Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-89/2017 по административному исковому заявлению ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства утверждена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» № 118 от 14.03.2012 г. по состоянию на 24.07.2013 года и составляет 453 411 070,02 рублей.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного объекта завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, обратился в ООО «<данные изъяты>». Согласно отчету № от ДД.ММ.Гг. ООО «<данные изъяты>», по состоянию на 24.07.2013 года, итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составляет 323 513 724 рубля.

К отчету заявителем представлено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. Ассоциации СРО «<данные изъяты>» о соответствии данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта капитального строительства, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, заявление ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. отклонено.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» просило суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания, в размере его рыночной стоимости – 323 513 724 рублей, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

Определением Самарского областного суда от 09.01.2017 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, однако с результатами судебной экспертизы согласился, возражения на нее не представил.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в суд своих представителей, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, изучив материалы дела, суд считает требование ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Судом установлено, что ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» на основании Постановления Главы г. Самары № от ДД.ММ.ГГ.., является собственником торгового центра, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ. (л.д.10).

Указанное нежилое здание поставлено на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» по состоянию на 24.07.2013 года и составляет 453 411 070,02 рублей, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01.11.2016г. /л.д. 9/.

Согласно п. 1 ст. 14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций, относится к региональным налогам. Он устанавливается гл. 30 НК РФ "Налог на имущество организаций" и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения затрагивают права и обязанности административного истца, принадлежащее ему помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» не согласилось с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения его рыночной стоимости.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГ. ООО «<данные изъяты>», по состоянию на 24.07.2013 года, итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № составляет 323 513 724 рубля.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ. Ассоциации СРО «<данные изъяты>», подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 11.10.2016 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ заявление ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем: исходный источник информации по объектам-аналогам (БД «АДОН») содержит в части объявлений информацию по транспортной доступности объектов (расположение по первой линии или внутриквартально и т.д.). Данный фактор стоимости оценщиком не выделен и не анализируется, хотя авторы объявлений считают его значимым – п.22 ФСО № 7.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости данного здания по состоянию на 24.07.2013г. Проведение экспертизы поручено ООО «<данные изъяты>», согласно заключению которого № от ДД.ММ.ГГ., рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.07.2013 года составляет 253 664 057 рублей.

Сторонами экспертное заключение не оспорено, административный истец с ним согласился.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта оценки экспертом. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта капитального строительства эксперт руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки, Федеральным законом №73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков под размещение торговых объектов и рынок торговой недвижимости в г. Самара, актуальный на дату определения кадастровой стоимости; отобранные экспертом 5 объектов-аналогов – нежилых помещений коммерческого (торгового) назначения, расположенных в Промышленном и Кировском районах г. Самара схожи по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки и наиболее полно отражают зависимость цены нежилого помещения от ценообразующих факторов; расчет стоимости объекта недвижимости произведен с применением доходного подхода – методом прямой капитализации, а также затратным подходом, данные методы позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 24.07.2013 года. Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Эксперт обладает правом на проведение подобного рода исследования, предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела не заинтересован.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого ОКС сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорного объекта подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» в размере 253 664 057 рублей, а требования ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» частичному удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 11.10.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - Торгового центра, назначение: нежилое здание, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 253 664 057 рублей.

Датой обращения ООО «Производственно-торговая компания «Рейтинг» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 11.10.2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.03.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.