Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-895/2017 по административному иску Животовой ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Животова И.В. обратилась в Самарский областной суд с уточненным административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, подземный этаж № 1, поз.1, 2, общей площадью 145,6 кв.м., №, подземный этаж № 1, поз.3, 4, общей площадью 145,2 кв.м., №, подземный этаж № 1, поз.5, 6, 7, общей площадью 82,6 кв.м., №, подземный этаж № 1, поз.8, общей площадью 64,0 кв.м., №, подземный этаж № 1, поз.9, общей площадью 44,9 кв.м., №, подземный этаж № 1, поз.10, общей площадью 33,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости, а также просила восстановить срок на подачу заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В обоснование иска указала, что является собственником вышеуказанных объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждены результаты кадастровой оценки, в том числе спорных объектов капитального строительства.

Дата определения кадастровой стоимости нежилых помещений 06.06.2011 года, на указанную дату кадастровая стоимость нежилых помещений составляет:

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 4277892,53 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 2555365,73 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 4267118,72 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 2035429,12 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 1483713,77 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 1145618,54 рубля.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлен отчет об оценке от 19.10.2017 года №, выполненный независимым оценщиком ФИО1, согласно которому на дату определения стоимости 06.06.2011 года рыночная стоимость нежилых помещений составила:

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 2 132 883 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 1 208 536 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 2 127 024 рубля,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 937 531 рубль,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 657 737 рублей,

нежилое помещение с кадастровым номером № в размере 492 204 рубля.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

В судебное заседание административный истец Животова И.В. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представитель административного истца Владельщикова Н.Л. в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрение дела в её отсутствие, с результатами независимой экспертизы согласна, исковые требования поддерживает.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Самара, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просил исковое заявление оставить без рассмотрения.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв, в котором в случае отсутствия дополнительных доказательств достоверности рыночной стоимости объекта, просил отказать в удовлетворении иска и рассмотреть дело в его отсутствие.

Администрация г.о. Самара в судебное заседание не явилась, ранее представила отзыв, в котором просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель Правительства Самарской области письменных возражений в адрес суда не направил.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что требования Животовой И.В. в части установления кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, № равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с отчетом об оценке, а в части установления кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, № равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилых помещениях с кадастровыми номерами:

- №, подземный этаж № 1, поз.1, 2, общей площадью 145,6 кв.м.,

- №, подземный этаж № 1, поз.3, 4, общей площадью 145,2 кв.м.,

- №, подземный этаж № 1, поз.5, 6, 7, общей площадью 82,6 кв.м.,

- №, подземный этаж № 1, поз.8, общей площадью 64,0 кв.м.,

- №, подземный этаж № 1, поз.9, общей площадью 44,9 кв.м.,

- №, подземный этаж № 1, поз.10, общей площадью 33,6 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.06.2017г. /том 1 л.д. 22-27/.

Вышеуказанные нежилые помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. принадлежит на праве собственности Животовой И.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.03.2012г. /том № л.д. №/.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 06.06.2011г. составляют с кадастровыми номерами: № в размере 4 277 892,53 рубля, № в размере 2 555 365,73 рубля, № в размере 4 267 118,72 рубля, № в размере 2 035 429,12 рублей, № в размере 1 483713,77 рублей, № в размере 1 145 618,54 рубля.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» являются плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет об оценке 19.10.2017 года №, выполненный независимым оценщиком ФИО1,

Из отчета усматривается, что рыночная стоимость нежилых помещений составила: с кадастровым номером № в размере 2 132 883 рубля, с кадастровым номером № в размере 1 208 536 рублей, с кадастровым номером № в размере 2 127 024 рубля, с кадастровым номером № в размере 937 531 рубль, с кадастровым номером № в размере 657 737 рублей, с кадастровым номером № в размере 492 204 рубля.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно абзацу 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорных нежилых помещений внесены в ЕГРН 15.04.2012 года.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Самарской области, в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона, то есть не позднее 15.04.2017 года, не проведена, расчет налоговых платежей на объекты недвижимости производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации городского округа Самара оспаривал установленную в отчете об оценке рыночную стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, № заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости указанных нежилых помещений.

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» № от 22.11.2017г., итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами на дату определения кадастровой стоимости на 06.06.2011г. составила: с КН № в размере 1 846 127 рублей, с КН № в размере 905 334 рубля, с КН № в размере 644 898 рублей, с КН № в размере 495 576 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Бюро оценочных технологий» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проведено при непосредственном изучении представленных материалов данного административного дела, с осмотром объектов оценки экспертом – 22 ноября 2017 года.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилых помещений эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что оцениваемые нежилых помещения относятся к сегменту рынка торгово-офисных объектов недвижимости в Комсомольском районе г. Тольятти.

Для определения рыночной стоимости нежилых помещений эксперт произвел расчет с применением сравнительного и доходного подходов, что изложено на страницах 53-90 экспертизы. От применения затратного подхода эксперт отказался, поскольку объекты оценки, т.е нежилые помещений, представляют собой часть обоснован на страницах 62-63 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж приведено на страницах 53-75 экспертизы.

Учитывая ретроспективный характер оценки (06.06.2011г.), эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в доступных источниках, основным из которых является база данных «Волга-Инфо» - I-Real.

В рамках сравнительного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя ОКС – объект оценки, а затем, определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади с последующим перемножением на площадь оцениваемого объекта ЕОН.

В целях расчетов отобрано 5 объектов-аналогов торгово-офисного назначения, расположенных в Комсомольском районе г. Тольятти Самарской области, наиболее сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице 11 на странице 60 экспертизы, применены корректировки на наличие отдельного входа, на торг, на этаж расположения, на площадь.

Для определения доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости сравнивались сопоставимые продажи на основе информации о ценах предложений на объекты недвижимости коммерческого назначения на территории г. Самара. Экспертом был исследован рынок коммерческой недвижимости г. Самара, были найдены пары объектов, которые включают в себя стоимость единого объекта недвижимости и стоимость сопоставимого земельного участка без улучшений. Экспертом рассчитана стоимость земельного участка, входящая в стоимость единого объекта недвижимости и определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости. Среднее значение доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара составила 76 %.

Промежуточный результат экспертизы сравнительным подходом составил с кадастровым номером КН № в размере 2 021 707 рублей, с КН № в размере 1 074 338 рублей, с КН № в размере 773 215 рублей, с КН № в размере 604 578 рублей.

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 75-90 экспертизы.

В рамках доходного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя ОКС – объект оценки, а затем, определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости.

Объекты оценки представляют собой торгово-офисную недвижимость. Развитость рынка недвижимости г. Тольятти позволили эксперту найти объекты сопоставимые с объектами оценки, расположенные в ближайшем окружении оцениваемых помещений. Арендная ставка для ЕОН составила 283,72 рубля за 1 кв.м. в месяц.

Затем произведен расчет коэффициента капитализации объектов оценки на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов. Метод рыночной экстракции основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чисто операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. Величина ставки капитализации для ЕОН составила 19,06%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, после этого, полученное значение потенциального валового дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости составил с КН № в размере 1 670 546 рублей, с КН № в размере 736 329 рублей, с КН № в размере 516 581 рубль, с КН № в размере 386 573 рубля.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, присвоив сравнительному и доходному подходам весовой коэффициент 0,5, эксперт пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов недвижимости составила КН № в размере 1 846 127 рублей, с КН № в размере 905 334 рубля, с КН № в размере 644 898 рублей, с КН № в размере 495 576 рублей.

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами №, №, №, №, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела эксперт не заинтересован.

Представитель административного истца согласился с результатами судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» № от 22.11.2017г признается судом допустимым доказательством по делу, с достоверностью подтверждающим величину рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Принимая во внимание, что Отчет об оценке независимого оценщика ФИО1№ от 19.10.2017 года в отношении нежилых помещений с кадастровым номерами: №, № выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений и корректировок и установленная названным отчетом по состоянию на 06.06.2011 года рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами № в размере 2 132 883 рубля, № в размере 1 208 536 рублей иными доказательствами не опровергнута, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной стоимости указанных нежилых помещений в размере, определенном в Отчете об оценке.

При этом, суд также исходит из того, что для определения стоимости нежилых помещений оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах 11-20 отчета, наиболее эффективным использованием нежилых помещений /пункт 12 ФСО №7/, установлено их использование в качестве нежилых помещений торгового назначения (стр. 11 отчета).

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного и доходного подхода, что изложено на страницах 21-34 отчета. Выбор подходов, используемых оценщиком обоснован /пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного подходов оценщиком убедительно аргументирован на странице 20 отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам. В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 квадратного метра общей площади объектов.

В качестве аналогов оценщиком были отобраны 4 нежилые помещения, торгового назначения, расположенные в Комсомольском районе г.о. Тольятти. Данные по объектам-аналогам взяты оценщиком из базы данных ПК «АДОН». Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 11 на стр. 22-23 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 23-26 отчета: введены корректировки на торг, на этаж. Расчет рыночной стоимости объектов оценки отражен в таблице 14 на стр. 25-26 отчета.

Промежуточный результат оценки недвижимости, сравнительным подходом составил с КН № в размере 2 332 576,06 рублей, с КН № в размере 1 321 686,3 рублей.

В соответствии с пунктами 15, 16 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России №297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемого объекта. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, расположенных в Центральном районе г.о. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости. Арендная ставка составила 208 рублей за 1 кв.м. в месяц. Рассчитаны потери от недозагрузки, процент которых составил -20%. Для расчета коэффициента капитализации был использован метод рыночной экстракции, в результате которого составил 16,5%. В итоге рыночная стоимость оцениваемых объектов в рамках доходного подхода составила с кадастровым номером № в размере 1 762 024,7 рубля, с кадастровым номером № в размере 998 400 рублей.

Согласовав расчеты, полученные с применением двух подходов, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату оценки с кадастровым номером № составил 2 132 883 рубля, с кадастровым номером № в размере 1 208 536 рублей.

Лица, участвующие в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы по оценке рыночной стоимости указанных нежилых помещений не заявлено.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 06.09.2017 года, что следует из почтового штемпеля проставленного на посылке и подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск Животовой ФИО13 удовлетворить частично.

Восстановить Животовой И.В. процессуальный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений - с кадастровыми номерами:

- №, подземный этаж № 1, поз.1, 2, общей площадью 145,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 2 132 883 рубля,

- №, подземный этаж № 1, поз.3, 4, общей площадью 145,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 846 127 рублей,

- №, подземный этаж № 1, поз.5, 6, 7, общей площадью 82,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 208 536 рублей,

- №, подземный этаж № 1, поз.8, общей площадью 64,0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 905 334 рубля,

- №, подземный этаж № 1, поз.9, общей площадью 44,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 644 898 рублей,

- №, подземный этаж № 1, поз.10, общей площадью 33,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 495 576 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 27.09.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 15.12.2017г.

Председательствующий подпись

Копия верна.

Судья