Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица Областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» Точилко А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-87/2020 по административному иску ООО «Реконструкция» к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости,

Установил:

ООО «Реконструкция» обратилось в суд с административным иском к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0100052:2734, расположенного по адресу г. Томск, ул. 79 Гвардейской Дивизии 4/18, площадью 3998 кв.м в размере его рыночной стоимости равной 20190000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанное нежилое здание; кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 54144778 рублей 49 копеек значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Определением суда от 10 июля 2020 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенное наименование– Управление Росреестра) по Томской области, определением суда от 24 июля 2020 в качестве заинтересованного лица привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование – ОГБУ «ТОЦИК»).

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Росреестра по Томской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. В письменном отзыве на административный иск представитель Управления Росреестра по Томской области оставил решение по административному делу на усмотрение суда (л.д. 217-218 т.1).

В судебном заседании представитель административного истца требования поддержал (с учетом уточнения заявленных требований); представители Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и ОГБУ «ТОЦИК» пояснили, что основания для удовлетворения административного иска отсутствуют в связи с имеющимися, по их мнению, недостатками в отчете оценщика и заключении судебной экспертизы.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив судебного эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Административному истцу с 11.01.2017 принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100052:2734 общей площадью 3998 кв.м, расположенные по адресу: г.Томск, ул. 79-й Гвардейской Дивизии 4/18.

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости– 54144778 рублей 49 копеек.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 23 января 2020 г.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьями 372, 374 Налогового кодекса Российской Федерации организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения, являются плательщиками налога на имущество организаций.

В соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 3 августа 2018г. №334-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Изменения, введенные Федеральным законом от 3 августа 2018г. №334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» отчет №228-А/2020 от 22 июня 2020г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 20190000 рублей.

В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца Осипова А.В. была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Бизнес-Оценка», по результатам которой составлено заключение эксперта №136-С, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 19656000 рублей.

Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО» №228-А/2020 от 22 июня 2020г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК», суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.

Доводы представителей стороны административного ответчика о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Так, допрошенная в судебном заседании судебный эксперт ОвсянниковаА.А. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.

В соответствии с пунктом 5 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. №611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное; в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В качестве причины, по которой при проведении судебной экспертизы не осуществлялся осмотр нежилого здания, экспертом назван ретроспективный характер исследования - рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2019г. определялась спустя 1 год 9 месяцев от даты оценки. При этом эксперт принял во внимание фотоматериал, приложенный к вышеупомянутому отчету об оценке № 228-А/2020 от 22 июня 2020г., составленному на дату, более приближенную к дате оценки, чем дата производства судебной экспертизы.

Какие– либо конкретные последствия, ставящие под сомнение результат судебной экспертизы и обусловленные непроведением осмотра объекта, стороной административного ответчика не названы.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований считать, что судебным экспертом не выполнены требования абзаца третьего статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» о проведении полного исследования представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Тот факт, что на листе 43 заключения эксперта при выборе аналогов для расчета экспертом не указано обоснование этого выбора, не представлен весь объем данных, доступных для анализа и отбора объектов, не свидетельствует о наличии оснований для критической оценки заключения, поскольку весь объем данных, в частности, выборка из различных источников по купле - продаже и аренде коммерческой недвижимости, представлен в приложении №1 заключения.

Из показаний эксперта следует, что ей подбирались объекты аналоги расположенные максимально близко к объекту оценки, поскольку местоположение объекта аналога влияет на его стоимость. Указанные в отзыве на заключение экспертизы объекты аналоги значительно удалены от объекта оценки. Кроме того, экспертом была изучена информация относительно предложенных заинтересованным лицом объектов аналогов в результате чего установлено, что нежилые помещения по ул. Пастера, заявлены площадью 540 кв.м, однако по факту по данному адресу на кадастровом учете стоят два объекта недвижимости, которые не могут выступать в качестве объектов аналогов. Один из них спортивно-оздоровительное сооружение, второе – объект незавершенного строительства, то есть данные объекты не сопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки. Объект по ул.Парковая также был изучен, в объявлении указано что это производственно-складской комплекс площадью 2208 кв.м, по факту это комплекс зданий, то есть имущественный комплекс, и выделить площадь отдельного здания здесь невозможно.

С учетом изложенного заключение эксперта соответствует подпункту «б» и «в», «е» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. №611.

Согласно названной норме при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект - аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу положений подпункта «е» п. 22 ФСО № 7 одним из элементов сравнения является, в том числе местоположение объекта.

Отобранные экспертом объекты аналоги расположены в одном с оцениваемым объектом районе, в отличии от объектов аналогов на которые ссылается заинтересованное лицо в представленных пояснениях.

С учетом приведенных положений нормативных актов суд отклоняет доводы ответчика и заинтересованного лица о нарушении экспертом требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельнсти в Российской Федерации» и требований п. 5 федерального стандарта оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ФСО № 3).

Вопреки утверждению представителей стороны административного ответчика, при отборе объектов - аналогов экспертом обоснованно приняты во внимание отдельно стоящие здания с земельными участками (листы 48-49 заключения), поскольку согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении сделки в отношении недвижимости – и здания, и помещения в здании – судьбе этого объекта следует судьба земельного участка или его соответствующей части.

