Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Оби Новосибирской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

установил:

Администрация города Оби Новосибирской области обратилась в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области (далее по тексту – Комиссия) от 24 января 2020 года № 41. В обоснование иска указав, что названым решением Комиссии установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Отличие рыночной стоимости спорного земельного участка от его кадастровой стоимости <данные изъяты> составило № Полагает, что Комиссия не дала надлежащей оценки, представленному на ее рассмотрение Отчету об оценке объекта оценки, выполненному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» от 23 декабря 2019 года № №, который не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 марта 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктам 12-14 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), пункту 22 Федерального стандарта оценки (ФСО № 7). Произведенное снижение кадастровой стоимости существенно затрагивает права и законные интересы Администрации города Оби Новосибирской области, в связи со значительным уменьшением поступлений в местный бюджет муниципального образования г. Оби налога на имущество физических лиц.

Просит суд признать незаконным решение Комиссии от 24 января 2020 года № 41 и восстановить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере <данные изъяты>

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, и Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области – ФИО2, действующая на основании доверенностей, исковые требования не признала, полагает, что оснований для признания решения Комиссии незаконным не имеется.

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени извещен надлежащим образом, причину не явки суду не сообщил, ходатайств в адрес суда не направлял.

Суд, выслушав пояснения сторон, заключение эксперта ФИО4 исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно абзацам 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке посредством предъявления требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (часть 5 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пункту 20 Порядка создания и работы комисси, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

На территории Новосибирской области указанная комиссия создана при Управлении Росреестра по Новосибирской области, ее количественный (4 человека) и персональный состав был утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 24 октября 2012 года № П/454 <данные изъяты>

В последующем персональный состав данной комиссии изменялся приказами Росреестра от 17 мая 2013 года № П/193, от 5 февраля 2015 года № п/47, от 20 апреля 2016 года № п/0187, от 17 августа 2016 года № П/0389, от 11 мая 2017 года № П/0228, от 2 ноября 2017 года № П/0490, от 29 декабря 2017 года № П/0623, от 23 марта 2018 года № П/0104 <данные изъяты>

Как следует из материалов дела, заинтересованное лицо ФИО3 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>

В силу пунктов 1, 2 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу заинтересованное лицо ФИО3, как собственник земельного участка, имеет законный интерес в установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере <данные изъяты>, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости земель, утвержденных постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области».

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

С целью пересмотра результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Комиссию, предоставив соответствующие документы, в том числе Отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» <данные изъяты>

Решением комиссии от 24 января 2020 года № 41 заявление ФИО3 было удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленному Отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> Данные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

При этом в решении Комиссии указано, что Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, по своему оформлению и содержанию соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Данное решение Комиссии принято правомочным составом уполномоченного органа, форма решения соответствует Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, процедура и сроки принятия решения Комиссией не нарушены <данные изъяты>

С целью проверки Отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, по ходатайству представителя Администрации г. Оби Новосибирской области судом была назначена судебно-методологическая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению судебной методологической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ эксперты пришли к выводу, что оценщиком при выполнении Отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявшие на определение итоговой величины стоимости указанного земельного участка; информация, используемая оценщиком при определении стоимости указанного земельного является проверяемой, не в полной мере достоверной и недостаточной <данные изъяты>

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками. Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы.

Государственный эксперт ФИО5 имеет высшее профессиональное образование по специальности «Безопасность технологических процессов и производств» и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно-технической экспертизы по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки» и большой стаж работы по экспертной деятельности с 2008 года <данные изъяты>

Эксперт-оценщик ФИО6 имеет высшее образование, квалификацию экономист, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», стаж оценочной деятельности с 2010 <данные изъяты>

Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы, объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности.

Приведенные в заключение судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и выводы не вводят в заблуждение.

Исходя из изложенного, нарушений норм процессуального права при производстве судебной экспертизы не допущено.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердила выводы, изложенные в заключении, дала мотивированные ответы на все поставленные перед ним вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы.

Как показала суду эксперт ФИО4, представленная в экспертном заключении Таблица в исследовательской части по первому вопросу <данные изъяты> констатирует применения оценщиком тех или иных положений Федеральных стандартов оценки для установления рыночной стоимости спорного земельного участка.

При этом знак «-» (отсутствие) не свидетельствует о выводе эксперта о допущенном оценщиком нарушении, а говорит лишь о том, что в Отчете указанная в графе «источник требования» соответствующая норма Федерального стандарта оценки или Федерального закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не применялась.

Так, в пункте 36 Таблицы <данные изъяты> указано на отсутствие в приложениях к Отчету документов технической инвентаризации, что является исключительно констатацией данного факта, и не отнесено экспертами к нарушениям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с чем, утверждения представителя административного ответчика о необоснованности вывода экспертов о нарушении Оценщиком пункта 10 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 3, в виду отсутствия в приложении к Отчёту документов технической инвентаризации, являются несостоятельными.

Не влияет на законность и обоснованность экспертного заключения то обстоятельство, что в пункте 1 графы «Общие требования к отчету» Таблицы <данные изъяты> в строках «прошит; подписан ли Оценщиками, которые проводили оценку; скреплен личной печатью юридического лица, с которыми Оценщик заключил трудовой договор; в форме электронного документа» экспертами указано на отсутствие указанных действий.

В судебном заседании эксперт ФИО4 суду показала, что экспертиза проводилась по материалам административного дела № 3а-89/2020, в котором на момент проведения экспертизы находился Отчет <данные изъяты> не сшитый, без печати, а также отсутствовала его электронная версия.

Данный факт представителем административного ответчика не оспаривался.

Определением суда от 8 июня 2020 года <данные изъяты> административному ответчику было предложено представить суду доказательства принятия и соответствия оспариваемого решения требованиям действующего доказательства.

Во исполнение данного требования, административным ответчиком была представлена только копия вышеназванного отчета в бумажном виде <данные изъяты>

Отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года в прошитом виде, с соответствующими печатью и подписями, включая электронную версию, были представлены суду представителем административного ответчика только в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с тем, ознакомившись в судебном заседании с подлинником отчета и его электронной версией, эксперт пояснила, что в такой ситуации требования к оформлению отчета установленные пунктом 6 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 3 оценщиком соблюдены, однако это обстоятельство ни как не влияет на выводы экспертов о допущенных нарушениях оценщиком при определении рыночной стоимости спорного земельного участка.

Из Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» следует, что оценщиком для оценки рыночной стоимости спорного земельного участка был выбран сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.

В таблице 11 Отчёта приведена выборка из 21 объекта, из них по сроку предложения: №

При этом обоснование отбора указаны только в комментариях к таблице № 11 в виде краткой общей информации без конкретизации.

Так, объект № 8 содержит комментарий невозможности отбора - внутриквартальное расположение объекта, без описания причин неприменения соответствующих корректировок, хотя по другим показателям данный аналог схож с объектом оценки.

В качестве объектов-аналогов оценщиком выбраны три земельных участка, расположенных в Новосибирском (№1), Коченевском (№ 18) и Исктимском (№ 19) районах Новосибирской области.

Проанализировав данную выборку, эксперты пришли к выводу, что анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, проведен в основном за период (2017-2018 годы), при дате оценке 2019 год; в основном выборка построена на объектах без указания передаваемых прав, или передаваемых на правах аренды, что является несопоставимым с объектом оценки, передаваемом на правах собственности; аналоги в выборке не дают представления о стоимости объектов передаваемых на правах собственности <данные изъяты>

Суд соглашается с таким выводом экспертов.

Действительно действующее законодательство в области оценочной деятельности не содержит требований по сроку предложения при выборе того или иного объекта-аналога.

Вместе с тем, следует учитывать, что рынок земельных участков в настоящее время достаточно развит, и при проведении оценки, в настоящем случае, корректным следует считать отбор аналогов за период июль 2018 года – июнь 2019 года, более сходными по условиям продаж с объектом оценки.

Оценщиком выбраны объекты аналоги с датой предложения: №

С учетом изложенного, вывод экспертов о том, что оценщиком для расчета отобраны аналоги с датой экспозиции за 2017 год, является достаточно отдаленной датой от даты оценки 2019 года, корректировка на дату экспозиции проведена некорректно № является правильным, и оснований не согласиться с ним у суда не имеется.

Кроме того, все три аналога находятся на правах аренды, в то время как объект оценки - на праве собственности.

Оценщиком применен корректировочный коэффициент на передаваемые права в размере 18%.

Данный показатель взят оценщиком из Справочника оценщика недвижимости 2018 года ФИО7 из соотношения собственность долгосрочная аренда – 18%, то есть средний показатель по России, не адаптированный к Новосибирску и Новосибирской области, следовательно, не сопоставимый с регионом оценки.

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7 установлено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктами 10, 11 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В пункте 9.3 оспариваемого Отчета содержится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, с указанием интервала значения цен.

Данный анализ проводился оценщиком с целью определения средней цены продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости на март 2019 года и выбора объектов-аналогов из выборки представленной в таблице №

Средняя цена была определена на основании мониторинга предложений на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Новосибирска на март 2019 года, выполненного компанией RIDAnalytics и составила <данные изъяты> Данные мониторинга представлены в таблицах № 70, 71, 73,75.

В наименовании Таблицы № 70 имеется примечание оценщика, выделенное крупным шрифтом, о том, что используемые в таблице статистические показатели приведены без учета объектов в пригороде.

Аналогичное примечание имеется к таблице № 73 - «разнос цен и доля земельных участков без учета объектов в пригороде».

Таблицы № 71 и 75 не содержат пояснений о том, что используемые в них данные определены с учетом объектов недвижимости расположенных в пригороде г. Новосибирска.

В примечаниях к таблице № 70 и графику «Динамика средней цены» указано, что средние цены рассчитывались по Новосибирску с учетом пригорода только до февраля 2012 года.

Исходя из того, что в таблицах представлены статистические данные за периоды: декабрь 2010 года, а далее декабрь 2015 - март 2019 года, согласиться с утверждением административного ответчика о том, что средняя цена рассчитана оценщиком с учетом пригорода, не представляется возможным.

Следовательно, вывод экспертов о том, что анализ рынка проведен оценщиком по данным г. Новосибирска (без учета пригорода), в то время как объект оценки находится в г. Оби (пригород г. Новосибирска) является обоснованным.

Возражая против выводов экспертного заключения, административный ответчик полагает, что экспертами неправильно применено понятие «срок экспозиции» вместо «условия рынка», при этом административный ответчик ссылается на пункт 9 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 9.

С такими доводами согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

Федеральный стандарт оценки (ФСО) № 9 регламентирует правоотношения связанные с оценкой имущества для целей залога, следовательно, не может применяться к спорным правоотношениям.

Кроме того, пункт 9 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 9 не содержит понятия «срок экспозиции», а содержит требования к проведению оценки залога, а именно, что в качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.

Согласно подпункту «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие элементы сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, в том числе условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).

Как пояснила в судебном заседании эксперт ФИО4 под «датой экспозиции», в экспертном заключении понимается срок с даты предоставления объекта оценки на открытый рынок (публичная оферта) до даты совершения сделок с ним, что согласуется с требованиями подпункта «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7.

Таким образом, вывод экспертов основан на правильном применении оценочных понятий.

Доводы административного ответчика о том, что оценщиком правильно был произведен расчет корректировки на дату экспозиции, суд находит несостоятельными.

Проверяя расчет названной корректировки, эксперты пришли к выводу о том, что корректировка на дату экспозиции проведена оценщиком по данным г. Новосибирска представленным в анализе рынка (таблица № 70), что является некорректным и не отражает действительной динамики рынка земельных участков в г. Оби, где располагается объект оценки.

Данный вывод экспертов полностью соответствуют изложенному оценщиком в подпункте 4.1 пункта 4 Отчета об оценке № условия рынка, где указано, что в настоящем отчете корректировка на дату оценки применятся на основании мониторинга предложений на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости г. Новосибирска в декабре 2017 и июне 2019 года, проведенный компанией RIDAnalytics с приведением данных в таблице № 70, в применении к которой (как было указано ранее) данные приведены без учета объектов в пригорода г. Новосибирска.

Все три объекта-аналога, используемые оценщиком, также находятся за пределами г. Новосибирска - в Новосибирской области.

Оценщик не расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Следует согласиться с экспертом о том, что в отсутствии у оценщика аналитических данных по муниципальным районам Новосибирской области и неразвитости рынка в г. Оби Новосибирской, оценщику следовало выбрать объекты-аналоги в г. Новосибирске, ближайшие по месту положения к объекту-оценки, так как оценщик ссылается на аналитические данные по г. Новосибирску.

Исходя из изложенного, вывод экспертов о том, что при отсутствии достаточного количества аналогов в местоположении объекта оценки (г. Обь), возможно расширение границ поиска, ближайший населенный пункт – г. Новосибирск, где развит рынок земельных участков, но этот населённый пункт оценщиком не рассматривался; применение аналогов с сопоставимыми передаваемым правом увеличивает достоверность расчётов, полностью согласуется с требованиями подпунктов «б» и «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки (ФСО) № 7.

Доводы представителя административного ответчика о том, что в столбце третьем таблицы № 8 приведены диапазоны влияния факторов на стоимость объекта, не обоснованы.

Пункт 9.4 Отчета содержит таблицу № 8 «Элементы сравнения» содержащая, в том числе, графу «Диапазон сравнения фактора на стоимость объекта».

Подпункт «г» пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7) предусматривает, что анализ рынка недвижимости должен включать в себя анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.

В нарушение данного требования не по всем группам элементов сравнения приведены интервалы значений (минимальный и максимальный).

Так в группах сравнения по элементам «расходы, производимые непосредственно после покупки» и «использование» диапазон не указан.

В отдельных группах элементов сравнения не указано минимальное значение интервала, а только верхнее значение.

В связи с чем, вывод экспертов, что анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, описан без приведения интервалов значений этих факторов <данные изъяты> является правильным.

Несостоятельным является утверждение административного ответчика о правомерности применения оценщиком корректировки на торг ко всем объектам-аналогам.

Как следует из предложений по объектам-аналогам, только по объекту-аналогу № 2 в объявлении содержится информация о возможности торга. Остальные объявление такой информации не содержат.

Утверждения представителя административного ответчика о том, что в оценочной практике корректировка на торг применяется всегда, даже когда продавец об этом не указывает, документально не подвержены.

Величина скидки на торг взята оценщиком из справочника оценщика недвижимости, 2018 год ФИО7, в размере среднего значения для активного рынка земельных участков офисно-торговых значений - 10,2%.

В нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО) № 3)» оценщик при определении «скидки на торг», использует корректирующие коэффициенты для активного рынка (согласно справочнику), однако, количество предложений к продаже, представленное в отчете, не позволяет судить о рынке земельных участков как об активном, иными доводами активность рынка в отчете не подтверждена.

Кроме того, в отчете применен сравнительный подход к оценке, однако выбранные объекты - аналоги существенно отличаются от объекта оценки по местоположению, по имущественным правам, в связи с чем, применение для всех аналогов корректировка на торг, является неправомерным.

В силу статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что предполагает необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки (ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В нарушение названных правовых норм Оценщик описывая в разделе 8.9 местоположение объекта оценки, в пункте 8.9.3 приводит краткую характеристику Новосибирского района Новосибирской области.

В то же время г. Обь не входит в состав данного муниципального образования, а в силу части 4 статьи 2 Закона Новосибирской области от 2 июня 2004 года № 200-ОЗ «О статусе и границах муниципальных образований Новосибирской области» является самостоятельным муниципальным образованием со статусом городского округа.

Допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы экспертов о наличии в отчете оценщика нарушений федеральных стандартов оценки, приведших к искажению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, суду не предоставлено.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что отчет об оценке № от <данные изъяты> выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Новосибирская оценочная компания» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и данному обстоятельству Комиссией не дана соответствующая оценка.

С учетом изложенного оспариваемое решение Комиссии не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права административного истца, как получателя налога на имущество физических лиц в бюджет г. Оби, что влечет признание решения Комиссии незаконным и возложение на Комиссию обязанности повторного рассмотрения заявления ФИО3

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Администрации города Оби Новосибирской области удовлетворить.

Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 24 января 2020 года № 41 об удовлетворении заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отменить и обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения, ранее поданного ФИО3 заявления, поступившего в комиссию ДД.ММ.ГГГГ№

Исключить из сведений государственного кадастра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 24 января 2020 года № 41 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.