Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску заместителя прокурора Тверской области об оспаривании в части решения Ржевской городской Думы от 26 ноября 2020 года № 79 «Об утверждении перечня значений коэффициента (К) при определении размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории города Ржева Тверской области»,

установил:

пунктом 1 решения Ржевской городской Думы от 26 ноября 2020 года № 79 утвержден Перечень значений коэффициента (К) при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися на территории города Ржева Тверской области, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов (Приложение 1).

Указанным решением признано утратившим силу решение Ржевской городской Думы от 30 ноября 2015 года № 73 «Об утверждении значений коэффициентов социально-экономических особенностей с 2016 года, используемых для расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Ржева Тверской области» (пункт 2).

Решение применяется с 01 января 2021 года (пункт 3).

Согласно Приложению 1 к Решению при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «связь: размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 3.1.1, 3.2.3» (код 6.8) значение коэффициента (К) установлено – 80.

Решение опубликовано в газете «Ржевская правда» от 03 декабря 2020 года № 48, приложение к решению опубликовано на сайте газеты «Ржевская правда» www.presska.ru, размещено на сайте Ржевской городской Думы.

Заместитель прокурора Тверской области, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился с административным иском о признании не действующим указанного решения Думы с даты вступления в законную силу решения суда в части установления в Приложении к решению коэффициента (К) для земельных участков с кодом 6.8 согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков в размере 80.

Заявленные требования мотивированы доводами о несоответствии оспариваемых нормативных положений принципу экономической обоснованности определения арендной платы, предусмотренному постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, в результате которого нарушаются права и интересы неопределенного круга лиц, осуществляющих экономическую деятельность и арендующих земельные участки соответствующего вида разрешенного использования, в связи с увеличением арендной платы, коэффициент установлен необоснованно, в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

В судебном заседании прокурор Голодкова А.А. поддержала заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица ООО «Платинум» Елохина Т.С. в судебном заседании поддержала требования прокурора, указав, что общество является арендатором земельных участков в гор. Ржев, используемых для размещения сооружений связи. На момент заключения договоров аренды и до принятия оспариваемого решения для расчета арендной платы применялся коэффициент 1, утвержденный решением Ржевской городской Думы от 30 ноября 2015 года. Увеличение данного коэффициента в 80 раз не соответствует принципу предсказуемости расчета арендной платы, принципу экономической обоснованности и сбалансированности интересов сторон. При формировании коэффициента органом местного самоуправления не учитывалась доходность земельных участков, используемых для нужд связи, не принимались во внимание расходы организаций по строительству и эксплуатации размещенных на земельных участках сооружений связи.

Представитель заинтересованного лица полагала необходимым признать оспариваемый нормативный правовой акт недействующим с момента его принятия.

Представитель административного ответчика Ржевской городской Думы Костомарова Я.А. в направленном в суд отзыве полагала требования прокурора не подлежащими удовлетворению, указав, что проект решения Ржевской городской Думы об установления коэффициента (К) был подготовлен с соблюдением принципа экономической обоснованности. При подготовке проекта решения был проведен анализ общедоступной информации оценочных характеристик доходности земельных участков в сравнении с кадастровой стоимостью по различным видам разрешенного использования. Проведен анализ решений представительных органов муниципальных образований на территории Тверской области. Установленный коэффициент арендной платы является экономически обоснованным и соответствует уровню коммерческой привлекательности земельных участков. Многофакторный анализ аренды рынка аренды земли при подготовке решения не осуществлялся, поскольку является затратным. Бюджетом муниципального образования такие расходы не предусмотрены. В муниципальных программах города Ржева мероприятий по проведению многофакторного анализа рынка объектов недвижимости не предусмотрено.

Заслушав пояснения прокурора и представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд полагает требования прокурора обоснованными, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата, в том числе в форме арендной платы.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Тверской области от 30 мая 2020 года № 250-пп утвержденПорядокопределения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов.

Пунктом 2 указанного постановления в редакции, действовавшей до 29 ноября 2021 года, представительным органам местного самоуправления муниципальных районов, городских и муниципальных округов Тверской области в срок до 01 января 2021 года рекомендовано утвердить значения коэффициента, устанавливаемого в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых определена с учетом видов разрешенного использования земельных участков в соответствии склассификаторомвидов разрешенного использования земельных участков, утвержденнымприказомМинистерства экономического развития Российской Федерации от 01 сентября 2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» на 2021год.

Данным постановлением в редакции, действующей после 29 ноября 2021 года, представительным органам местного самоуправления рекомендовано при утверждении значения коэффициента, устанавливаемого в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых определена с учетом видов разрешенного использования земельных участков, руководствоватьсяклассификаторомвидов разрешенного использования земельных участков, утвержденнымприказомФедеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Согласно пункту 3 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Тверской области № 250-пп, устанавливаемый с учетом видов разрешенного использования земельных участков коэффициент (К) применяется в формуле, по которой определяется размер арендной платы в месяц за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена:

А = Скадастр x S x Сап x К / 12, где Скадастр- удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка, S - площадь земельного участка или его части, являющегося предметом договора аренды земельного участка (в кв. м); Сап - ставка арендной платы, установленная Порядком (в %).

Оспариваемое значение коэффициента (К) утверждено уполномоченным органом местного самоуправления во исполнение постановления Правительства Тверской области от 30 мая 2020 года № 250-пп.

Согласно протоколу заседания представительного органа от 26 ноября 2020 года при принятии решения № 79 Ржевская городская Дума действовала в правомочном составе. При установленной пунктом 2 статьи 25 Устава города Ржева численности депутатов Ржевской городской Думы - 21 депутат, численности избранных депутатов – 15, на заседании Думы присутствовали - 13 депутатов. «За» принятие оспариваемого решения проголосовали 11 депутатов, воздержались - 2, против - 1.

Оспариваемое решение представительного органа местного самоуправления опубликовано в печатном издании, текст решения с Приложением размещен на официальном сайте Ржевской городской Думы в соответствии с установленным статьей 42 Устава города Ржева порядком официального опубликования и вступления в силу муниципальных правовых актов.

Исходя из положений о порядке официального опубликования нормативных правовых актов, затрагивающих права, свободы и обязанности человека и гражданина, установленных частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации, учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», суд признает требование об опубликовании оспариваемых нормативных положений и доведения их до всеобщего сведения соблюденным.

Судом установлено, что оспариваемое значение коэффициента (К) при определении размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с наименованием вида разрешенного использования «связь» увеличено по сравнению со значением ранее применявшегося для начисления арендной платы коэффициента «Ксэо», утвержденного решением Ржевской городской Думы от 30 ноября 2015 года № 73 с 1 до 80.

Вследствие увеличения размера коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, размер арендной платы за земельные участки с указанным видом разрешенного использования также увеличился.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного истца ООО «Платинум», согласно представленным договорам является арендатором земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в гор. Ржеве, используемых для размещения сооружений связи.

Размер арендной платы с применением оспариваемого коэффициента (К) с 01 января 2021 года для арендатора увеличен.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации 16 июля 2009 года принято постановление № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», которые в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования, данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Пунктом 2Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009года № 582, утвержденныхприказомМинистерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017года № 710 (далее Методические рекомендации), в целях применения принципа экономической обоснованности рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, коэффициенты арендной платы и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, при соблюдении баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 года № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Руководствуясь указанным принципом, уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган власти местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом муниципального образования, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик, влияющих на уровень доходности земельных участков и рассчитываемых значений коэффициентов.

При подготовке дела к судебному разбирательству административному ответчику предлагалось представить доказательства экономической обоснованности значений коэффициента, установленных оспариваемым решением Ржевской городской Думы.

Между тем, вопреки установленной частью 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанности органа местного самоуправления по доказыванию законности принятого им нормативного правового акта, такие доказательства суду не представлены.

Протокол заседания депутатов Ржевской городской Думы № 19 от 26 ноября 2020 года не содержит сведений относительно обсуждения депутатами экономического обоснования проекта правового акта об изменении коэффициентов арендной платы.

Представленное ответчиком в суд с отзывом по административному иску «Экономическое обоснование значения Коэффициента (К) при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Ржева, предоставленных без проведения торгов, категория земель – земля населенных пунктов, вид разрешенного использования «Связь» (л.д. 125-126) не имеет даты, подписи, сведений о составителе данного документа.

Данное обоснование содержит описание ставок земельного налога и арендной платы, расчет их размера при предполагаемой площади земельного участка 14 кв.м. и применении коэффициента 1. В обосновании приведены коэффициенты арендной платы других муниципальных образований Тверской области, размер рыночной стоимости аренды опор связи. Имеется ссылка на величину выручки ООО «Платинум» за 2019 год. Приведен расчет арендной платы земельного участка площадью 14 кв.м. с применением коэффициентов от 1 до 130.

По результату обоснования предложен к принятию коэффициент равный 80, при котором доход бюджета составит 173 тыс. руб., указано, что повышение коэффициента окажет стимулирующее действие на арендаторов по приобретению земельных участков в собственность, что не окажет существенного влияния на нагрузку арендатора по платежам.

Представленное в материалы дела «Экономическое обоснование» не соответствует требованиям, предъявляемым к организационно-распорядительным документам Национальным стандартом Российской Федерации ГОСТ Р 7.0.97-2016, не может быть признано допустимым доказательством – документом, предусмотренным статьей 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку не имеет подписи, не содержит сведений о лице, органе его составившем.

Содержащаяся в «Обосновании» позиция ответчика не подтверждает допустимость существенного увеличения коэффициента арендной платы для земельных участков с соответствующим видом разрешенного использования, поскольку не содержит предусмотренных Методическими рекомендациями положений об учете нормы прибыли организаций по соответствующему виду деятельности (пункт 3).

Административным ответчиком не представлено доказательств учета при установлении коэффициента объективных данных об оценке доходности земельных участков, о прибыли, получаемой арендатором от осуществления разрешенной деятельности на таких участках, о доле арендных платежей в совокупных затратах арендатора, связанных с использованием участков, местоположении земельных участков, градостроительной ценности, тенденции развития отрасли, потребительском спросе на участки, развитости инфраструктуры.

Изложенное свидетельствует, что многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, в отношении которых по результату принятия оспариваемого нормативного правового акта изменена арендная плата с 01 января 2021 года, муниципальным органом не проводился.

Сама по себе направленность повышения арендной платы в целях увеличения дохода местного бюджета, как и мотивация арендаторов к затратам по приобретению арендуемых земельных участков в собственность при отсутствии обоснования необходимости повышения коэффициента в 80 раз, указывает на нарушение баланса частных и публичных интересов и несоблюдение принципа экономической обоснованности при принятии оспариваемой нормы.

Желание органа местного самоуправления обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей может быть реализовано только при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендаторов земельных участков и муниципального образования.

Таким образом, на момент принятия решения представительным органом местного самоуправления оспариваемый коэффициент арендной платы не был экономически обоснован в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 и Методическими рекомендациями.

Поскольку в оспариваемой части решение Ржевской городской Думы от 26 ноября 2020 года № 79 с момента его издания противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, оно подлежит признанию недействующим в части установленного коэффициента со дня принятия.

Руководствуясь статьями 175-180, 213, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования заместителя прокурора Тверской области удовлетворить.

Признать не действующим со дня принятия решение Ржевской городской Думы от 26 ноября 2020 года № 79 «Об утверждении перечня значений коэффициента (К) при определении размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, на территории города Ржева Тверской области» в части установления значения коэффициента (К) для земельных участков с видом разрешенного использования «связь: размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 3.1.1, 3.2.3» (код 6.8) – 80.

Сообщение о принятии решения суда в течение месяца со дня вступления его в законную силу подлежит опубликованию в печатном средстве массовой информации, в котором публикуются нормативные правовые акты Ржевской городской Думы, и размещению на официальном сайте Ржевской городской Думы http://duma.rzhevcity.ru/.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Кустов

Мотивированное решение составлено 05 августа 2022 года.

Председательствующий А.В. Кустов