Гражданский кодекс часть 1

административное дело № 3а-886/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ДОМ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ДОМ» ФИО1,

представителя Правительства Самарской области по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ДОМ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 19 апреля 2016 года в размере 148 521 623,20 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что до 27 декабря 2017 года являлся собственником названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышала размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований в связи с тем. что установление кадастровой стоимости равной рыночной стоимости повлечет снижение поступлений в местный бюджет.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ДОМ» являлось собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 79 756 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок снят с кадастрового учета 27 декабря 2017 года в связи с его разделом и образование новых земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством ( абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 по состоянию на 19 апреля 2016 года в размере 413 384 121,16 руб..

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка и считая свои права нарушенными, общество 29 декабря 2016 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решением комиссии от 23 января 2017 года № заявление общества было отклонено.

Указанное решение комиссии общество оспорило в суде. Решением Самарского областного суда от 13 июня 2017 года решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23 января 2017 года № признано несоответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. Решением суда комиссия была обязана устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «СТРОЙ ДОМ» от 29 декабря 2016 года №.

При повторном рассмотрении заявления комиссия своим решением от 20 октября 2017 года № вновь отказала обществу в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

После этого общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 23 декабря 2016 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью Агентство Независимой Оценки и Экспертизы» «АВАНТИ».

Указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 19 апреля 2016 года в размере 148 521 623,20 руб.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 19 апреля 2016 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Исследование проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения затратного подхода и доходного подхода оценщик отказался, обосновав причины отказа от применения этих подходов.

В силу положений пункта 25 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

С учетом вышеназванных положений федерального стандарта оценки оценщик для анализа ценообразующих факторов и степени их влияния на стоимость использовал метод сравнительного анализа с использованием метода экспертных оценок.

В соответствии с требованиями подпункта «д» пункта 8 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

На основании вышеуказанного положения на странице 10 отчета приведена информация о привлеченных для проведения оценки специалистах, их квалификации и степени участия в проведении оценки.

Соответствие корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям, подтверждено математическим обоснованием оценщика, содержащимся на страницах 76-78 отчета.

Оценщиком определен сегмент рынка объекта оценки - по многоэтажную жилую застройку, объекты-аналоги подобраны оценщиком из информационного агентства «Волга-Инфо», сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам. Объект-аналог № 4 под гостиничный комплекс относится к одному с исследуемым объектом сегменту рынка.

Вывод оценщика о двух значениях фактора обеспеченности инженерными коммуникациями (наличие возможности подключения к инженерным коммуникациям и отсутствие возможности подключения к инженерным коммуникациям) не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика основано на собранной информации и подтверждается приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Компетенция оценщика подтверждена документами, регламентирующими его деятельность. Соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, величина рыночной стоимости подтверждены положительным экспертным заключением, выполненным Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков» от 4 апреля 2017 года №

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 апреля 2016 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 148 521 623,20 руб..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 декабря 2016года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требование общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ДОМ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 79 756 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома с встроено-пристроенными помещениями делового, культурного и обслуживающего назначения, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 апреля 2016 года в размере 148 521 623,20 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙ ДОМ» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29 декабря 2016года

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина