Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО3, представителя административного ответчика ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-845/2019 по административному иску акционерного общества «Тандер» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Тандер» (далее также АО «Тандер») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит восстановить срок на оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 10 574 193 рубля по состоянию на 06.06.2011 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его действительной рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности общества, как плательщика налога на имущество организации, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, просила установить кадастровую стоимость помещения в соответствии с отчетом об оценке его рыночной стоимости, подготовленным ООО «Бюро оценочных технологий», полагая, что заключение судебной экспертизы не отвечает требованиям законодательства.

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО4 возражал против удовлетворения требований АО «Тандер», просил установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы ФИО1

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В представленном отзыве ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, специалиста ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования АО «Тандер» подлежат частичному удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее также ЕГРН) содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №, общей площадью 911, 8 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.

Административный истец является собственником названного нежилого помещения, что подтверждено выпиской из ЕГРН, свидетельством о государственной регистрации права.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорного объекта капитального строительства определена по состоянию на 06.06.2011 года и составляет 23 494 113, 53 руб., о чем представлена выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.11.2018г.

В соответствии со статей 14, пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

11.12.2018 года АО «Тандер» обратилось с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако заявление к рассмотрению не принято по причине пропуска срока на оспаривание кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

С учетом требований части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого помещения внесены в ЕГРН 15.04.2012 г., с заявлением в суд АО «Тандер» обратилось 27.02.2019г., то есть по истечении установленного срока.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в Самарской области, в порядке, установленном статьей 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, не проведена, расчет налоговых платежей на объект недвижимости производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, то с учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу, что прежние результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости продолжают затрагивать права административного истца, в связи с чем считает причину пропуска им срока обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд уважительной и полагает возможным этот срок восстановить.

В обоснование требований АО «Тандер» представлен Отчет об оценке № 2018.11-70/15, подготовленный ООО «Бюро оценочных технологий». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось спорное нежилое помещение, итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года определена в размере 10 574 193 рубля.

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – министерства имущественных отношений Самарской области о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости помещения.

Из заключения эксперта ФИО1 от 08.05.2019 года № 29-17, следует, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 06.06.2011 г. с кадастровым номером № без учета НДС составляет 14 669 873, 52 рубля.

В связи с невозможностью обеспечения явки эксперта ФИО1, в ходе судебного заседания в целях разъяснения Отчета об оценке и экспертного заключения был допрошен независимый специалист ООО *** оценщик 1 категории ФИО2, который пояснил, что при определении рыночной стоимости объекта оценки эксперт обоснованно использовал сравнительный и доходный подходы; математические расчеты проведены правильно; основной причиной расхождения итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения в Отчете об оценке и экспертном заключении явился выбор разных объектов-аналогов. В числе замечаний к экспертному заключению, которые могли повлиять на расчет стоимости, специалист отметил, что при описании объекта оценки его состояние эксперт определил как удовлетворительное, тогда как корректировка применена на соответствие нормальному состоянию; не введены корректировки на окружение (рядом промзона), на местоположение: на стр. 8 указано, что объект на 1 линии, а далее в расчетах на 2 линии; помещение расположено на 2 этажах – подвальном и первом, при этом имеет значение как используется подвальное помещение, если как торговое, то корректировка применена правильно, если как склад, то требовалась другая корректировка; при выборе аналогов (их 3) эксперт мог использовать и иные помещения; в стоимости 1 кв.м объектов-аналогов имеются расхождения. По мнению специалиста, нарушений требований федеральных стандартов оценки экспертом не допущено.

Вместе с тем, специалист указал и на замечания к Отчету об оценке ООО «Бюро оценочных технологий». В частности, в отчете также не содержится сведений о том, как используется подвальное помещение; несмотря на то, что в доходном и сравнительном подходе взято большее число аналогов (5), они расположены несколько на удалении от объекта оценки и меньше его по площади, что повлекло введение корректировок; линия расположения аналогов не определена, по 3 объектам ее можно идентифицировать, но корректировок нет.

