Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску заместителя прокурора Пермского края к Березниковской городской Думе Пермского края о признании недействующим в части Положения о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, утвержденного решением Березниковской городской Думы от 31 марта 2015 № 798,

у с т а н о в и л :

решением Березниковской городской Думы от 31 марта 2015 № 798 утверждено Положение о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования (далее-Положение). 10.04.2015г. решение опубликовано в официальном печатном издании «Березниковский рабочий» № 47, а также на официальных сайтах Березниковской городской Думы и администрации города в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и вступило в силу со дня, следующего за днем его официального опубликования (п. 5 Решения). Пунктом 1.9 Положения предусмотрено, что договор коммерческого найма заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Продление срока договора коммерческого найма не предусматривается. Согласно пункту 1.10 Положения, в случае возникновения необходимости использования предоставленного по договору коммерческого найма жилого помещения в качестве маневренного, договор коммерческого найма может быть расторгнут Наймодателем в одностороннем порядке в любой момент до окончания срока его действия, с предупреждением Нанимателя за три месяца до его расторжения.

Заместитель прокурора Пермского края обратился в суд с административным иском, в котором просит признать противоречащим положениям ст.ст. 684, 687 ГК Российской Федерации, части 4 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 года № 131 –ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.9 в части слов «Продление срока договора коммерческого найма не предусматривается», пункт 1.10 Положения предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, утвержденного решением Березниковской городской Думы от 31 марта 2015 года № 798.

В обоснование требований прокурор указал, что оспариваемыми нормами Положения о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования установлены условия и порядок предоставления в коммерческий наем гражданам, проживающим в муниципальном образовании «Город Березники». Прокурор полагает, что отдельные положения данного нормативно-правового акта противоречат нормам гражданского законодательства Российской Федерации и нарушают права неопределенного круга лиц-граждан, проживающих в муниципальном образовании «Город Березники». Так, согласно пункту 1.9 Положения о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования, утвержденного решением Березниковской городской думы Пермского края от 31 марта 2015 № 798, договор коммерческого найма заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Продление срока договора коммерческого найма не предусматривается. Вместе с тем, положение пункта в части слов «продление срока договора коммерческого найма не предусматривается» не соответствует требованиям ст. 684 ГК РФ, содержащими условия при которых наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Пункт 1.10 Положения противоречит требованиям ст. 687 ГК РФ, поскольку федеральным законодательством такое основание для расторжения договора найма жилого помещения наймодателем не предусмотрено.

В судебном заседании представитель административного истца прокурор Меньтина А.С. административный иск поддерживает.

Представитель административного ответчика Березниковской городской Думы Пермского края Кузнецова Л.В. административный иск не признала, поддержала письменные возражения на заявленные требования.

Представитель администрации г. Березники Холодков А.В. административный иск не признал.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Правовую основу местного самоуправления в соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» составляют, в том числе, муниципальные правовые акты.

Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имуществом во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (части 1,2 статьи 51 Федерального закона от 06 октября 2003 № 131-ФЗ).

Согласно п.3 ч.1 ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросу местного значения муниципального, городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа.

В соответствии с п.6 ч.1 ст.16 Закона № 131-ФЗ к вопросу местного значения муниципального, городского округа относится также обеспечение проживающих в муниципальном, городском округе и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

В структуру органов местного самоуправления входит представительный орган местного самоуправления (ч.1 ст.34), который по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает, в том числе, решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования (ч.3 ст.43 Федерального закона о местном самоуправлении).

Согласно п. 4 ст.3, п.1 ст.34 Устава муниципального образования «Город Березники», Березниковская городская Дума является органом местного самоуправления муниципального образования «Город Березники». Березниковская городская Дума по вопросам, отнесенным к ее компетенции федеральными законами, законами субъекта, Уставом, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования (п.1 ст. 57 Устава). Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности является вопросом местного значения (п.п.3) п.1 ст.19 Устава, порядок управления муниципальным имуществом определяется нормативным правовым актом Березниковской городской Думы (п. 2 ст.64 Устава).

Решением Березниковской городской Думы 31 марта 2015 г. принято решение № 798 «Об утверждении Положения о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования».

Решением Березниковской городской Думы от 14.12.2018 № 516 в оспариваемый акт были внесены изменения, не затрагивающие оспариваемые нормы.

Суд, изучив положения ст.ст. 54, 55, 57, 59 решения Березниковской городской Думы от 21.05.2005 №19 (в ред. от 25.09.2019) «Об Уставе города Березники», пункты 1.3,2.7, 3.1 решения Березниковской городской думы от 28.08.2012г.№ 381 (в редакции решения от 30.06.2015 № 832), выписку из протокола заседания Березниковской городской Думы №77 от 31.03.2015 г. пришел к выводу о принятии оспариваемого акта от 31.03.2015 № 798 уполномоченным органом с соблюдением процедуры его принятия, большинством голосов от установленной численности депутатов Березниковской городской Думы.

Решение Березниковской городской Думы от 31 марта 2015 № 798 опубликовано в официальном печатном издании-газете «Березниковский рабочий» от 10.04.2015 №47, размещено на официальных сайтах Березниковской городской Думы и администрации города Березники 03.09.2015. Лица, участвующие в деле, законность соблюдения процедуры принятия оспариваемого нормативного правового акта, не оспаривают.

Вместе с тем оспариваемые прокурором правовые предписания, содержащиеся в Положении, противоречат имеющим большую силу нормам федерального законодательства.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Вышеизложенное свидетельствует на принятие пункта 1.9 Положения в части слов «продление срока коммерческого найма не предусматривается» в нарушении ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеющей большую юридическую силу и закрепляющей преимущественное право нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок при соблюдении условий, предусмотренных данной правовой нормой.

При принятии пункта 1.10 Положения, которым предусмотрено, что в случае возникновения необходимости использования предоставленного по договору коммерческого найма жилого помещения в качестве маневренного, договор коммерческого найма может быть расторгнут Наймодателем в одностороннем порядке в любой момент до окончания срока его действия, с предупреждением нанимателя за три месяца до его расторжения, не принято во внимание, что такое основание для расторжения договора найма жилого помещения Наймодателем федеральным законодательством не предусмотрено.

Из положений ст. 687 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут при отсутствии согласия нанимателя лишь в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч.2).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством( ч.3).

Анализ содержания данной нормы позволяет сделать вывод о том, что федеральным законодательством не предусмотрены случаи расторжения договора коммерческого найма Наймодателем в одностороннем порядке, что указывает на противоречие оспариваемого пункта ст. 684 ГК Российской Федерации.

Федеральный законодатель предусмотрел императивные нормы, определяющие основания расторжения договора коммерческого найма, так и условия, при которых срок действия договора коммерческого найма может быть продлен, выраженные соответственно в положениях ст.ст. 687, 684 ГК Российской Федерации, несоблюдение которых свидетельствует о противоречии оспариваемых норм федеральному закону и влечет удовлетворение административного иска.

При разрешении заявленных требований следует учесть, что предусмотренное ст. 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» право органом местного самоуправления самостоятельно от имени муниципального образования владеть, пользоваться, распоряжаться муниципальным имуществом, не означает произвольной реализации данного права, на чем фактически настаивает представитель административного ответчика, поскольку такое право осуществляется на основе правовых актов муниципального образования, но принятых в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, что безусловно предполагает их соответствие закону.

Доводы административного ответчика и представителя заинтересованного лица о том, что положения ст. 684 ГК РФ в рассматриваемом случае не применимы, поскольку не регулируют спорные отношения, не могут повлечь отказа в административном иске по причине того, что основаны на неправильном толковании положений материального права. Порядок заключения, действия, расторжения договора коммерческого найма регулируется положениями гражданского законодательства Российской Федерации, что предопределяет их обязательное и безукоснительное соблюдение при издании муниципальных правовых актов.

В силу пункта 2 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в абз. 3 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его не действующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Учитывая, что оспариваемый акт применялся до принятия решения суда и на основании этого акта реализовывались права граждан, он подлежит признанию недействующим в оспариваемой части с момента вступления решения в законную силу.

Руководствуясь ст. ст.175-180, 215 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административный иск заместителя прокурора Пермского края удовлетворить.

Признать недействующим со дня вступления решения суда в законную силу пункт 1.9 в части слов «Продление срока договора коммерческого не предусматривается», пункт 1.10 Положения о предоставлении жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования утвержденного решением Березниковской городской Думы от 31 марта 2015 года № 798 (в действующей редакции).

В течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу сообщение об этом решении должно быть опубликовано на официальном портале правовой информации г. Березники, в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и в официальном печатном издании газете «Два берега Камы».

Решение может быть обжаловано и на него может быть подано представление прокурором в Четвертый апелляционной суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 25.08.2020 г.

Судья