Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело <данные изъяты>а – 854/2019 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Деметра» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости

у с т а н о в и л:

ООО «Деметра» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности двух земельных участков с кадастровыми номерами 50:06:0070105:544 и 50:06:0070101:127, расположенных <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость принадлежащих ему земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в представленном отчете об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эксперт» ФИО1, в размера: земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070105:544 -4522214,80 рублей и земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070101:127 – 10895352,65 рублей.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости земельных участков (л.д. 142-145).

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных земельных участков была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

Представитель административного истца – ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные требования своего доверителя, просит суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в представленном отчете об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эксперт» ФИО1, в размера: земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070105:544 -4522214,80 рублей и земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070101:127 – 10895352,65 рублей. Рыночную стоимость земельных участков, определенную по результатам судебной экспертизы представитель полагал недостоверной ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а именно: в рамках сравнительного подхода 1) недостаточное количество объектов аналогов, использованных экспертом для определения рыночной стоимости объектов оценки; 2) экспертом отобраны объекты аналоги, которые существенно различаются по площади от объектов оценки, при этом размер корректировки неадекватен данной разнице; 3) некорректное указание удаленности от МКАД, отсутствие корректировки на газоснабжение по границам участка, неверное указание категории земель в отношении объекта аналога <данные изъяты>; 5) отсутствие корректировки на наличие подъездных путей в отношении объектов аналогов <данные изъяты> и <данные изъяты>; в рамках применения доходного подхода 6) отсутствие обоснования технико-экономических параметров типовых проектов дачных поселков; 7) отсутствие анализа затрат на прокладку дорог внутри размежеванных земельных участков и иные замечания. В этой связи представителем заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений <данные изъяты> – в суд поступили письменные объяснения, в соответствии с которыми Министерство оставляет вопрос удовлетворения требований административного истца на усмотрение суда (л.д. 217).

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушал представителя административного истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты><данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «Деметра» является собственником двух земельных участков: 1) земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070105:544, общая площадь 100049 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, адрес: Установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>; 2) земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070101:127, общая площадь 275483 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, адрес: Установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, в центральной части кадастрового квартала (л.д. 25-32).

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих административному истцу по состоянию на <данные изъяты> (дата формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке) (л.д. 23,24).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 50:06:0070105:544 составляет 16091881,16 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070101:127 – 39537320,16 рублей (л.д. 23,24).

Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке <данные изъяты> от <данные изъяты>, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эксперт» ФИО1

В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты> НП «Деловой союз судебных экспертов» Титова С,Б., которому судом было поручено проведение судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований Р. законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на <данные изъяты> определена в размерах: земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070101:127 – 28497861 рублей, земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070105:544 – 10978027 рублей (л.д. 150-210).

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответ на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на вывод эксперта о несоответствии отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Замечание административного истца относительно недостаточного количества объектов аналогов, использованных экспертом для определения рыночной стоимости объектов оценки суд находит несостоятельным, поскольку законодательно не определено обязательное количество объектов аналогов, необходимых для проведения оценки. Вместе с тем, суд находит достаточным использование трех объектов аналогов.

Замечание относительно того, что экспертом отобраны объекты аналоги, которые существенно различаются по площади от объектов оценки, при этом размер корректировки неадекватен данной разнице суд также находит несостоятельным, поскольку размер использованной эксперто корректировки на площадь обоснован представленной ссылкой на аналитическое издание Национальной совет по оценочной деятельности (л.д. 180).

Замечание относительно некорректного указания удаленности от МКАД, отсутствие корректировки на газоснабжение по границам участка, неверное указание категории земель в отношении объекта аналога <данные изъяты> суд отвергает, поскольку расстояние от МКАД измерено экспертом самостоятельно в порядке перепроверки данных из объявления, согласно ресурсу Яндекс Карты расстояние составило 140км (л.д. 171), отсутствие корректировки на наличие на участке газоснабжения мотивировано тем, что земельный участок не застроен, газ на участок не заведен, категория земель указана экспертом исходя из указанного вида разрешенного использования земельного участка- для дачного строительства, доказательств обратного рецензентом не представлено.

Иные замечания суд находит субъективными, не опровергающими вывод эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, расценивает их критически.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных земельных участков суду не представлено.

Административным ответчиком выводы эксперта не оспариваются.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО3 рыночная стоимость земельных участков является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на <данные изъяты>, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Поскольку законодательство о налогах сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое обоснование, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений административного истца относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Исходя из изложенного, требование ООО «Деметра» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Деметра» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070105:544, общая площадь 100049 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, адрес: Установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 10978027 десять миллионов девятьсот семьдесят восемь тысяч двадцать семь) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:06:0070101:127, общая площадь 275483 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, адрес: Установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <данные изъяты>, в центральной части кадастрового квартала, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 28497861 (двадцать восемь миллионов четыреста девяносто семь тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль.

В удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в ином размере - отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных земельных участков, включая дату ООО «Деметра» административного искового заявления об оспаривании их кадастровой стоимости в Московский областной суд – <данные изъяты>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Вердиян Г.В.