Гражданский кодекс часть 1

заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Шириной И.А.,

заинтересованного лица Администрации города Твери ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Игарка» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Игарка» обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Тверская область, <адрес>, <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2980 000 рублей.

В обоснование административных исковых требований указано, что Общество с ограниченной ответственностью «Игарка» является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы общества, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца Общества с ограниченной ответственностью «Игарка» ФИО1 уточнила административные исковые требования в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 3646000 рублей.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2, Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3, заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Ширина И.А., администрации города Твери ФИО4 вопрос об удовлетворении уточненных исковых требований оставили на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 1 500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под стационарную автомобильную газонаполнительную станцию, кадастровый №, расположенный по адресу: Тверская область, <адрес>, принадлежит Обществу с ограниченной ответственностью «Игарка» на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации налоговая база по земельному налогу - это кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390); налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом; налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, а для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пункты 1, 3 и 4 статьи 391). Кадастровая стоимость служит также налоговой базой для налога на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и налога на имущество физических лиц (статьи 375 и 402 Налогового кодекса Российской Федерации). Кроме того, она устанавливается для целей выкупа или аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 39.20 и пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года №15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года №1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта (пункт 2 части 1 и часть 2 статьи 3). Проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на основе закрепленных статьей 4 названного Федерального закона принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости призвано подтвердить достоверность кадастровой стоимости, оценка которой должна быть не произвольной и обеспечивать соотносимость (приближенность), насколько это возможно, результатов определения кадастровой стоимости с существующими рыночными реалиями, но и не исключает вариативности оценок кадастровой стоимости, обусловленной объективными факторами, включая особенности применяемой методологии кадастровой оценки и возможности различной профессиональной интерпретации имеющихся экономических и иных значимых данных.

Право лица на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, служит, в частности, целям последующего определения налогового обязательства в размере не большем, чем это установлено законом, притом что именно такой объем налоговой обязанности предопределен требованием статьи 57 Конституции Российской Федерации о необходимости уплаты только законно установленных налогов и сборов во взаимосвязи с предписаниями ее статей 15 и 18 (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июня 2014 года №17-П и от 1 июля 2015 года №19-П, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23 октября 2014 года №2341-О, №2342-О и №2343-О).

В соответствии с изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П правовой позицией, конституционная обязанность платить законно установленные налоги и сборы связывает не только налогоплательщиков, но и государство, призванное создавать надлежащие условия для исполнения налоговой обязанности, обеспечивая полноту, точность и своевременность взимания налогов с учетом объективных характеристик их экономико-правового содержания.

Являясь собственником земельного участка, Общество с ограниченной ответственностью «Игарка» вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости, поскольку в силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 9205 800 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление Общества с ограниченной ответственностью «Игарка» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что послужило основанием для обращения общества в суд.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административный истец представил выполненный оценщиком ООО «Альянс-Профи» отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№з, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 2980 000 рублей.

Принимая во внимание возражения административных ответчиков и заинтересованных лиц относительно отчета об оценке, по ходатайству административного ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ№э, составленному экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Андреев-Капиталъ» ФИО10, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 3646000 рублей.

Экспертом указано в заключении о допущенных оценщиком при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№з нарушениях требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Оценив данное экспертное заключение, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует статье 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода суда о рыночной стоимости земельного участка.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости, в том числе земельных участков, предназначенных под индустриальную застройку.

В экспертном заключении представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость, имеются ссылки на используемые экспертом источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в газете «Из рук в руки».

Экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж, были подобраны три незастроенных земельных участка-аналога, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки. Значения единицы сравнения для объектов-аналогов по соответствующим элементам сравнения скорректированы в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Величина и основания использования корректировок обоснованы. Мотивы отказа от использования доходного и затратного подходов в экспертном заключении приведены.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода и метода корректировок к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Содержащаяся в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ№э, составленном экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Андреев-Капиталъ» ФИО10, критика выполненного оценщиком ООО «Альянс-Профи» ФИО9 отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№з является обоснованной.

По предоставленным материалам (информация, использованная при оценке объекта на стр. 47 и стр. 68 Отчета об оценке №з от ДД.ММ.ГГГГ), для Аналога 2 не учтена стоимость объекта незавершенного строительством (фундамента), расположенного на предлагаемом к продаже земельном участке. По данному фактору - наличие улучшения на земельном участке-аналоге не произведено сравнение с объектом оценки, что в конечном счете, влияет на конечный результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (нарушение пункта 22б и пункта 22д ФСО №7, пункта 5 ФСО №3). Указанные нарушения в итоге влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

По предоставленным материалам (информация, использованная при оценке объекта на стр. 47-49 и стр. 69 Отчета об оценке №з от ДД.ММ.ГГГГ), при расчете корректировки Аналога 3 указанная Методика определения физического износа гражданских зданий (Утверждена приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР ДД.ММ.ГГГГ№) выбрана не верно, поскольку асфальтовое покрытие является сооружением дорожного хозяйства, что в конечном счете, влияет на конечный результат рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (нарушение пункта 5 ФСО №3).

По предоставленным материалам (информация, использованная при оценке объекта на стр. 47 и стр. 69 Отчета об оценке №з от ДД.ММ.ГГГГ), при расчете корректировки Аналога 3 информация об улучшении предлагаемого земельного участка - асфальтовом покрытии (материал покрытия, состояние), существенным образом влияющим на конечный результат рыночной стоимости объекта оценки, не подтверждена (нарушение пункта 5 ФСО №3).

По предоставленным материалам (информация, использованная при оценке объекта на стр. 49 и стр. 67 Отчета об оценке №з от ДД.ММ.ГГГГ), при расчете корректировки Аналога 1 информация о правах предлагаемого земельного участка (правах аренды), существенным образом влияющих на конечный результат рыночной стоимости объекта оценки, не подтверждена (нарушение пункта 5 ФСО №3).

Таким образом, оценщиком ООО «Альянс-Профи» ФИО9 в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№з нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, а также положения, содержащиеся в пунктах 22б и 22д ФСО № 7, предусматривающих, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Кроме того оценщиком ООО «Альянс-Профи» ФИО9 в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№з нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

С учетом приведенных выше замечаний, содержащихся в заключении судебной экспертизы, выполненный оценщиком ООО «Альянс-Профи» ФИО9 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№з данным требованиям федеральных стандартов оценки не отвечает.

В то же время выводы эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Андреев-Капиталъ» ФИО10 в заключении от ДД.ММ.ГГГГ№э содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Данные, свидетельствующие об обстоятельствах, которые могли явиться основанием для отвода эксперта, отсутствуют.

Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, сведений и иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не представили, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что заключением судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Общества с ограниченной ответственностью «Игарка» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Тверская область, <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 3 646 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Е.С. Сиротина