Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-875/2020 по административному иску Репы Виктора Дмитриевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

У С Т А Н О В И Л:

Репа В.Д. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, мотивируя тем, что он является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:14210 и 24:51:№:14212 расположенных в городе Канске Красноярского края.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилых зданий с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 20 ноября 2013 года составляет: 24:51:№:14210 – 4 426 971 рубль 27 копеек, 24:51:№:14212 – 4 580 722 рубля 37 копеек.

По итогам независимой оценки, выполненной ООО «Траст-Аудит» и представленной в отчете № 22-2020 от 13 марта 2020 года, рыночная стоимость нежилых зданий с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 20 ноября 2013 года составляет: 24:51:№:14210 – 901 000 рублей, 24:51:№:14212 – 2 118 000 рублей.

Установление кадастровой стоимости нежилых зданий, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком налога на имущество, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости нежилых зданий.

Просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14210 в размере его рыночной стоимости 901 000 рублей, определенной по состоянию на 20 ноября 2013 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14212 в размере его рыночной стоимости 2 118 000 рублей, определенной по состоянию на 20 ноября 2013 года.

Представитель административного истца Репы В.Д. – Ситникова Т.А., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям и доводам. Ходатайствовала о восстановлении срока на обращение в суд с указ0аненым административным иском, мотивируя тем, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка.

Представитель Правительства Красноярского края Россихин Е.В., действующий на основании доверенности, просил в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и не может являться надлежащим доказательством рыночной стоимости нежилых зданий.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Байрамова Э.М., действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация города Канска Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации города Канска Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего явившиеся участники судебного разбирательства не возражали.

Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: жилой дом (подпункт 1); квартира, комната (подпункт 2); гараж, машино-место (подпункт 3); единый недвижимый комплекс (подпункт 4); объект незавершенного строительства (подпункт 5); иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6).

Согласно пункту 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Законом Красноярского края от 01 ноября 2018 года № 6-2108 «Об установлении единой даты начала применения на территории Красноярского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Красноярского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения – 01 января 2019 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что Репа В.Д. на основании договоров купли-продажи от 08 ноября 2001 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14210, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Канск, <адрес> и нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14212 (пом. 3), расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес>, что также подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 13-21).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01 октября 2020 года кадастровая стоимость нежилых зданий с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 20 ноября 2013 года составляет: 24:51:№:14210 – 4 426 971 рубль 27 копеек, 24:51:№:14212 – 4 580 722 рубля 37 копеек. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 20 ноября 2013 года (л.д. 13-14).

Кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровым номерами 24:51:№:14210, 24:51:№:14212 определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утвержденных Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края».

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 22-2020 от 13 марта 2020 года, выполненный ООО «Траст-Аудит» (оценщик Семенов А.В), согласно которому рыночная стоимость нежилых зданий с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 20 ноября 2013 года составляет: 24:51:№:14210 – 901 000 рублей, 24:51:№:14212 – 2 118 000 рублей (л.д. 26-107).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Оформление и содержание отчетов об оценке № 22-2020 от 13 марта 2020 года соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, убедительных и допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Судом не может быть принята в качестве доказательства представленная Правительством Красноярского края рецензия специалиста на отчет об оценке.

Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.

В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

Правительство Красноярского края своим правом на проведение экспертизы не воспользовалось, других доказательств в опровержение отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка не представило.

По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.

Судом не могут быть приняты во внимание доводы представителя Правительства Красноярского края о недостоверности отчета об оценке, мотивированные тем, что оценщик неправомерно использовал сведения об объектах-аналогах, расположенных в городе Красноярске.

В силу подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» анализ рынка недвижимости включает в себя определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Вопреки утверждениям представителя Правительства Красноярского края схожесть территорий по экономическим характеристикам определяется не только численностью населения или средним доходом населения конкретной территории, а имеет более широкое содержание (развитость промышленности, производства, структура доходов территории и т.д.).

Суждение оценщика о схожести города Канска с городом Красноярском по экономическим характеристикам в целях выбора объектов-аналогов, а также отсутствие предложений о продаже на дату оценки Правительством Красноярского края не опровергнуто. Довод Правительства Красноярского края о неверном выборе оценщиком территории исследования доказательствами не подтвержден.

Также судом отклоняются доводы представителя Правительства Красноярского края о недостоверности отчета об оценке, мотивированные тем, что оценщик при корректировке стоимости объектов-аналогов на местоположение методом парных сравнений использовал только одну пару объектов, в то время как в оценочной практике, как правило, размер корректировки определяется путем сопоставления трех пар.

Правительством Красноярского края не представлено доказательств того, что примененная оценщиком корректировка на местоположение повлекла уменьшение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки по сравнению с расчетом рыночной стоимости с применением среднеарифметического результата сопоставления трех пар объектов. Какие конкретно нормы законодательства об оценочной деятельности предписывают вычислять коэффициент корректировки путем выведением среднеарифметического сопоставления именно трех пар объектов, Правительством Красноярского края не указано.

Правительство Красноярского края, приводя другие доводы о нарушении требований федеральных стандартов оценки, не представило каких-либо доказательств того, что эти нарушения (имеющиеся по утверждению Правительства) повлияли на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в сторону уменьшения.

Таким образом, у суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость нежилых зданий с нижеперечисленными кадастровыми номерами по состоянию на 20 ноября 2013 года составляет: 24:51:№:14210 – 901 000 рублей, 24:51:№:14212 – 2 118 000 рублей.

Поскольку в соответствии пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилых зданий, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

Поскольку до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению, учитывая при этом, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ приостановлено действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентирующих периодичность и порядок проведения очередной массовой государственной кадастровой оценки.

С учетом изложенного кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:14210, 24:51:№:14212 должна быть определена равной их рыночной стоимости, поскольку рыночная стоимость нежилых зданий подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения Репы В.Д. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:14210, 24:51:№:14212 следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 16 сентября 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Репы Виктора Дмитриевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14210, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Канск, <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 901 000 рублей, определенной по состоянию на 20 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 24:51:№:14212, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Канск, <адрес> в размере его рыночной стоимости – 2 118 000 рублей, определенной по состоянию на 20 ноября 2013 года.

Датой обращения Репы Виктора Дмитриевича с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24:51:№:14210, 24:51:№:14212 считать 16 сентября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 03 декабря 2020 года.