Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Маломырский рудник» к правительству Амурской области, Управлению Росреестра по Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о пересмотре кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Маломырский рудник» обратилось в суд с настоящим административным исковым заявлением, указав, что ООО «Маломырский рудник» на праве аренды принадлежит земельный участок из категории земель - земли населённых пунктов под производственную базу с кадастровым номером <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость данного участка, определенного в соответствии с постановлением правительства Амурской области от 05 ноября 2011 г. № 537 составляет 144 615 890 руб., с чем Общество несогласно. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права и обязанности административного истца, поскольку влечёт кратное увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком. Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2013 года согласно отчету оценщика ООО «Методический центр» <номер> от 18 ноября 2019 года составляет 48 443 483 рублей, что значительно ниже его кадастровой стоимости. Просит восстановить пропущенный срок на подачу в суд настоящего административного искового заявления, так как он был пропущен по уважительной причине и связан с тем, что уполномоченный на то орган до настоящего времени не провел кадастровую оценку и не внес изменения в государственный реестр; пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 28:22:010649:1 и установить её равной его рыночной стоимости в размере 48 443 483 руб. по состоянию на 01 января 2013 года.

Представители административных ответчиков правительства Амурской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представители заинтересованных лиц администрации п.г.т. Февральск Селемджинского района Амурской области, администрации Селемджинского района Амурской области, министерства имущественных отношений Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В письменных возражениях на административный иск представители министерства имущественных отношений Амурской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФГБУ «Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации п.г.т. Февральск Селемджинского района Амурской области просили рассмотреть административное дело в их отсутствие. В соответствии со ст. 150, 247 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

В письменных возражениях на административный иск представитель административного ответчика правительства Амурской области - министерство имущественных отношений Амурской области, которому распоряжением губернатора Амурской области № 311-р от 18 декабря 2014 г. поручено представлять интересы правительства Амурской области по делам данной категории, указало, что грубых нарушений в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «Методический центр» министерство не обнаружило.

В письменных возражениях на административный иск административный ответчик Управление Росреестра по Амурской области просило суд принять решение исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств.

В письменных возражениях на административный иск заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указало, что земельный участок с кадастровым номером <номер> является ранее учтенным. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер> установлена в размере 144 615 890 рублей и внесена в ЕГРН на основании постановления правительства Амурской области от 05 ноября 2013 года № 537 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Амурской области». Орган регистрации прав обеспечивает только внесение сведений о кадастровой стоимости по результатам проведенной государственной оценки после ее утверждения и передачи в орган регистрации прав. В случае установления судом выполнения отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, представленный отчет может быть признан в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, в целях внесения ее в сведения, предусмотренные нормами Федерального законодательства о Едином государственном реестре недвижимости.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 указанного Закона).

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды <номер> от <дата>, заключенного с администрацией рабочего поселка (пгт) <адрес>, ООО «Маломырский рудник» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - под производственную базу.

В 2013 году в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, постановлением правительства Амурской области от 11 марта 2013 года № 83 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Амурской области» на территории Амурской области проведен комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, расположенных на территории Амурской области.

Постановлением правительства Амурской области от 05 ноября 2013 г. № 537 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов на территории Амурской области» утверждены прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов на территории Амурской области по состоянию на 01 января 2013 года.

Согласно приложению № 1 к настоящему постановлению кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> по состоянию на 01 января 2013 года составляет 144615 890 рублей.

Сведения о его кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12 ноября 2013 г., дата определения кадастровой стоимости 01 января 2013 г., кадастровая стоимость указанного объекта - 144 615 890 руб.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз.1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст. 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно абз. 6 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды <номер> от <дата> ООО «Маломырский рудник» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды установлен с 01 октября 2019 года по 31 декабря 2024 года. В соответствии с приложением № 2 к указанному договору арендная плата земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц не предоставлено каких-либо возражений относительно отсутствия у административного истца такого права.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> влияют на размер арендной платы, которая рассчитывается из кадастровой стоимости объекта недвижимости, что затрагивает права и обязанности административного истца, суд приходит к выводу, что ООО «Маломырский рудник» вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно п.9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленный абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Из материалов дела следует, что 27 ноября 2019 года ООО «Маломырский рудник» обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер>.

Уведомлением <номер> от <дата> комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отказано в принятии указанного заявления по причине пропуска пятилетнего срока с момента внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования настоящего спора ООО «Маломырский рудник» соблюден.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <номер> утверждена постановлением правительства Амурской области от 05 ноября 2013 г. № 537.

Согласно ч.1 ст.24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

В силу ч.3 ст.245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

С настоящим административным исковым заявлением ООО «Маломырский рудник» обратилось в суд 16 июля 2020 г., одновременно им заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обращение в суд с указанным административным иском, поскольку уполномоченный орган до настоящего времени не провел кадастровую оценку и не внес ее в государственный реестр.

Пунктом 7 ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости арендуемого ООО «Маломырский рудник» земельного участка не проводилась.

Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска ООО «Маломырский рудник» срока на обращение в суд уважительными, поскольку до принятия Федерального закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Амурской области, которая в настоящее время отложена на неопределенный срок.

Таким образом, пропущенный административным истцом ООО «Маломырский рудник» срок на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением подлежит восстановлению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления требований, в том числе об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

По смыслу положений ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно ч.1 ст.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с чем, отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Методический центр» <номер> от 18.11.2019 г., как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам ст. 84 КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с п. 6 указанного Стандарта итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п.7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Как указано в п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Из отчета ООО «Методический центр» <номер> от 18 ноября 2019 г. следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2013 г. составляет 48 443 483 руб. При определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости, оценка объекта выполнена на основе анализа нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в данном регионе, при проведении оценки использован единственный подход к оценке недвижимости – сравнительный. Обоснован отказ от доходного и затратного подхода.

Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Отчёт <номер> от 18 ноября 2019 г. выполнен оценщиком ООО «Методический центр» ФИО1, состоящим в саморегулирующей общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»; гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (полис страхования ответственности <номер>, действительный с <дата> по <дата>), из чего следует, что оценщик соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности установленных ст. ст. 4, 15, абз.4 ст.15.1 и ст.24.7 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ.

Доказательств, которые могли бы поставить под сомнение достоверность названного отчета об оценке, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами, суду не представлено. Ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не заявлено ходатайств о назначении по делу экспертизы, если усматривали к тому основания.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что материалами дела доказана рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 48 443 483 руб. по состоянию на 01 января 2013 г. Произведенная уполномоченным органом кадастровая оценка объекта недвижимости его рыночной стоимости не соответствует.

На основании изложенного, с учетом совокупности исследованных доказательств с точки зрения относимости и допустимости в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, и с учетом установленных обстоятельств по делу, суд находит подлежащими удовлетворению требования ООО «Маломырский рудник» о пересмотре кадастровой стоимости недвижимого имущества - земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, разрешенного использования - под производственную базу с кадастровым номером <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и установлении по состоянию на 01 января 2013 г. кадастровой стоимости указанного земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 48 443 483 рублей.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Маломырский рудник» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области является 27 ноября 2019 года.

Таким образом, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 27 ноября 2019 года.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Маломырский рудник» удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под производственную базу, с кадастровым номером <номер>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и установить кадастровую стоимость данного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 48 443 483 (сорок восемь миллионов четыреста сорок три тысячи четыреста восемьдесят три) рубля по состоянию на 01 января 2013 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 27 ноября 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.С. Диких

Решение в окончательной форме принято 28 августа 2020 г.

Председательствующий судья Е.С. Диких

1версия для печатиДело № 3а-84/2020 ~ М-95/2020 (Решение)