Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-85/2017 по иску ООО «Бизнес-Актив» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бизнес-Актив» обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 19.01.2015 года в размере рыночной стоимости 10 727 282,08 руб.

Истец является арендатором данного земельного участка.

Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка – 19.01.2015 года, кадастровая стоимость составляет: 63 797 000 руб.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «НПО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся выше указанный земельный участок. Итоговая величина его рыночной стоимости составляет 10 727 282,08 руб.

На основании изложенного, истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Просит требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

В судебном заседании представитель истца – Сафонов А.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., требования административного иска поддержала в полном объеме, не возражал против установления кадастровой стоимости в соответствии с выводами повторной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Администрации муниципального района Волжский Самарской области – Маркова А.С., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Возражений по результатам судебной экспертизы не представила.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, представители заинтересованных лиц: Министерства имущественных отношений Самарской области, управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом. ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в своем отзыве разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Министерство имущественных отношений Самарской области, представил возражения, в которых просил требования оставить без рассмотрения. Управление Росреестра по Самарской области представило отзыв, в котором оставили удовлетворение заявленных требований на усмотрение суда, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя.

В судебное заседание представитель административного ответчика Правительства Самарской области не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Бизнес-Актив» в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами повторной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Бизнес-Актив» является арендатором земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды № от ДД.ММ.ГГ..

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО НПО «<данные изъяты>» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся вышеуказанный земельный участок. Итоговая величина его рыночной стоимости составляет 10 727 282,08 рубля.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

Учитывая наличие возражений заинтересованного лица – Администрации муниципального района Волжский Самарской области относительно достоверности представленного административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 19.01.2015 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГ., итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19.01.2015 года составляет 27 304 046,32 рублей.

Представителем истца по доверенности Сафоновым А.В., заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в отношении спорного земельного участка, поскольку имеются замечания по методике и порядку проведения экспертизы. На стр. № Заключения судебного эксперта (абз. 1) площадь земельного участка указана 1000 кв.м., а не 100 000 кв.м., как это указано в документах, а также на этой же странице заключения ниже на рисунке 4 и в абз. 4 текста. На стр. № Заключения судебного эксперта в таблице описания характеристик
объектов-аналогов и на стр. № в расчётной таблице у объектов аналогов №1,2,3,4, 5 указан набор коммуникаций: «проходят по границе участка: электричество, вода» то есть у всех аналогов указан один и тот же набор доступных коммуникаций. Тогда как в скриншотах объявлений по аналогам у каждого аналога указан свой набор коммуникаций: Объект аналог № 1 имеет электроснабжение и газоснабжение, Аналог № 2 не имеет доступных коммуникаций, Аналог № 3 имеет доступные газ, вода, канализация, электроэнергия, Аналог № 4 имеет только электроэнергию, Аналог № 5 не имеет доступных коммуникаций. В приведенных расчетах судебного эксперта при внесении корректировки на площадь участка допущены арифметические ошибки в подсчете процентов корректировок, которое отражаются на стоимости земельного участка в существенных суммах от 12000 до 118000 рублей. В расчетной таблице на стр. № Заключения судебного эксперта отсутствует описание и соответствующие расчеты корректировок у Аналога № 5. Указанный аналог не участвует в расчетах, однако на стр. № Заключения скорректированная цена Аналога № 5
имеет наибольший вес 21,72% и участвует в определении итогового значения стоимости. Корректировка стоимости аналогов по фактору «Наличие проведенных коммуникаций: электроснабжения». Стр. 42 у Аналога № 1 - есть электроснабжение, а на стр.№ и № корректировка у Аналога № 1 в размере -5% отсутствует. Корректировка стоимости аналогов по фактору «Наличие проведенных коммуникаций: канализация». Стр. № у Аналога № 3 - есть канализация, а на стр.№ и № корректировка у Аналога № 3 в размере -2% отсутствует, хотя канализация выделена как отдельный ценообразующий фактор на стр. №. Корректировка стоимости аналогов по фактору «Наличие проведенных коммуникаций: водоснабжения». Стр. № у Аналога № 3 не соответствует стр. № в строках «Корректировка %» и «Корректировка руб.». Корректировка стоимости аналогов по фактору «Наличие проведенных коммуникаций: газоснабжения». Стр. № у Аналога № 1 - есть газоснабжение, а на стр.№ и № корректировка у Аналога № 1 в размере -2% отсутствует.

Учитывая, что указанные недостатки результатов судебной экспертизы, проведенной ООО «<данные изъяты>», существенно влияют на определение итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы в заключение эксперта ДД.ММ.ГГ., судом по ходатайству представителя административного истца назначена и проведена повторная судебная экспертиза в ООО «<данные изъяты>» по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка объекта капитального строительства с кадастровым номером с кадастровым номером № по состоянию на 19.01.2015г.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 19.01.2015 года составляет 18 900 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Экспертиза, проведенная ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ.., выполнена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., в части установления рыночной стоимости земельного участка по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром ДД.ММ.ГГ. земельного участка. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод корреляционно-регрессионного анализа.

Метод многофакторного корреляционно-регрессионнного анализа позволяет выявить связи между стоимостью и различными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели. Данный метод позволяет определить численную величину любого явления, процесса, являющегося следствием действия других явлений, процессов.

От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (страница № заключения).

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка с последующим перемножением на площадь исследуемого земельного участка.

Учитывая ретроспективный характер оценки эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» «АДОН».

В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны 8 земельных участков промышленного назначения, расположенные в Волжском районе Самарской области, расположенные как на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, так и на землях населенных пунктов, площадью от 10 000 кв.м. до 500 000 кв.м., с коммуникациями по границе участка, без железнодорожной ветки на участке, т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам /таблица № страница № заключения/.

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,50 по абсолютному значению: на «площадь земельного участка».

При применении метода многофакторного корреляционно-регрессионного анализа не требуется обоснование весов скорректированных цен аналогов и согласование цен аналогов, аналогичное тому, что используется при других методах.

В заключение содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз, не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован. Представитель административного истца и представитель заинтересованного лица с результатами повторный экспертизы согласились, возражений не представили.

Из разъяснений, сделанных в п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения в суд является 16.12.2016 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.07.2016г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Бизнес-Актив» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 19.01.2015 года в размере рыночной стоимости 18 900 000 рублей.

Дата подачи ООО «Бизнес-Актив» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 28.07.2016 года, в суд – 16.12.2016г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21.04.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь