Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-899/2021 по административному исковому заявлению ООО «Благовест-М+» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

ООО «Благовест-М+» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101203:30, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, общей площадью 25 564 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения продовольственной базы.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административного истца по доверенности Примаков Н.Г. в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение ООО «Объективная оценка № СЭ-97/2021 от 16.07.2021г. просил признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты>Парамзин А.В. по доверенности оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав мнение представителей сторон, заключение эксперта Белова И.В., приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Благовест-М+» является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101203:30, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, общей площадью 25 564 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения продовольственной базы.

Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты><данные изъяты>ВР-1633 от <данные изъяты> «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на <данные изъяты> утверждена, в том числе, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка в размере 137 823 704,48 руб.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Из положений части 7 приведенной статьи следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Исходя из пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку административный истец является собственником земельного участка и плательщиком земельного налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают ее права и обязанности.

Считая кадастровую оценку земельного участка завышенной, нарушающей его права, ООО «Благовест-М+» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложил отчет оценщика АНО «Центр судебной экспертизы «НОРМА» <данные изъяты> ОЦнЮЛ, которым рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на <данные изъяты> определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от <данные изъяты> по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Объективная оценка».

Согласно заключению эксперта ООО «Объективная оценка» № СЭ-97/2021 от <данные изъяты>г. оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 116 208 442 рубля.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

В судебном заседании эксперт Белов И.В. поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что данных, содержащихся в материалах дела и открытых источниках информации, достаточно для установления количественных и качественных характеристик объекта исследования. Поскольку оценка проводится на ретроспективную дату (<данные изъяты>), эксперт исходил из того, что вся информация о характеристиках объекта исследования соответствует состоянию объекта на дату проведения расчета. Кроме того, фотоматериалы по объекту исследования, представленные в составе отчета об оценке и содержащиеся в материалах дела, подготовлены в максимально близкий период к дате оценки – в июне 2020 г.

Примененные в расчетах объекты-аналоги максимально сопоставимы с объектом исследования по всем ценообразующим факторам, включая такой фактор, как огороженная территория с закрытым доступом. Так, объекты-аналоги <данные изъяты>,4, как и исследуемый объект, представляют собой огороженную, охраняемую территорию с закрытым доступом, что типично для индустриальных земельных участков. По указанным основаниям корректировки на улучшения земельных участков по данному фактору не вводились. Исходя из того, что до совершения сделки купли- продажи земельного участка расходы по его разделу и регистрации вновь образованных земельных участков несет его собственник, объект в <данные изъяты> обоснованно принят в качестве аналога <данные изъяты>, несмотря на наличие в объявлении информации о том, что продается часть участка. Нулевая корректировка на удаленность от МКАД применена правильно. На стр. 41-42 заключения представлено обоснование нулевой корректировки на удаленность от МКАД для всех аналогов по сравнению с объектом исследования: «корректировка проводилась на основании данных «Справочника оценщика» компании ООО «РусБизнесПрайсИнфо» применительно к участкам, расположенным в Северо-Восточном направлении <данные изъяты>, предназначенных под производственно-складскую застройку. Таким образом, объекты-аналоги, как и объект исследования, расположены в одном ценовом поясе на расстоянии от МКАД «0-20 км от МКАД». Корректировка цен объектов-аналогов по данному фактору не проводилась. Ввиду того, что разница в удаленности аналогов и объекта незначительна (от 3,3 до 5,9 км), он не вносил корректировку. При этом, обратил внимание, что рекомендуемая рецензентом понижающая корректировка в размере около 50% при различии в удаленности всего в 5.9 км избыточна. Вся приведенная в заключении информация об объектах проверяема, включая информацию о полезной площади здания склада. В настоящее время указанная статья «непродажная площадь» доступна по следующей ссылке:http:/www.avg.ru/artides/category1/neprodazhnaya-ploshhad/.

Аналог для определения стоимости общестроительных работ по проектируемому зданию в доходном подходе также применен правильно. Приведенные рецензентом требования представлены для складов класса В+, а не класса В, в то время как в рамках подхода моделируется строительство объектов класса В. Согласно данным источника, использованного экспертом, регулируемый температурный режим не входит в число обязательных требований к складу класса В, а наличие офисных и вспомогательных площадей и автономная электроподстанция и тепловой узел являются опциональными. В отношении асфальтового покрытия - в рамках модели затраты на обустройство проходов и проездов учтены, возможность подъезда грузового транспорта к возводимым складским объектам обеспечена. На стр. 63 заключения экспертом допущена техническая ошибка, заключающаяся в неверном указании в таблице 11 на стр. 63 заключения поквартальных величин норм задела. При этом далее в заключении расчетной таблицы 12 для расчета использованы корректные данные. Таким образом, ошибочные сведения не повлияли на итоговую величину стоимости объекта исследования. Общий срок реализации проекта строительства проектируемых улучшений в рамках данного заключения был принят равным: 19 месяцев/6,3 квартала с учетом срока проектирования – 7 месяцев). В соответствии с СНиП <данные изъяты>-85, а также по результатам определенного срока реализации проекта по строительству зданий, Экспертом был составлен график освоения инвестиций, необходимый для расчета итоговой стоимости объекта. Затраты на проектно-изыскательские работы распределены равномерно в течение 7 месяцев: 100%/7?14,29%. Затраты на строительно-монтажные распределены равномерно в каждом квартале в соответствии с нормами задела. В расчетах экспертом была использована ставка аренды складских помещений в размере 3 700 руб./кв. м согласно обзору S.A.Ricci. Данная величина соответствует рыночным данным. Так, например, она несущественно отличается от средней величины арендных ставок для северо-восточного направления <данные изъяты> по данным обзора компании Knight Frank. Таким образом, использованное экспертом значение величины арендной ставки не противоречит рыночным данным. Дополнительно эксперт обратил внимание на вспомогательный характер доходного подхода, которому в итоговом согласовании присвоен вес 5%. Значение прибыли инвестора определено в модели расчетным путем (подробно см. стр. 68,69 Заключения) и не нуждается в дополнительном обосновании. Тем не менее, полученная величина не противоречит рыночным данным. Так, согласно данным портала «СтатРиелт», на дату оценки прибыль предпринимателя для складских объектов находится в интервале от 5 до 12%.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом Беловым И.В. рыночная стоимость спорного земельного участка является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на 01.01.2018г. и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости; оснований для назначения по делу повторной экспертизы не усматривает.

Исходя из изложенного, исковые требования ООО «Благовест М+» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Объективная оценка» по состоянию на 01.01.2018г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ООО «Благовест-М+» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:12:0101203:30, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты> общей площадью 25 564 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения продовольственной базы, равной рыночной стоимости в размере 116 208 442 (сто шестнадцать миллионов двести восемь тысяч четыреста сорок два) рубля, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 23.08.2021г.