Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 19 сентября 2016 года,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

представителя Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО2,

представителя ООО «Деловой партнер» - ФИО3,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Новочеркасска Ростовской области обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 19 сентября 2016 года, сославшись на следующие обстоятельства. ООО «Деловой партнер» является правообладателем (пользователем) земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014 года). Считая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно завышена, правообладатель обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в связи с установлением в отношении объекта рыночной стоимости, представив отчет об оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Решением Комиссии от 19 сентября 2016 года заявление правообладателя удовлетворено, в отношении объекта установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости – ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей (установленная в результате государственной кадастровой оценки земель указанной категории кадастровая стоимость составляла ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). По утверждению административного истца, решение Комиссии принято с нарушением положений Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, поскольку отчет надлежащим образом не был проверен. Кадастровая стоимость земельного участка существенно снизилась в результате принятия оспариваемого решения, что ставит под сомнение объективность и достоверность отчета об оценке. Размер платы за земельный участок определяется на основе действующей кадастровой стоимости. Уменьшение кадастровой стоимости на 71,7 % повлекло уменьшение годового размера арендной платы, что ущемляет экономические интересы муниципального образования.

Представитель административного истца - ФИО1, действующий на основании доверенности, в суд явился, административное исковое заявление просил удовлетворить.

Представитель Управления Росреестра Ростовской области - ФИО2 в суд явилась, просила отказать в удовлетворении административного искового заявления, поддержала письменные возражения на административный иск.

Представитель ООО «Деловой партнер» – ФИО3, действующий по доверенности, в суд явился, просил отказать в удовлетворении административного иска.

В судебное заседание не явились представители Комиссии и Правительства Ростовской области, поскольку они надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца и административного ответчика, заинтересованного лица, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Деловой партнер» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов.

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установленная в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В данном случае кадастровая стоимость является нормативно установленной базой для определения платы за пользование землей, которое является возмездным, кроме того, ООО «Деловой партнер», являясь собственником строений, имеет право на приобретение земельного участка в собственность за плату с учетом кадастровой стоимости.

23 августа 2016 года правообладатель обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 августа 2016 года, составленный оценщиком ФИО5 (л.д. 73-141), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» от 18 августа 2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

19 сентября 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке.

Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 71,7%, как отмечено в решении Комиссии.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Протоколом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заседания Комиссии от 19 сентября 2016 года, приказами Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 № П/578, от 1 декабря 2015 № П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее – Порядок).

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы административного истца как органа Администрации г.Новочеркасска (согласно Положению о нем), представляющего интересы муниципального образования и выполняющего функции арендодателя земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и собственность на которые не разграничена.

Из содержания п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

В отчете об оценке оценщик при определении рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного подхода выбрал 5 объектов-аналогов (л.д.110-111) из г.Ростова-на-Дону (М4, Мега), применил в расчетной таблице (л.д.115-116) следующие корректировки –на дату предложения, на торг, на обеспеченность коммуникациями, на местоположение (минус 58,2%). Административный истец в обоснование своих требований сослался на наличие существенных нарушений федеральных стандартов оценки, повлиявших на значительное понижение кадастровой стоимости при пересмотре. В протоколе заседания Комиссии от 19 сентября 2016 года отражена позиция члена Комиссии, возражавшего против удовлетворения заявления и приведшего суждения о наличии в отчете 8 нарушений ФСО 3,7 и иных нарушений при производстве расчетов (л.д.62).

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, необходимость использования при оценке доказательств специальных познаний в области оценочной деятельности, назначил судебную экспертизу с целью проверки представленных доказательств, включая отчет, заключение СРО, по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 16 августа 2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение от 25 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН л.д. 175-220) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном отчете, не подтверждается, 2) оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; 3) факторы, влияющие на стоимость объекта определены не правильно, 4) допущены ошибки при выполнении математических действий, 5) информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Эксперт допрошен в судебном заседании 14 февраля 2017 года, свои выводы о недостатках отчета подтвердил по всем вопросам заключения, указав, что по базовым частям отчета (определение сегмента рынка, подбор аналогов, корректировки и их расчет) допущены такие нарушения ФСО, которые не позволяют подтвердить рыночную стоимость, вопрос об определении конкретной рыночной стоимости не входил в компетенцию эксперта в рамках данного исследования.

Нарушения ФСО и иные нарушения в оценке конкретного объекта сводятся к следующему.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. Данное требование оценщиком нарушено.

В описании объектов-аналогов приведена недостоверная информация, что установлено при анализе скрин-копии объявлений аналогов 1-5 (таблицы 14-18).

Оценщик приводит противоречивые сведения о наличии у оцениваемого объекта электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения (страницы 14,37) и наличие только электроснабжения (страница 41). Изложенное касается и приведенных в отчете сведений об обеспеченности коммуникациями всех аналогов.

В нарушение п. 11 ФСО № 3 при изложении информации на страницах 17-18, 22-23 оценщик не указал сведения об источниках получения соответствующей информации при анализе рынка. Нарушена последовательность анализа рынка (п.11 ФСО 7). Отсутствуют основания для вывода о достоверности информации о проведении оценщиком осмотра объекта.

Оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в г.Аксае, между тем, анализ рынка земельных участков в г.Новочеркасске не проведен. При допросе эксперта установлено, что по г.Новочеркасску выявлены объявления о продаже земельных участков разных категорий в диапазоне стоимости от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей за сотку (скрин-копии объявлений приобщены).

Оценщик некорректно приводит расчет корректировки на местоположение в размере минус 58,2 %, эксперт пришел к выводу, что исходя из данных отчета правильный расчет этой корректировки составляет минус 36,8%, что искажает итоговую величину.

Отмечены недостатки применительно к определению корректировок на дату предложения, фактическую разницу в обеспеченности коммуникациями, на категорию земель. Необоснованно оценщик отказался от применения корректировки на площадь по аналогам 1,2,4,5.

Допущенные нарушения (в своей совокупности) свидетельствуют о недостаточной обоснованности выводов оценщика о размере рыночной стоимости земельного участка, соответственно такая рыночная стоимость не может быть признана правомерно установленной и влекущей пересмотр кадастровой стоимости. Заключение эксперта в совокупности с доводами административного истца и содержанием проверенного отчета не позволяют прийти к выводу о достаточности оценки самой комиссией содержания представленных правообладателем документов о рыночной стоимости.

Наличие у комиссии полномочия по пересмотру кадастровой стоимости по представленным правообладателем документам не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа и не подлежит правовому (судебному) контролю, в данном случае из протокола заседания комиссии видно, что на рассмотрение комиссии одним из ее членов предлагались доводы о многочисленных недостатках федеральных стандартов оценки, влекущих отказ в удовлетворении заявления, однако они без надлежащих к тому оснований не были приняты во внимание.

Возражения Управления Росреестра по Ростовской области и заинтересованного лица против содержания и выводов заключения эксперта судом отклоняются, поскольку суд признает выполненное заключение с учетом допроса эксперта ясным, понятным и непротиворечивым. Исследование выполнено надлежащим компетентным лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта не опровергаются содержанием исследованного отчета, возражениями. Суждения о том, что в деле не определена иная рыночная стоимость, в данном случае не являются юридически значимыми, поскольку экспертом не подтверждена установленная комиссией рыночная стоимость, достоверно выявлено наличие нарушений федеральных стандартов оценки, влияющих на определение допустимого (с учетом оценочной практики) размера рыночной стоимости. Именно характер допущенных нарушений, включая недостатки анализа рынка, некорректный выбор объектов-аналогов, ошибки в расчетах и приводят к выводу о неподтверждении стоимости, недостоверности отчета.

У заинтересованного лица не имеется препятствий в реализации своего права на пересмотр базовой кадастровой стоимости путем представления иных доказательств рыночной стоимости, в том числе при оспаривании кадастровой стоимости в суде, учитывая соблюдение обязательного досудебного порядка разрешения спора.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости, определенном названным решением Комиссии, что повлечет восстановление в названном реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

На основании главы 10 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу экспертной организации подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы. Размер оплаты за экспертизу подтвержден представленным суду экспертным учреждением финансово-экономическим обоснованием.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете от 16 августа 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, составленном оценщиком ФИО5, - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 19 сентября 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей из Единого государственного реестра недвижимости.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА судебные расходы по оплате экспертизы в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов

Решение в окончательной форме принято 17 февраля 2017 года.