Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Росток» к Департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Росток» (далее – ООО «Росток», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственному имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 528 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира, адрес ориентира: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права общества, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 3762000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.

Впоследствии, в связи с проведенной по делу судебной экспертизой представитель административного истца по доверенности Илюшина О.В. (доверенность от 6 марта 2019 г.) заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. – 3190000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Илюшина О.В. заявленные требования (с учётом уточнений) поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представители административных ответчиков - ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» - Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г. № 11), Правительства Пензенской области – Савельева Е.В. (доверенность от 11 марта 2019 г.), возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласившись с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.

Представители заинтересованных лиц – Управления Росреестра по Пензенской области – Серикова В.В. (доверенность от 16 октября 2018 г.), ФГБУ «ФКП Росреестра» - Семина О.Г. (доверенность от 13 мая 2019 г.), разрешение заявленных требований (с учетом уточнений) оставили на усмотрение суда, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.

Представитель администрации г. Каменки Пензенской области, будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явился, в письменном заявление просил рассмотреть дело в отсутствии заинтересованной стороны, оставив разрешение требований на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 8 февраля 2019 г. № ООО «Росток» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 17 528 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира –нежилого строения, адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 26 марта 2019 г. № (л.д. 6-12, 118-122).

Согласно приложению № к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, его площади, а также величины ключевой ставки Банка России (л.д. 10).

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО «Росток» вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного ранее земельного участка.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. в размере – 6 601 220,08 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 января 2019 г. (л.д. 5). Согласно данной выписки, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 1 марта 2019 г. №, подготовленный оценщиком ИП ФИО8, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки – 1 января 2018 г. составила – 3762000 руб.

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителей ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» возражениями относительно отчета ИП ФИО8 судом по ходатайству представителя административного истца Илюшиной О.В. назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО «Центр Бизнес-планирования» - ФИО9

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила – 3190000 рублей (л.д. 164-217).

При этом, суд не может признать допустимым доказательством отчет об оценке спорного объекта недвижимости ИП ФИО8 за № от 1 марта 2019 г., поскольку он составлен с нарушением пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611. Оценщиком в качестве объекта-аналога № 1 использован застроенный земельный участок, на котором расположены административное здание, гаражные боксы, склад, в то время как в силу п.20 ФСО № 7 земельный участок оценивается как незастроенный. При этом каких-либо корректировок к объекту аналогу № 1 оценщиком не применено, что влияет на величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При этом, проанализировав заключение эксперта, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт - ФИО9, составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответила на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

Так, отсутствие корректировок на вид разрешенного использования в отношении объекта-аналога № 3, который относится к землям промышленности, в отличие от оцениваемого земельного участка (земли населенных пунктов), на что было указано представителями ответчика, эксперт ФИО9 объяснила тем, что у обоих земельных участков одинаковый вид разрешенного использования - размещение промышленных объектов, который определяет их стоимость.

Несогласие представителей административного ответчика с выбранной экспертом методикой при определении величины корректировок на торг и площадь не свидетельствует о порочности заключения эксперта, поскольку в соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Действующее правовое регулирование оценочной деятельности не устанавливает обязательности применения оценщиком конкретных методик при проведении оценки.

Представителями административных ответчиков не было представлено доказательств установления запрета на применение использованных экспертом методик определения величины корректировок.

В ходе судебного разбирательства не было приведено доказательств того, что указанные ответчиками недостатки экспертного заключения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка и привели к ее занижению.

Оценивая возражения административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения и необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 выводы экспертного заключения не оспаривала, на основании результатов экспертизы уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. – 3 190 000 рублей.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 3 190 000 рублей.

При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости равной, является законным и подлежит удовлетворению.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 18 марта 2019 г.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Росток» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 17 528 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира – нежилого строения, адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. – 3190000 (три миллиона сто девяносто тысяч) рублей.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Росток» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 18 марта 2019 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 мая 2019 г.

Судья Е.А. Мартынова