Гражданский кодекс часть 1

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Восход» к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости

установил:

9 августа 2017 года ООО «Восход» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ООО «Восход» является собственником следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>; 2) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>; 3) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>; 4) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>; 5) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>.

На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере 868854173 руб., земельного участка с кадастровым номером ... – 42496688, 07 руб., земельного участка с кадастровым номером ... – 67483188,18 руб., земельного участка с кадастровым номером ... – 124747976 руб., земельного участка с кадастровым номером ... – 209536091,38 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчётам об оценке рыночной стоимости составляет 23343 000 руб., 40070000 руб., 58131000 руб., 107460000 руб., 6605000 руб. соответственно. Кадастровая стоимость земельных участков влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

Определением суда от 28 августа 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Администрация г. Улан-Удэ.

В судебном заседании представители административного истца ООО «Восход» ФИО2, ФИО3 заявленные требования уточнили, просили установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... по состоянию на 1 января 2015 года, земельных участков с кадастровыми номерами ..., ... по состоянию на 24 ноября 2015 года.

Представитель заинтересованного лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО4 возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что представленные истцом отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков не позволяют однозначно толковать изложенные в них выводы и не могут быть приняты во внимание.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5 также возражала против удовлетворения административного иска.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Бурятия и Правительства Республики Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены, представитель Правительства Республики Бурятия ФИО6 Т-Ж. направила ходатайства о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия ФИО7 в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В материалы дела представлен письменный отзыв на заявленные требования.

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ООО «Восход» подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ООО «Восход» является собственником следующих земельных участков:

1) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 июля 2017 года № ...;

2) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июля 2017 года № ...;

3) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 июля 2017 года № ...;

4) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 4 июля 2017 года № ...;

5) с кадастровым номером ..., площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 июля 2017 года № ....

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий ООО «Восход» земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 18 ноября 2014 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 868854 173 руб.,

земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 24 ноября 2015 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 24 ноября 2015 года и равна 42496688,07 руб.,

земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 24 ноября 2015 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 24 ноября 2015 года и равна 67483188,18 руб.,

земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 11 ноября 2014 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 124747976,61 руб.,

земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 25 июля 2014 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 209536091,38 руб.

Указанные обстоятельства следуют из кадастровых справок от 14 июля 2017 года, письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа и сторонами не оспариваются.

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их кадастровой стоимости.

Административным истцом представлены отчёты об оценке № 146/2, 146/3, 146/4, 146/1, 146 от 17 июля 2017 года (далее - отчёты), выполненные ООО «Баймис».

Из отчётов следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков за 2014, 2015 годы, а также ценообразующие факторы по состоянию на 2014, 2015 год.

Оценщик использовал информацию газет «Всё для Вас», «Из рук в руки», информацию сети Интернет, размещённую на сайтах ruads.org, avito.ru, uurielt.ru и других.

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчётах.

Как следует из вышеуказанных отчётов, применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ, в 102 мкр.

Из отчета № 146/2 усматривается, что при проведении оценочных работ по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... применена корректировка на торг (-9,25%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (-17,81%), корректировка на общую площадь (-14% ).

Согласно отчету № 146/3 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... оценщиком применена корректировка на торг (-9,25%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (-6,96%), корректировка на общую площадь (-20%).

Согласно отчету № 146/4 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... оценщиком применена корректировка на торг (-9,25%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (-6,96%), корректировка на общую площадь (-27%).

Согласно отчету № 146/1 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... оценщиком применена корректировка на торг (-9,25%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (-6,96%), корректировка на общую площадь (-27%).

Согласно отчету № 146 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... оценщиком применена корректировка на торг (-9,25%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО8, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта (0,42%).

Корректировка на имущественные права при проведении оценочных работ по вышеуказанным земельным участкам не применялась, так как земельные участки оцениваются на праве собственности, не имеют ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений.

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования.

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения. Согласно проведенного оценщиком анализа типичный срок экспозиции коммерческой недвижимости по предложениям на продажу приближается к 1 году, по некоторым объектам превышает год, поэтому закономерный рост цен не выявлен.

Корректировка на форму, рельеф земельных участков не применялась, поскольку форма оцениваемых земельных участков и объектов-аналогов не имеет существенных отличий.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций, корректировка на дополнительные улучшения не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данным параметрам.

Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельных участков не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги подразумевают их дальнейшее использование под строительство жилых многоэтажных домов.

По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года составила: с кадастровым номером ... - 23343 000 руб., с кадастровым номером ... – 107460000 руб., с кадастровым номером ... – 6605000 руб., по состоянию на 24 ноября 2015 года рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером ... – 40070000 руб., с кадастровым номером ... – 58131000 руб.

При изучении приведённых отчётов оценщика, не содержащих в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд признает их соответствующими требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Закона об оценочной деятельности, а потому принимает во внимание в качестве допустимых доказательств заявленных административным истцом требований.

В отчетах об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объектов оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объектов оценки и их итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами, несмотря на разъяснение им соответствующих прав и обязанностей, в соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ не представлено.

Доводы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия и Администрации г.Улан-Удэ о том, что отчёт об оценке не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка, проверены судом и признаны несостоятельными.

Нарушений требований федеральных стандартов оценки и положений Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом не установлено, и на какие-либо конкретные нарушения стороны не ссылались.

Довод о том, что оценщиком не учтено отличие объектов оценки от объектов-аналогов по площади и в отчёте № 146 не применена корректировка по названному элементу сравнения, не могут быть приняты во внимание. Размер корректировки на площадь рассчитан оценщиком на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО8 При осуществлении подбора объектов-аналогов оценщиком произведён анализ рынка земельных участков, в результате которого сделан вывод о целесообразности принятия в качестве объектов-аналогов участков, расположенных в 102 мкр, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки по различным критериям.

При этом итоговая рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ... согласно отчетам №№ 146/2, 146/3, 146/4, 146/1 определена с учётом корректировки по названному элементу сравнения.

В судебном заседании оценщик ФИО9 дала пояснения на поступившие возражения, выводы, изложенные в отчётах об оценке, подтвердила в полном объеме.

Отчёты об оценке составлены компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчётам приложены копии соответствующих свидетельств, страховые полисы.

Оценщик ФИО1. является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Международная палата оценщиков», имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

У суда отсутствуют основания не доверять итоговой величине рыночной стоимости земельных участков заявителя, определённой в отчетах об оценке.

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ООО «Восход» и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость спорных земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... должна быть установлена в размере доказанной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года – 23343000 руб., 107460000 руб., 6605000 руб. соответственно, с кадастровыми номерами ..., ... по состоянию на 24 ноября 2015 года – 40070000 руб., 58131000 руб. соответственно.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ООО «Восход», поступивший в суд 9 августа 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: многоквартирные жилые дома, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – 23343000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – 40070000 руб. по состоянию на 24 ноября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – 58131000 руб. по состоянию на 24 ноября 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: многоквартирные жилые дома, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – 107460000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: <...>, в размере его рыночной стоимости – 6605000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий П.С. Назимова