Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-896/2020 по административному исковому заявлению ООО «стАРК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «стАРК» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания, просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания, наименование: Объект торговли – Магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 1 328,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.08.2019 года в размере 11 229 020 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого здания.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 11.09.2019 года № №, выполненный ООО «Центр Экспертизы и Оценки», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания на дату оценки составляет 11 229 020 рублей.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости нежилого здания.

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 17.09.2019 года ООО «стАРК», заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении, просил административный иск удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что нежилое здание нежилого здания, наименование: Объект торговли – Магазин, с кадастровым номером №, общей площадью 1 328,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенное по адресу: <адрес>, на праве собственности принадлежит ООО «стАРК», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.11.2019 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 07.08.2019 года составляет 20 731 043 рублей 23 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2019 года.

В соответствии со статьей 14, пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25.11.2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания и 25.11.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области от 18.12.2019 года № №, заявление ООО «стАРК» было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

В соответствии с п.22 ФСО № 7 оценщик должен привести в отчете описание объема доступных рыночных данных по объектам-аналогам и правила их отбора. В отчете приведены 90 предложений по продаже и 19 – по аренде зданий торгово-офисного назначения, среди которых оценщик привел:

- здание ремонтно-механической мастерской, здание кузницы, иные производственно-складские здания. Нарушен п.22 ФСО № 7 – используются объекты-аналоги, относящиеся к иному сегменту рынка (производственно-складская недвижимость).

В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например – ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В составе аналогов (стр.49) имеется недостроенный комплекс зданий в низкой степени готовности, реализуемый по нетипичным условиям сделки (продажа юридического лица) – не исследован такой сегмент сравнения как «условия продаж» в соответствии с п.11 ФСО № 7. Мнение оценщика об отсутствии нетипичных для рынка сделках не соответствует действительности.нарушен п.11 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «стАРК» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

ООО «стАРК» в обоснование своих требований представил отчет об оценке от 11.09.2019 года № №, подготовленный ООО «Центр Экспертизы и Оценки».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 07.08.2019 года составила 11 229 020 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки» от 11.09.2019 года № 2019ОКС/09-04 выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

В соответствии с письменными пояснения оценщика ООО «Центр Экспертизы и Оценки» ФИО1, в таблице, используемой оценщиком и представленной городской базой недвижимости I-Real (ООО «Волга-Инфо») представлены здания универсального назначения. После полного проведенного анализа рынка, представленного городской базой недвижимости I-Real (ООО «Волга-Инфо»), оценщиком выбраны для расчетов объекты-аналоги, приближенные по характеристикам к объекту оценки, то есть здания торгово-офисного назначения, что соответствует сегменту рынка, к которому относится объект оценки – торгово-офисного назначения. По второму замечанию Комиссии пояснил, что на страницах 42-63 представлены все предложения системы «Волга-Инфо» в разделах Аренда и продажа зданий универсального назначения и определяются диапазоны и средние значения в данном сегменте рынка. Далее определяются ценообразующие факторы для более узкой выборки из всего предложения. На странице 66 отчета дана пояснительная информация о ценообразуеющем факторе как «условия продажи». Так как предложений на рынке достаточное количество, при расчетах оценщикам использованы только объекты-аналоги, которые сопоставимы по характеристикам к объекту оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки» от 11.09.2019 года № № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Федерального Закона Российской Федерации № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке ООО «Центр Экспертизы и Оценки» от 11.09.2019 года № №, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 07.08.2019 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25.02.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 25.11.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «стАРК» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - Объект торговли – Магазин с кадастровым номером №, общей площадью 1 328,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 07.08.2019 года в размере 11 229 020 рублей.

Дата подачи административного иска в суд – 25.02.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –25.11.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 марта 2020 года.

Председательствующий: Панкова М.А.