Гражданский кодекс часть 1

административное дело №3а-97/2017 по административному исковому заявлению Сентюрина Н.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителей Сентюрина Н.А. Филиной Т.В., Гордеевой Н.Б.,

представителя Администрации с.п.Черноречье муниципального района Волжский Самарской области Зениной Н.С.,

у с т а н о в и л:

Сентюрин Н.А. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости в размере 4 316 444 руб. Также просил обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере 4 316 444 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка определена Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 68 326 365,49 руб. по состоянию на 07.04.2015 года. Его рыночная стоимость определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>», по состоянию на 07.04.2015 г., в размере 4 316 444 руб., что значительно ниже кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца.

Представители административного истца исковые требования поддержали в полном объеме в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель Администрации с.п.Черноречье муниципального района Волжский Самарской области не возражала против удовлетворения заявленных требований.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация м.р.Волжский не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на усмотрение суда, в удовлетворении требований об обязании внести сведения в ГКН о рыночной стоимости просило отказать.

Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, с заявленными требованиями не согласилось.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав стороны, оценщика, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Сентюриным Н.А. требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Сентюрин Н.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС /основание: договор дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГ., дата регистрации ДД.ММ.ГГ., №, дата регистрации ДД.ММ.ГГ., №/.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в размере 68 326 365,49 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 07.04.2015 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сентюрин Н.А. не согласился с кадастровой стоимостью земельного участка и обратился для определения его рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 07.04.2015 года составляет 4 316 444 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциацией «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, Сентюрин Н.А. обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 07.04.2015 г., на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет об оценке соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете методологии оценки и расчетов, установленным ФСО №3, а также Требованиям к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 года №382.

Оценщик указал, что объект оценки относится к землям населенных пунктов, разрешенный вид использования - размещение кладбищ. Рынок земель подобного использования не развит, стоимость подобных участков определяется через общую экономическую ценность природных благ и окружающей среды.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 29-34 отчета/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для проведения расчетов оценщик в качестве объектов-аналогов принял земельные участки сельскохозяйственного назначения / по альтернативной стоимости использования территории/. На дату оценки в Волжском районе были выбраны все предложения о продаже земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов в Волжском районе в радиусе 10 км. от объекта оценки. Критериями отбора явились разрешенный вид использования /сельхозназначение/ и примерно одинаковая удаленность от г. Самара.

Описание объектов-аналогов произведено в таблице на странице 37 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование применения корректировок содержится на страницах 38-39 отчета. Оценщик применил корректировки на торг, на площадь.

Согласовав полученные результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет по состоянию на 07.04.2015 года 4 316 444 руб.

В судебном заседании оценщик ФИО1 подтвердил выводы, содержащиеся в отчете об оценке, и пояснил, что объектов-аналогов с разрешенным видом использования: размещение кладбищ, на дату оценки не имелось. При отборе аналогов сельскохозяйственного назначения оценщик учел ближайшее окружение объекта оценки, отсутствие строений на оцениваемом земельном участке и невозможность его использования под производство, коммерцию или жилищное строительство.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величину рыночной стоимости, определенную отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 07.04.2015 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 4 316 444 руб..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Оснований для удовлетворения требования административного истца об обязании административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о рыночной стоимости в размере 4 316 444 руб. не имеется.

В соответствии со ст.24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, в ГКН вносятся сведения об изменении кадастровой стоимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования Сентюрина Н.А. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 07.04.2015 года в размере 4 316 444 рублей.

В остальной части административного иска отказать.

Датой обращения Сентюрина Н.А. в суд считать 19.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина