Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22 декабря 2017 года № 27,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 21.03.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 22.12.2017 года № 27, которым на основании заявления ПАО «АХК «Сухой» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 27 908,60 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 5 725 728,38 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта на 83 % ниже его кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, при этом экспертное заключение о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта Федеральному закону «Об оценочной деятельности», как того требует закон, отсутствует. Представленное Комиссии положительное экспертное заключение эксперта ФИО1 № ЭП–270617–4-ХК/3 от 22.11.2017 года нельзя признать допустимым и достоверным, так как в нем отсутствуют документы (квалификационный аттестат), подтверждающие право эксперта проводить такую экспертизу. Кроме того договор на выполнение работ по проведению экспертизы между заказчиком и исполнителем заключен 27.06.2017 года, в то время как договор на проведение оценки объекта заключен 13.09.2017 года, что свидетельствует о недобросовестном поведении участников договоров. По мнению административного истца, представленный ПАО «АХК «Сухой» отчет об оценке от 28.09.2017 года № 177/3 (составлен оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО2, являющимся членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не может отражать действительную рыночную стоимость земельного участка, а значит, является недостоверным. На оцениваемом земельном участке размещаются подъездные железнодорожные пути, используемые для функционирования промышленного предприятия. Следовательно, подобрать достаточное количество объектов-аналогов из-за небольшого количества таких предложений на рынке, сложно. Поэтому применять исключительно сравнительный подход при проведении оценки нельзя. Необходимо применить доходный подход в целом, поскольку использование земельного участка приносит доход, и метод остатка в частности – фактически как единственный при оценке рыночной стоимости земельных участков при отсутствии корректных аналогов.

Применяя сравнительный подход оценки, оценщик не применил, как того требует пункт 22 ФСО№7, все необходимые корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Поскольку выбранные объекты-аналоги изначально несопоставимы, это повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Отказываясь от применения корректировки «на условия продажи», оценщик исходит из того, что в качестве потенциальных аналогов используется информация о фактических сделках. При этом им не учтено, что сделки с объектами-аналогами совершены в 2011 году, а в это время вторичный рынок земельных участков на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит. Тогда существовал только первичный рынок земли, который формировался из распродаваемых муниципальным образованием по ликвидной или льготной цене земельных участков, или из земельных участков, фактически продаваемых в нагрузку к зданиям, строениям, находившимся на них. Такой рынок не отражал реальные рыночные цены отчуждаемых земельных участков. А, положения части 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что рыночная стоимость объекта является его наиболее вероятной ценой, сложившейся на открытом в условиях конкуренции рынке. Определяя объекты как незастроенные, оценщик неверно толкует положения пункта 20 ФСО № 7, и его понимание противоречит концепции перспективного законодательства о «едином объекте недвижимого имущества». Состояние, вид и назначение объектов, находящихся на земельном участке (строения, здания, сооружения), существенно влияет на установление рыночной стоимости земельного участка. Не применяя корректировку на «дату продажи» оценщик не учитывает, что от даты совершения сделок с объектами-аналогами до даты определения рыночной стоимости объекта оценки прошло от 4 до 6 месяцев. Информация об отсутствии динамики цен от даты продажи объектов-аналогов до даты оценки ничем в отчете не подтверждена. Отказываясь от применения корректировки «на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав», оценщик не учитывает, что объект-аналог № 2 на день продажи был обременен правами третьих лиц - правом аренды ООО «Домино». Наличие такого обременения существенно повлияло на определение рыночной стоимости земельных участков при их продаже. Таким образом, оценщик, отказываясь от применения этих корректировок, в нарушение пункта 22 ФСО №7, произвел сравнение объектов-аналогов без учета условий рынка.

В отчете об оценке указано, что оценщик применил корректировки «на назначение участка» и на «местоположение». Но содержание отчета свидетельствует о том, что такие корректировки фактически не были применены. Ссылаясь на единый вид разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов, оценщик не учитывает подвид ВРИ. Также не было учтено, что объект оценки и объекты-аналоги имеют разную транспортную доступность, разные инженерные коммуникации, разное обустройство внутренней территории. При расчете этих корректировок оценщик руководствовался постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год», которое не подлежало применению, так как рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 01.01.2012 года, значит необходимо было применять коэффициенты, установленные на 2012 год.

По мнению административного истца, оценщик ошибочно применяет при составлении отчета ФСО № 4 (страница 17), так как им регулируются вопросы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а оценщик определял рыночную стоимость объекта. В нарушение пункта 5 ФСО № 3 в таблице – скриншоте из аналитического обзора «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 г.г.», разработчик ООО «Региональный союз оценщиков «Кредо» (страница 170 отчета), представлена недостоверная информация о дате совершения сделки и её цене в отношении земельного участка под нежилым зданием <адрес>. Этот объект был продан 12 января 2012 года на торгах посредством публичного предложения по цене 129 000 рублей, а в таблице указана дата продажи - сентябрь 2011 года, и цена 40 896 рублей. Такая ошибка существенно повлияла на определение диапазона рыночных цен за 1кв.м., сложившийся в тот период времени. Кроме того, оценщиком допущена арифметическая ошибка в расчете рыночной стоимости объекта оценки, поскольку, результатом арифметических действий – умножение рыночной стоимости 1 кв.м. земли – 206,43 руб/кв.м. на площадь земельного участка 27 908,60 кв.м., станет значение 5 761 268,50 рублей, а не 5 725 728,38 рублей, как указано в отчете. Разница составляет 35 540,12 рублей, на которую оценщик занизил рыночную стоимость объекта оценки.

Административный истец, в подтверждение своей позиции, в исковом заявлении ссылается на альтернативный отчет об оценке от 16.02.2018 года № 35418, составленный ООО «Центр экономического содействия», по заданию Администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Предметом договора было определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 27 908,60 кв.м., расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре. В этом отчете указано, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года составила 26 625 000 рублей. Это значение выше рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке 28.09.2017 года № 177/3, который был представлен ПАО «АХК «Сухой». Это, свидетельствует о том, что рыночная стоимость земельного участка может быть не той, что определена оспариваемым решением Комиссии, а иной.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

В письменных возражения административный ответчик Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ПАО «АХК «Сухой» представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, определенной на туже дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны замечаниям, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Эти замечания Комиссией были рассмотрены и признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом на заседание комиссии представлено не было.

Представитель заинтересованного лица ПАО «АХК «Сухой» ФИО3 (полномочия подтверждены доверенностью от 01.01.2017 года сроком действия до 31.12.2018 года), давая объяснения в судебном заседании, просил отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка от 28.09.2017 года № 177/3 составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Все использованные оценщиком объекты-аналоги сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки. Представленный административным истцом альтернативный отчет также свидетельствует о том, что кадастровая стоимость земельного участка завышена.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ПАО «АХК «Сухой» (ранее ОАО «Авиационная холдинговая компания «Сухой») является собственником земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – с целью эксплуатации объектов транспорта (сооружений железнодорожные пути № 1 по №5), площадью 27 908,60 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2013 года (запись регистрации №).

На этом земельном участке размещаются принадлежащие на праве собственности ПАО «АХК «Сухой» объекты: железнодорожный путь №1 и №6, длина 898,9 п.м.; шпалы деревянные 1277 шт, назначение: Сооружение, протяженность 899 м, инв. №12806, лит. нет; тупик № 7 широкой колеи тер. «Б» от острия стрелки №1 до упора ОВК. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2013 года (запись регистрации №).

На земельном участке размещаются принадлежащие на праве собственности ПАО «АХК «Сухой» объекты: железнодорожный путь №2, тупик №4 на территории «Б» от стрелки №3 до упора Ц. №27, назначение: Соружение, протяженность 542 м., инв. №12806, лит.нет.. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2013 года (запись регистрации №).

На земельном участке размещается принадлежащий на праве собственности ПАО «АХК «Сухой» объект: железнодорожный путь №3, ж/д путь (котельная тер. «Б») от стрелки №5 до упора, назначение: Сооружение, протяженность 249,5 п.м, инв. №12806. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2013 года (запись регистрации №).

На этом земельном участке размещается принадлежащий на праве собственности ПАО «АХК «Сухой» объект: железнодорожный путь №4, назначение: нежилое, сооружение, протяженность 1083,6 п.м., инв. №12806, лит. нет. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2013 года (запись регистрации №).

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года №205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 32 963 126,55 рублей по состоянию на 01.01.2012 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Так как ПАО «АХК «Сухой» является плательщиком земельного налога, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, то оно вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ПАО «АХК «Сухой» обратилось 15.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 177/3 об определении рыночной стоимости, составленный 28.09.2017 года оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 179,00 кв.м. по состоянию на 01.01.2012 года составляет 5 725 728,38 рублей.

Заявление ПАО «АХК «Сухой» рассмотрено на заседании Комиссии 22.12.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 27 от 22.12.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 5 725 728,38 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре является получателем земельного налога, поэтому вправе оспорить решение Комиссии от 22.12.2017 года № 27, которое затрагивает права и законные интересы административного истца.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО8, а в случае её отсутствия – ФИО9.

Из протокола № 26 от 22.12.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО4 (председательствовал на заседании), членом комиссии ФИО5; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 26 от 22.12.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 28.09.2017 года № 177/3 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 28.09.2017 года № 177/3 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – с целью эксплуатации объектов транспорта (сооружений железнодорожные пути № 1 по №5)», с кадастровым номером № площадью 27 908,60 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, имеет значение 5 725 728,38 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 32 963 126,55 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 28.09.2017 года № 177/3, составленного сотрудником ООО «Независимая экспертиза и оценка» оценщиком ФИО2, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает несостоятельными доводы административного истца о его недостоверности, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 28.09.2017 года № 177/3 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

Оценщиком выявлено 7 объектов, сопоставимых с объектом оценки. Информация об этих объектах и совершенных в отношении них сделок размещена на официальных сайтах администрации города Комсомольска-на-Амуре и Росреестра. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов (местоположение с указанием зоны (подзоны) градостроительной ценности, площади, цена и дата сделки, условия продажи, категория земельного участка, его расположение, вид разрешенного использования, продаваемое право на объект,) представлены в отчете в таблице №5.3.5 «Информация об объектах-аналогах» (страницы 104-106). Проводя сравнение объектов-аналогов, оценщик применил корректировки: «на местоположение», «на площадь», «на вид разрешенного использования». Описание корректировок и проведенные расчеты отражены в Отчете на страницах 110-131 и в таблицах №5.3.6 - №5.3.10, и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 132 – 137).

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что характеристики объекта оценки и объектов-аналогов свидетельствуют о том, что объекты несопоставимы между собой и сильно отличаются по основным характеристикам.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В подпунктах «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Изучая сегмент рынка и проверяя потенциальные объекты-аналоги, оценщик определил критерии выбора, исходя из того, что объект оценки относится к сегменту земельных участков, находится в Ленинском районе г.Комсомольска-на-Амуре, в зоне, отдаленной от делового центра города, в 4б зоне (подзоне) градостроительной ценности, имеет площадь 27 908,60 кв.м., приобретен в условиях открытого рынка, продаваемое право на объект – право собственности, относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов транспорта (ВРИ-9).

Выбранные оценщиком объекты-аналоги являются земельными участками, сформированными и поставленными на учет в установленном законом порядке. Объекты-аналоги находятся в значительной отдаленности от делового центра города, в 4а зоне (подзоне) градостроительной ценности (один объект-аналог – в 7 зоне градостроительной ценности), имеют площадь от 536,30 кв.м. до 20 802,00 кв.м., проданы в условиях открытого рынка, продаваемое право на объекты – право собственности, относятся к категории земель – земли населенных пунктов, имеют ВРИ-9.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Разница в площади участков и в месторасположении устранена путем применения соответствующих корректировок. Доказательства обратного административным истцом, как того требуют положения статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ, не представлены.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что необходимо было применить не сравнительный, а доходный подход к оценке объекта в целом и метод остатка в частности, являющийся фактически единственным при оценке рыночной стоимости земельных участков, когда отсутствует достаточное количество корректных аналогов.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В пункт 22 ФСО №7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В пункте 23 ФСО №7 указано, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Содержание отчета об оценке свидетельствует, что на земельном рынке города Комсомольска-на-Амуре в исследуемый оценщиком период – второе полугодие 2011 года, имелось достаточное количество предложений о продаже права собственности на земельные участки с одинаковым назначением и видом разрешенного использования (в частности ВРИ-9), как и у объекта оценки. Это позволило выявить достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Сведения о том, что объект оценки – земельный участок, генерирует или способен генерировать потоки доходов, и что эти обстоятельства являлись целью и назначением оценки, в отчете отсутствуют. Не представил таких доказательств и административный истец. При таком положении суд не может согласиться с таким мнением административного истца, поскольку оно не имеет подтверждения.

Не соглашаясь с отчетом об оценке № 177/3 от 28.09.2017 года, административный истец ссылается на то, что подлежала применению корректировка «на условия продажи», поскольку сделки с объектами-аналогами в 2011 году заключались по ликвидной или льготной цене, так как они фактически продавались в нагрузку к зданиям, строениям, находившимся на них. А такая ситуация на рынке не отражала реальные рыночные цены отчуждаемых земельных участков. Поскольку такая позиция ответчика не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, то она не принимается судом во внимание.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальных сайтах администрации г.Комсомольска-на-Амуре и Росреестра. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках отсутствуют.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, административный истец не представил.

Также административный истец считает, что оценщик должен был применить корректировку на «дату продажи», поскольку за период, прошедший со дня заключения сделок с объектами-аналогами до даты, на которую устанавливалась рыночная стоимость объекта оценки, рыночная цена земельных участков изменилась. Суд признает такую позицию административного истца несостоятельной, поскольку она опровергается установленными по делу обстоятельствами.

В отчете об оценке от 28.09.2017 года №177/3 (страницы 110-114) указано, что корректировка «на дату продажи» оценщиком не производилась, поскольку цены на земельные участки в период с июля 2011 года до января 2012 года не изменялись, либо это изменение было незначительным, стремящимся к нулю. Выводы оценщика подтверждены выполненными им расчетами. Доказательств того, что выполненные оценщиком расчеты неверны, или что в указанный период произошло существенное увеличение рыночных цен на продаваемое право собственности на земельные участки, административный истец, как того требуют положения части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ, не представил.

Не заслуживает внимания, как не нашедший своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, и довод административного истца о том, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки «на имущественные права, ограничения (обременения) этих прав», так как один объект-аналог имел обременение правом аренды третьих лиц.

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Информация об объектах-аналогах, размещенная на официальных сайтах администрации г.Комсомольска-на-Амуре и Росреестра, не содержит сведений о наличии у этих земельных участков каких-либо обременений - зарегистрированных прав третьих лиц (аренды, ипотеки и т.п.), на день заключения сделки. Административный истец также не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения). То обстоятельство, что здание, находящееся на одном из земельных участков, выбранных оценщиком как объект-аналог, было обременено правом аренды, не свидетельствует о наличии таких обременений у этого земельного участка, проданного по договору купли-продажи. Доказательства того, что наличие такого обременения у здания, находящегося на одном из объектов-аналогов, повлияло на установление цены отчуждаемого права собственности на земельный участок, административным истцом не представлено.

Административный истец считает, что оценщику надлежало учесть тип и состояние объектов, находящихся на земельных участках, выбранных им в качестве объектов-аналогов, поскольку это существенно влияет на рыночную стоимость земельного участка при заключении сделки, а не оценивать земельные участки как незастроенные. Давая оценку этому доводу, суд считает, что он не заслуживает внимания, ибо является следствием неверного толкования положений закона.

Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, указанная в государственном кадастре недвижимости стоимость земельного участка признается кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости, а не имущественного комплекса – земельного участка с находящимися на нем строениями (зданиями), поскольку она применяется только для определения базовой ставки земельного налога или арендной платы за пользование земельным участком. Следовательно, состояние и тип застройки объекта оценки и объектов-аналогов, сравнивая которые оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки, в данном случае значения не имеет. При таком положение оценщик обоснованно определил земельные участки как незастроенные.

С учетом, установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, не заслуживает внимания и такое мнение административного истца, что, оценщик не произвел корректировку «на назначение земельного участка». По мнению истца, применение такой корректировки необходимо, так как объекты-аналоги и объект оценки имеют разные подвиды вида разрешенного использования. Также истец считает, что оценщик неверно произвел корректировку «на местоположение земельного участка», применяя коэффициенты, установленные постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па. Но, это постановление не подлежало применению, поскольку не распространяет свое действие на 2012 год.

В отчете (на страницах 115-118, в таблице 5.3.6с «Расчет корректировки на вид разрешенного использования земельного участка») указано, что вид разрешенного использования объекта оценки оценщиком определен как ВРИ-9: «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Объект оценки располагается на производственной территории авиационного завода, на нем размещены сооружения - железнодорожные пути, непосредственно предназначенные для функционирования промышленных объектов (производственных зданий, складов, цехов) промышленной зоны территории «Б» авиационного завода, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0051303:353, который по локальному месторасположению находится в непосредственной близости и по одному адресу с оцениваемым объектом. Следовательно, объект оценки используется как неотъемлемая часть предприятия - для эксплуатации объектов промышленности. Объекты-аналоги тоже имеют ВРИ-9, поэтому проведение корректировки не требуется. Но, с учетом размера коэффициента, установленного постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 38-29-па, оценщик произвел дополнительные расчеты для корректировки «на вид разрешенного использования», и произвел корректировку со значением 1,0.

Постановление Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" устанавливает среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м. земли по группам видов разрешенного использования. Определено двенадцать видов разрешенного использования, в том числе ВРИ-9: «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Подвиды использования постановлением не установлены.

При таком положении оценщик обоснованно не учитывал, что на объектах-аналогах размещены не объекты промышленности, поскольку все находящиеся на них объекты - объекты муниципальной собственности производственное назначения, объекты материально-технического снабжения - включены в группу ВРИ-9. Доказательства обратного административный истец, в подтверждение своей позиции, не представил.

В отчете оценки указано, что в зависимости от местоположения оцениваемого объекта (окружения объекта, инфраструктуры района, предполагаемого вида использования объекта) его стоимость может меняться. При выполнении корректировки «на местоположение» оценщик использовал значения коэффициентов, установленных постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па «Об установлении значений коэффициента для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год», и учитывающих категорию земель и вид разрешенного использования земельных участков, а также зонирование территории (зоны и подзоны градостроительной ценности, которые установлены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011 года № 55). При этом оценщик исходил из того, что оцениваемый земельный участок и объекты-аналоги №№ 1, 3, 4, 5 и 7 находятся в зоне градостроительной ценности 4-а, объект-аналог №2 - в зоне градостроительной ценности 7.

Постановлением администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год", установлены значения коэффициента для определения арендной платы, учитывающего вид разрешенного использования и зонирование территории (зоны градостроительной ценности). Оно введено в действие с 01.01.2011 года.

На 2012 год распространено действие постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2012 год".

Исходя из положений статьи 47 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и статьи 36 Устава муниципального образования города Комсомольска-на-Амуре", принятого решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 03.09.1996 года № 55, юридическую силу постановление администрации города Комсомольска-на-Амуре от 04.03.2012 года № 640-па приобрело с даты его подписания, так как иное в нем не указано.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта определялась на 01.01.2012 года исходя из анализа рынка, сложившегося в течение 2011 году. Поскольку на эту дату действовало постановление администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года №3829-па, то оценщик обоснованно руководствовался им при проведении корректировок «на местоположение объекта» и «на вид разрешенного использования».

В обоснование своих требований административный истец ссылается на то, что при составлении отчета оценщик неправомерно применил положения пункта 10 ФСО № 4. Изучив содержание отчета, суд считает, что такая позиция не заслуживает внимания.

В отчете № 177/3 на странице 17 указано, что «Исходя из того, что целью и задачей оценки в данном отчете является определение рыночной цены земельного участка на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, …, то вне зависимости от вида оформленного права на оцениваемый земельный участок, оценка проводится исходя из права собственности, без учета обременений и ограничений (по аналогии с п.10 ФСО №4) …»,

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, указано, что кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Исходя из этих положений, оценщик обоснованно применил пункт 10 ФСО №4, поскольку сведения об определенной им рыночной стоимости земельного участка, в случае пересмотра его кадастровой стоимости, будут внесены в Единый государственный реестр. Следовательно, критерии оценки объекта должны быть тождественными.

Считая отчет недостоверным, административный истец также ссылается на то, что в нарушение пункта 5 ФСО № 3 в таблице-скриншоте, приложенном к отчету об оценке № 177/3 от 28.09.2017 года на странице 170, неверно указаны цена и дата сделки, заключенной в отношении земельного участка под нежилым зданием <адрес>. Вместо фактической цены сделки 129 000 рублей, указана – 40 896 рублей. Это ставит под сомнение достоверность всего аналитического отчета и вывод о диапазоне цен на земельные участки в исследуемом периоде. Суд не принимает этот довод во внимание, считая его несостоятельным.

В пункте 5 ФСО №3 указано, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Содержание отчета свидетельствует о том, что земельный участок под нежилым зданием <адрес>, не был выбран оценщиком как объект-аналог, и цена заключенной с ним сделки не учитывалась при расчете рыночной стоимости 1 кв.м. земли. Следовательно, несоответствие информации о цене и дате сделки, содержащейся в таблице-скриншоте, приложенной к отчету об оценке (страница 170), не могло повлиять на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные результаты не совпадают с результатами, полученными оценщиком. Произведенный расчет показал, что стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка должна составлять 206,43 рубля, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка – 5 761 268,50 рублей. Это значение на 35 540,12 рублей выше, чем рассчитанный оценщиком результат.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Представленный административным истцом расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому является недопустимым доказательством и не может быть принят судом во внимание.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет № 177/3 от 28.09.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Доводы административного истца о несоответствии положительного экспертного заключения требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» не принимаются судом во внимание.

Федеральным законом от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступившего в силу с 01.01.2017 года) из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», определяющей порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, исключен абзац шестой части шестнадцатой, который содержал требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Конституционный суд РФ (Определение от 09.03.2017 года № 592-О), определяя правовое значение положений пункта 5 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства РФ и части шестнадцатой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в их совокупности, указал, что с момента утраты абзаца шестого части шестнадцатой статьи 24.18 юридической силы более не требуется представления экспертного заключения субъектами оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (если только ранее указанного момента они не воспользовались административной процедурой ее оспаривания).

Поскольку ПАО «АХК «Сухой» с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обратилось после 01.01.2017 года, то у него отсутствовала обязанность представлять, а у Комиссии отсутствовало право требовать положительное экспертное заключение в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из приведенных правоположений, суд не считает необходимым давать оценку содержанию положительного экспертного заключения № ЭП-270617-4-ХК/3 от 22.11.2017 года, данного экспертом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО1.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № 177/3 от 28.09.2017 года, выполненного ООО «Независимая экспертиза оценка» по заданию ПАО «АХК «Сухой», повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено.

Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Отчет об оценке земельного участка № 354/18 от 16.02.2018 года, выполненный ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень) по заданию административного истца (его подлинник был исследован судом в ходе судебного разбирательства), не принимается судом в качестве доказательства, поскольку не соответствует требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Содержание этого отчета не подтверждает несоответствие требованиям федеральных стандартов оценки отчета № 177/3 от 28.09.2017 года, выполненного ООО «Независимая экспертиза оценка» по заданию ПАО «АХК «Сухой», на основании которого Комиссией было вынесено оспариваемое решение.

Содержание отчета № 354/18 от 16.02.2018 года свидетельствует о том, что оценщиком ООО «Центр экономического содействия» (г. Тюмень), при определение рыночной стоимости земельного участка, находящегося в г.Комсомольске-на-Амуре, были использованы три объекта-аналога, находящиеся в г.Хабаровске. При этом корректировки «на местоположение» (расстояние между городами более 400 км), «на условия рынка» (г.Хабаровск является краевым центром, в котором находится много государственных учреждений, в том числе федерального уровня, а г.Комсомольск-на-Амуре – это районный центр, в котором имеются только предприятия и органы муниципального образования), не произведена.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета №177/3 от 28.09.2017 года на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, административным истцом заявлено не было.

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета № 177/3 от 28.09.2017 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 22 декабря 2017 года № 27 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 20 апреля 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская