Применение объектов-аналогов на дату проведения исследования, с последующей корректировкой на указанную ретроспективную дату, позволяет проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов эксперта, поскольку, применение объектов-аналогов на дату исследования не позволяет связаться с продавцом, уточнить характеристики объекта, так как объект уже может быть продан, а само объявление может быть удалено.

Необоснованным является довод представителя административного истца о том, что экспертом не исследованы объекты-аналоги, указанные в отчете эксперта ООО «Иола» Белова И.В., поскольку в таблице №3 заключения указано, что допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки в рамках сравнительного подхода не соответствуют требованиям, в таблице №4-6 указаны характеристики исследуемых объектов, в том числе категория земель и их разрешенное использование, экспертом были подобраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги, более подходящие, чем указаны в отчете ООО «Иола».

Довод представителя административного истца о том, что экспертом в таблице месячной и годовой инфляции не учтен процент инфляции за март 2022 года не может быть принят во внимание, поскольку экспертом был применен коэффициент перевода в цены на исследуемый период с учетом таблиц месячной инфляции, согласно данным, представленным на сайте Банка России на момент проведения экспертизы, применена корректировка перевода стоимости с мая 2021 года на март-апрель 2022 года.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений как процессуального законодательства, так и законодательства об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решений бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 05 мая 2021 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 09 сентября 2021 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Федеральным бюджетным учреждением Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 86 400 рублей, что подтверждается счетом.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконными оспариваемых решений бюджетного учреждения отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера. Кроме того, по итогам рассмотренного спора, с учетом специфики его предмета, суд полагает, что административного истца нельзя рассматривать как лицо, в пользу которого состоялось решение суда. В такой ситуации расходы по производству экспертизы подлежат взысканию с административного истца независимо от того по чьей инициативе была назначена судебная экспертиза по делу.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Административный истец полагает, что расходы на проведение судебной экспертизы в размере 86 400 рублей являются завышенными, при этом представляет ответ общества с ограниченной ответственностью «Саратовская Независимая Экспертно-Консультационная Служба» от 16 мая 2022 года, согласно которому стоимость проведения аналогичной экспертизы составляет 60 000 рублей.

В целях проверки доводов административного истца о чрезмерности судебных расходов на проведение экспертизы, судом у Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации было запрошено письменное экономическое обоснование стоимости по проведенной экспертизы и фактически затраченного времени на ее проведение.

Как указало Федеральное бюджетное учреждение Саратовская Лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации стоимость проведенной по настоящему делу экспертизы определена в соответствии с приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 сентября 2021 года № 169 «Об утверждении размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации и Порядка применения размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации», приказом Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 07 декабря 2021 года № 84 ос/д, а также приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 88 «Об утверждении Порядка определения платы для физических и юридических лиц за услуги (работы), относящиеся к основным видам деятельности федерального бюджетного учреждения, оказываемые им сверх установленного государственного задания, а также в случаях, определенных федеральными законами, в пределах установленного государственного задания».

В силу пунктов 4, 5 приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 22 марта 2011 года № 88 учреждение формирует и утверждает перечень платных услуг (работ), а также размер платы за услуги (работы) по согласованию с Министерством юстиции Российской Федерации.

Размер платы за услуги (работы) определяется на основании: установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации цен (тарифов) на соответствующие платные услуги (работы) по основным видам деятельности учреждения; размера расчетных и расчетно-нормативных затрат на оказание учреждением платных услуг (работ) по основным видам деятельности, а также на содержание имущества учреждения с учетом: а) анализа фактических затрат учреждения на оказание платных услуг (работ) по основным видам деятельности в предшествующие периоды; б) прогнозной информации о динамике изменения уровня цен (тарифов), входящих в состав затрат учреждения на оказание платных услуг (производство работ) по основным видам деятельности, включая регулируемые государством цены (тарифы) на товары, работы, услуги субъектов естественных монополий; в) анализа существующих и прогнозируемых объема рыночных предложений на аналогичные услуги (работы) и уровня цен (тарифов) на них; г) анализа существующего и прогнозируемого объема спроса на аналогичные услуги (работы).

В соответствии с финансово-экономическим обоснованием стоимость экспертного часа составила 600 рублей, трудозатраты: ознакомление с материалами дела - 24 часа; составление заключения - 120 часов, из них затрачено: земельный участок с кадастровым номером № - 40 часов, земельный участок с кадастровым номером № - 40 часов; земельный участок с кадастровым номером № - 40 часов. Стоимость проведенной экспертизы составила: 600 рублей * 144 часа = 86 400 рублей. Стоимость экспертизы не является завышенной, расчет соответствует требованиям, определенным приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 сентября 2021 года № 169 «Об утверждении размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации и Порядка применения размера затрат времени на производство судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации».

При таких обстоятельствах с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать расходы на проведение судебной экспертизы в размере 86 400 рублей. При этом, взыскивая с административного истца расходы по проведению судебной экспертизы по объекту недвижимости – земельный участок с кадастровым номером № в размере 24 000 рублей, суд учитывает положения части 1 статьи 113 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, так как административный истец после проведения по делу судебной экспертизы отказался от административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2021/000297 от 29 сентября 2021 года, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 89 785 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 21 997 000 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «Саратовнефтепродукт» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решений, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 444 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 8 977 156 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 22 635 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 26 347 140 рублей по состоянию на 05 мая 2021 года.

Датой подачи заявлений считать 09 сентября 2021 года.

В удовлетворении административного искового заявления публичного акционерного общества «Саратовнефтепродукт» в части требования об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2021/000298 от 29 сентября 2021 года, № ОРС-64/2021/000299 от 29 сентября 2021 года отказать.

Взыскать с публичного акционерного общества «Саратовнефтепродукт» в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовской Лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 86 400 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова