Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Город Шахмат» к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетному учреждению Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Город Шахмат» обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением и в обоснование заявленного требования указало, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 1540,7 кв.м., расположенное по адресу: <Данные изъяты>. Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14 сентября 2021 г. № 106-од утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия. По состоянию на 1 января 2021 г. кадастровая стоимость здания составляет <Данные изъяты>. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком <Данные изъяты> в отчете об оценке №М-10/5 от 16 октября 2023 г. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению размера уплачиваемого налога на имущество организаций.

Просит суд установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 1540,7 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости <Данные изъяты> рубль по состоянию на 1 января 2021 г.

В отзыве Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на отчет об оценке № М-10/5 от 16 октября 2023 г. указывается, что, согласно данным ЕГРН, нежилое здание пришло на оценку без года постройки, поэтому для расчета физического износа был взят средний год постройки в квартале, который рассчитывался из значения 2014 года постройки. При расчете БТИ использовался материал наружных стен по данным ЕГРН (из прочих материалов), а согласно техническому паспорту материал стен «кирпичные», что также повлияло на размер кадастровой стоимости. Административный истец замечания к проекту отчета о кадастровой стоимости о годе постройки и материале наружных стен в отношении спорного объекта недвижимости в учреждение не направлял. Расхождение между кадастровой стоимостью спорного здания и его рыночной стоимостью не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки.

В письменной позиции оценщик <Данные изъяты> указывает, что сравнительный анализ ценообразующих факторов, использованных при определении кадастровой и рыночной стоимости, имеет значительные отличия. Год строительства по данным расчета БТИ - 2014 г., определенный физический износ составил 16,59%. Согласно представленному техническому паспорту на здание, выданному ГУП РУН «Калмтехинвентаризация», по состоянию на 1 марта 2001 г., год строительства - 1998, определенный в результате проведенного осмотра физический износ составил 30%. Материал стен БТИ применен из расчета «из прочих материалов», тогда как фактически стены - кирпичные. Выполненный оценщиком отчет соответствует федеральным стандартам оценки, Закону об оценочной деятельности. Оценщиком был проведен осмотр здания, определен физический износ, проведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, анализ ценоообразующих факторов.

В судебном заседании генеральный директор Акционерного общества «Город Шахмат» Фисенко В.Ю. административные исковые требования поддержал.

Представители административных соответчиков Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», представители заинтересованных лиц Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Республике Калмыкия, Администрации города Элисты Республики Калмыкия, Правительства Республики Калмыкия о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и заинтересованных лиц, отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав генерального директора Акционерного общества «Город Шахмат» Фисенко В.Ю., исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как следует из материалов дела, Акционерное общество «Город Шахмат» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 1540,7 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано 8 июня 2016 г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере <Данные изъяты> и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 14.09.2021 № 106-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Калмыкия». Сведения о кадастровой стоимости здания внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 декабря 2021 г. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2022 г.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Статьей 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

Налоговая база по налогу на имущество организаций в силу пункта 1 статьи 375 Налогового кодекса РФ определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.

Принимая во внимание, что Акционерное общество «Город Шахмат» является собственником объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Из статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) следует, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В соответствии со статьей 12 Закон об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет №М-10/5 от 16 октября 2023 г., выполненный оценщиком <Данные изъяты>, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 1 января 2021 г. составляет <Данные изъяты> рубль.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ, статья 61 КАС РФ).

Изучив представленный отчет об оценке, суд приходит к выводу, что отчет оценщика <Данные изъяты> №М-10/5 от 16 октября 2023 г. выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Так, отчет содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Как следует из отчета, по результатам изучения информации о характеристиках объекта оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в технической документации, с учетом результатов осмотра, анализа сегмента рынка, оценщик пришел к выводу, что объект оценки нежилое здание, относится к офисным помещениям, расположен на земельном участке для размещения административного здания. В результате осмотра здания установлено, что оно построено в 1998 г., находится в удовлетворительном состоянии, эксплуатируется, фактически используется только первый этаж здания под офисные помещения. Внутренней отделке требуется косметический ремонт. Второй и третий этажи здания не используются ввиду отсутствия арендаторов и спроса на данные помещения. Степень фактического физического износа с учетом положений Методики определения физического износа гражданских зданий и данных ВСН 53-86 (р) составила 30,0% на дату оценки. Согласно таблице классификации состояний в соответствии с Методикой определения физического износа гражданских зданий, а также визуального осмотра, технической документации, состояние объекта характеризуется как II - удовлетворительное (21%-40%), работоспособное. Признаков функционального износа в оцениваемом здании не выявлено. Внешние факторы, влияющие на стоимость объекта, отсутствуют. Иных факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость, кроме количественных и качественных характеристик объекта оценки, не выявлено.

Оценщиком проведен анализ рынка продаж офисно-торговой недвижимости на 1 января 2021 г. в районе расположения объекта оценки (г.Элиста), установлено, что по состоянию на дату оценки аналогичные предложения представлены в достаточном количестве, выявленные аналоги по ценообразующим факторам аналогичны объекту оценки.

Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом оценки, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. №611. Диапазон цен предложений 15052 - 35087 руб./кв.м.

Вывод оценщика о наиболее эффективном использовании объекта оценки по его функциональному назначению в качестве офисно-торгового назначения сделан с учетом конструктивных особенностей объекта, его местоположения, законодательно разрешенного использования, экономической приемлемости и максимальной эффективности.

Оценщиком осуществлен выбор подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Вывод оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества основан на применении сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от применения доходного подхода к оценке мотивирован фактическим состоянием нежилых помещений в составе объекта оценки (требуется косметический ремонт отделки помещений), удаленностью от развитой инфраструктуры, также невозможностью спрогнозировать будущие доходы в условиях пандемии и ограничения деятельности предприятий.

Нецелесообразность применения затратного подхода мотивирована развитостью рынка и возможностью применения рыночного (сравнительного) подхода.

Таким образом, отказ оценщика от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит Федеральному стандарту оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, пункт 2 которого допускает использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

В качестве основной единицы сравнения оценщиком была выбрана цена за 1 кв.м. общей площади. При применении сравнительного подхода исследование рынка предложений по продаже аналогичных объектов проводилось с использованием средств массовой информации, специализированых сайтов сети интернет и информации ведущих агентств недвижимости. Выбор объектов-аналогов проведен, исходя из прав собственности на объекты сравнения, назначения, расположения и других характеристик. Аналоги с диапазоном цен предложений представлены в форме таблицы, удостоверены скриншотами объявлений, имеются надлежащие ссылки о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Проанализировав отличия объектов-аналогов от объекта оценки, оценщик применил следующие корректировки: на уторгование; на техническое состояние здания (К7); на состояние, уровень отделки помещений (К9); на площадь (К12); корректировка на земельный участок, находящийся в составе единого объекта недвижимости (К13).

По итогам согласования результатов оценщиком сделан вывод о рыночной стоимости нежилого здания в размере <Данные изъяты> рубль по состоянию на 1 января 2021 г.

Размеры примененных оценщиком коэффициентов обоснованы, в связи с чем суд полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером <Данные изъяты>.

Согласование полученных результатов произведено оценщиком на основе округленных весовых коэффициентов, полученных методом логического анализа. На основании информации, изложенной в отчете, оценщик сделал вывод, что с учетом физического, экономического, функционального состояния, оцениваемый объект обладает средней ликвидностью.

Оценщиком проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Отчет оценщика мотивирован, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основан на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, соответствует федеральному законодательству и действующим стандартам оценки. Выводы отчета содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

С учетом вышеизложенного у суда не имеется оснований ставить указанный отчет под сомнение, суд признает его надлежащим доказательством, отвечающим требованиям допустимости и относимости, и объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности здания по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

Предусмотренных законом оснований назначения экспертизы суд не усматривает.

Проверив доводы отзыва Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» на отчет об оценке №М-10/5 от 16 октября 2023 г., суд считает их несостоятельными.

Технический паспорт на указанный объект составлен ГУП «Республиканское управление недвижимости «Калмтехинвентаризация» по состоянию на 1 марта 2001 г., в названном техническом паспорте отражен год постройки объекта - 1998. Согласно техническому описанию здания материал наружных и внутренних капитальных стен силикатный кирпич.

Таким образом, доказательств, позволяющих усомниться в достоверности отчета об оценке, в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Иными лицами, участвующими в деле, мотивированные возражения, замечания, касающиеся достоверности отчета, а также доказательства, опровергающие выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, либо содержащие сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не представлены.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости здания является достоверной.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленное Акционерным обществом «Город Шахмат» административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 1 января 2021 г. равной <Данные изъяты> рублю подлежащим удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного, в соответствии с абзацем третьим пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Акционерное общество «Город Шахмат» обратилось в Верховный Суд Республики Калмыкия 23 октября 2023 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Акционерного общества «Город Шахмат» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания нежилого назначения с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 1540,7 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты> ) рубль по состоянию на 1 января 2021 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 октября 2023 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Л.М.Кутланова

Мотивированное решение составлено 17 ноября 2023 г.