Экспертом при определении стоимости аналогов при расчете стоимости объекта оценки доходным подходом применена корректировка на площадь земельного участка, приходящуюся на объект исследования. В связи с отсутствием информации о площади земельных участков, однако, данная корректировка принята равной 1 (листы заключения 47).

Относительно объекта аналога № 1 являющегося комплексом зданий производственно-складского назначения, включающем в себя также железнодорожный тупик, подкрановые пути с краном ККС-10, бетонированную площадку, эксперт пояснила, что ей применена с учетом указанных обстоятельств применена корректировка номер 7 (на наличие железнодорожной ветки) и в данном случае корректировка была рассчитана из расчета максимального значения расширенного интервала с учетом того, что имеется не только железнодорожный тупик, но и подкрановые пути и кран. В данном случае объект является имущественным комплексом, но она проводила отбор аналогов для расчета на основании публичной кадастровой карты и сайта ЕГРН, скрининг этих аналогов также приложен к заключению. Объект аналог № 1 имеет свой отдельный кадастровый номер, площадь совпадает с той, что указано в объявлении, это одноэтажное панельное здание, которое входит в комплекс, но продается отдельно, поэтому он мог быть использован в качестве аналога, так он выделен из имущественного комплекса.

С учетом приведенных выше показаний эксперта суд приходит к выводу о том что доводы ответчика и заинтересованного лица относительно нарушения экспертом при подготовке экспертного заключения положений п. 5 ФСО № 3 несостоятелен.

Доводы ответчика и заинтересованного лица о несоответствии заключения эксперта проведенному заинтересованным лицом анализу гаражной и сопоставимой недвижимости (предложенний по продаже и аренде в спорном здании) суд также находит несостоятельными по следующим основаниям.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 298 (далее - ФСО № 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297 (далее - ФСО № 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО № 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Приведенный в отзыве заинтересованного лица анализ предложений аренды и продажи стояночных мест спорном здании не соответствует приведенным выше положениям нормативных актов и не опровергает заключение эксперта, поскольку содержит информацию относительно текущих предложений, в то время как объект оценки оценивался по состоянию на 1.01.2019.

Кроме того из показаний эксперта следует, что ей были отобраны аналоги, которые были выставлены на дату оценки, а заинтересованным лицом подобраны аналоги, которые были выставлены на продажу, либо предлагались в аренду после даты оценки и соответственно они не могут отражать всей информации, поэтому эти аналоги не могут быть применены. К тому же по фотографиям на этом сайте видно, что там единичная заполняемость автомобилями, из рыночных данных и ее личного опыта ей известно, что максимальная заполняемость таких комплексов составляет не более 20 %, что согласуется с теми фотографиями, которые размещены на сайте, скриншоты которого представлены заинтересованным лицом.

С учетом приведенных выше положений закона и показаний эксперта суд приходит к выводу о том что представленный анализ предложений стояночных мест не отвечает требованиям приведенных выше нормативных актов, не ставит под сомнение выводы эксперта и не соответствует как доказательство принципу относимости (поскольку истцом заявлены требования об установлении кадастровой стоимости в размере равной рыночной по состоянию на 1.01.2019).

В стоимость аренды объектов-аналогов приведённых в таблице № 11 на листе заключения № 49 обоснованно включена стоимость земельного участка, поскольку при сдаче в аренду арендодатель назначает арендную плату, которая включает его расходы, в том числе по уплате земельного налога.

В отношении объектов– аналогов № 1,2,3,4 (те же листы заключения) действительно отсутствуют сведения о земельном участке. Однако доводы представителей стороны административного ответчика о том, что в расчетах эксперта при определении стоимости объекта оценка с использованием доходного подхода данное обстоятельство не учтено, в связи с чем искомое значение рыночной стоимости занижено, несостоятельны, поскольку информация по данным объектам- аналогам получена экспертом из кадастровой публичной карты, и коэффициент корректировки принят со значением «1», то есть фактически корректировка не применена.

В связи с изложенным не могут быть приняты во внимание доводы представителей стороны административного ответчика о нарушении экспертом подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3.

При присвоении весовых коэффициентов и согласовании результатов расчетов эксперт руководствовался рекомендациями по определению и обоснованию границ интервалов, в которых может находится стоимость объекта оценки, а также математическим процессом, описанными в Справочнике оценщика недвижимости-2018 под редакцией Лейфера Л.А.

При использовании сравнительного подхода экспертом из стоимости объектов– аналогов не вычиталась стоимость земельного участка. Вместе с тем эксперт правомерно исходил из того, что согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении сделки в отношении помещений в здании судьбе этих помещений следует судьба земельного участка или его соответствующей части. В связи с этим после определения стоимости единого объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и помещений в здании, как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подхода, из согласованного результата вычтена стоимость доли земельного участка, приходящаяся на здание.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, показаний эксперта, суд пришёл к выводу о том, что определенная заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату утверждения его кадастровой стоимости (1 января 2019 г.) соответствует указанным в административном иске (с учетом уточнений) размерам, и кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы (19656000рублей).

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 8 июля 2020 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Реконструкция» к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0100052:2734, расположенного по адресу г. Томск, ул. 79 Гвардейской Дивизии 4/18, площадью 3998 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 19656000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года, для применения в целях предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 08.07.2020.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд.

Председательствующий