Суду также представлены письменные пояснения эксперта ФИО1, согласно которым в Отчете об оценке оценщик ввел корректировки на местоположение «-25%» от стоимости аналогов, тогда как аналоги отобраны в <адрес> и расположены на дорогах второстепенного значения, как и объект оценки, в связи с чем корректировка не требовалась. Анализ значений корректировок на соответствие рыночным данным по состоянию на дату оценки оценщиком не проводится. Аналоги, отобранные оценщиком, отличаются от объекта оценки по элементу сравнения «площадь» в несколько раз, что могло привести к искажению итоговой стоимости. В отчете оценщик вводит значение скидки на торг, определенной по состоянию на 2009 год для рынка во время кризиса, на дату оценки рынок был более активен, значение скидки на торг снизилось.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральным стандартам оценки.

Приведенные в экспертном заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Вывод о величине рыночной стоимости нежилого помещения основан на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости. Методики исследования, объём и этапы экспертного исследования, правила отбора аналогов, выполнение расчётов, согласование полученных результатов в полной мере соответствуют требованиям законодательства.

Полномочия, компетенция и квалификация эксперта подтверждены приложенными к заключению документами, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Мнение специалиста ООО ***ФИО2 о необъективности экспертного заключения суд полагает необоснованным.

Вопреки утверждению специалиста, состояние отделки объекта оценки как при его описании на стр. 7 заключения, так и при расчетах (таблица № 5) определено как «среднее», удовлетворительным указано состояние здания, в котором находится объект оценки(стр. 20, табл. 6 стр.29-31). Достаточных оснований для введения корректировки на окружение объекта оценки со ссылкой на источники специалистом не приведено, при этом, как и объекты-аналоги, объект оценки является встроенным помещением, находится в <адрес> в зоне жилой застройки (стр. 25, 26 заключения). Ссылка специалиста на то, что при описании объекта оценки указано, что он находится на 1 линии (стр. 8 заключения), а далее в расчетах на 2 линии, не соответствует содержанию экспертного заключения. В табл. 5 местоположение объекта оценки, как и аналогов указано: 1 линия второстепенной дороги (стр. 25), таким образом, каких либо противоречий не имеется; сомнения специалиста в правильности корректировки, введенной экспертом на вид использования подвального помещения, не могут быть учтены, поскольку таких корректировок в расчетах эксперта не имеется.

При этом, отбор объектов-аналогов экспертом произведен в соответствии с требованиями ФСО № 1: они относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и наиболее сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, корректировка по каждому элементу сравнения основана на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта, что согласуется и с положениями ФСО № 7. Требований к количеству объектов аналогов, используемых в расчетах, законодательство не содержит.

Отчет об оценке ООО «Бюро оценочных технологий» суд не может приять во внимание, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным. В нарушении требований ФСО № 3 и 7 оценщик подобрал и использовал для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися от объекта оценки ценообразующими факторами (иные площадь, этажность), не указав причин, по которым он не взял в качестве объектов-аналогов иные нежилые помещения, предложенные к продаже (стр. 92-102 отчета), наиболее схожие по указанным характеристикам с объектом оценки, не обосновал введение корректировки на местоположение «-25%» от стоимости аналогов, при том, что все объекты расположены в жилой зоне <адрес>. Для определения величины корректировки на отдельный вход и этаж расположения оценщик использовал справочник корректировок 2012 г., тогда как дата оценки – 06.06.2011г., что противоречит п. 8 ФСО № 1.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный иск АО «Тандер» подлежит частичному удовлетворению, с учетом результатов экспертизы, объективно подтверждающей величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 27.02.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск акционерного общества «Тандер» удовлетворить частично.

Восстановить срок обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 14 669 873, 52 рубля.

Датой подачи АО «Тандер» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 11.12.2018 года, в суд – 27.02.2019г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.06.2019 года.

с исковым заявлением,