Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ФИО4 - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю № 6 от 07 сентября 2016 года,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю № 6 от 07 сентября 2016 года, которым определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6 170 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимостью по состоянию на 01.01.2012 г. в размере 2 929 208 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в размере 13 753 732, 1 руб. (2 229, 13 за 1 кв.м.), по результатам заседания Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена ниже установленной кадастровой стоимости на 78,8 %. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является недостоверным. Оценщиком необоснованно отказано от применения корректировок влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, также не было учтено, что объекты-аналоги по вышеуказанному адресу были перепроданы по стоимости ниже рыночной, то есть фактически «ликвидационной», что является чрезвычайным обстоятельством. Ссылается на то, что при корректировке на местоположение, необходимо учитывать транспортную и пешеходную доступность объекта. Неверно выполнена корректировка на разрешенное использование. При расчете корректировки на разрешенное использование оценщиком не верно установлена зона градостроительной ценности для объекта-аналога № 4 (<адрес>), ошибочно указана зона градостроительной ценности – 3 г, аналог № 4 относится к зоне градостроительной ценности – 4б. В Отчете допущены ошибки при проведении расчетов, определяющих рыночную стоимость. Неверно указан объем выборки, так как количество аналогов используемых оценщиком – 4, а не 5, как указано в Отчете. Данная ошибка повлияла на точность интервала оценки, и неверному расчету рыночной стоимости. Информация, приведенная в Отчете, влияющая на расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки, не подтверждена. Оценщиком нарушены п.5, п. 8 ФСО № 3, п. 5 ФСО № 7. Оценщиком не указана дата проведения осмотра объекта. Оценщиком не проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании его характеристик, не произведены корректировки стоимости каждого объекта-аналога, не приведено подробное обоснование поправок и расчетов их значений, и тем самым допущено применение некорректных аналогов. Рыночная стоимость земельного участка, установленная путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, установленных с момента его формирования и среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, может составлять 15 987 950, 8 руб. В отчете отсутствует подробное обоснование отказа от исполнения доходного и затратного подходов к оценке. Соответственно, экспертное заключение на Отчет, не отвечает требованиям относимости, допустимости, и не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 указал, что ФИО4 к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, был предоставлен полный пакет документов, в соответствии с положениями и требованиями Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, у комиссии отсутствовали основания для принятия решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости данного земельного участка. По результатам рассмотрения заявления комиссия единогласно приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012 года. При принятии решения комиссия руководствовалась Законом об оценочной деятельности, Порядком, Федеральными стандартами оценки. Ссылается на то, что доводы административного истца о том, что стоимость объектов-аналогов, приведенных в отчете об оценке, не может отражать действительную рыночную стоимость земельных и фактически является «ликвидационной» не соответствует нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела, поскольку в тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты проданы на торгах в полном соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Также итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными законом об оценке, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное. Отчет оценщика о рыночной стоимости спорного участка является одним из доказательств, подтверждающих рыночную стоимость, и оспаривание самого доказательства в самостоятельном процессе нарушает принцип состязательности сторон в процессе, порядок предоставления и раскрытия сторонами доказательств, опровержения доказательств и оценки доказательств судом в конкретном деле. Следовательно, оспаривание решения комиссии по основаниям недостоверности данных, приведенных в отчете оценщика, возможно только путем признания величины рыночной стоимости, указанной в отчете, недостоверной в установленном законом порядке. Просит решение комиссии от 07.09.2016 года № 6 оставить без изменения, в удовлетворении заявленных администрацией г. Комсомольска-на-Амуре требований отказать в полном объеме.

В возражениях на административное исковое заявление ФИО4 указывает, что доводы администрации о необоснованном отказе Оценщика от применения корректировок, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, являются необоснованными, поскольку в качестве аналогов не рассматривались земельные участки, реализованные в порядке выкупа их собственниками объектов недвижимости расположенных на таких земельных участках, для расчета рыночной стоимости использовались объекты аналоги – это застроенные земельные участки, то есть здания и земельный участок, на котором оно находится, реализованные в соответствии с федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». Довод о том, что продажа объектов с земельными участками на торгах, осуществляемая администрацией, осуществлялась фактически по «ликвидационной стоимости», не соответствует действительности, поскольку администрацией все объекты были реализованы в соответствии с федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». Довод о том, что при корректировке на местоположение необходимо учитывать транспортную и пешеходную доступность объекта, несостоятельны, поскольку методические рекомендации регулирующие данное положение, были разработаны в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки», данное постановление утратило силу с 01.01.2008 года в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 г. № 756. Все ценообразующие факторы для оцениваемого объекта были учтены, а при отличии их у объектов-аналогов от объекта оценки были произведены соответствующие корректировки. Опечатка в количестве аналогов при проведении расчета доверительного интервала, никак не повлияла на итоговый результат, поскольку в случае перерасчета с учетом замечаний установленная рыночная стоимость занижается. Довод о том, что информация, приведенная в отчете, влияющая на расчет итоговой рыночной стоимости объекта, не подтверждена, не обоснован, поскольку в таблице 6 Отчета указано годовое изменение цен. В связи с чем, просит в удовлетворении административных исковых требований отказать.

Представитель заинтересованного лица ФИО4 – ФИО5 против удовлетворения заявленных требований возражала по аналогичным основаниям, дополнительно пояснила, что доводы административного истца являются надуманными, и не соответствуют действительности. Так, страница 83 Отчета представлено письмо администрации г. Комсомольска-на-Амуре, в котором имеется перечень земельных участков, которые проданы по рыночным ценам. Ссылок на ликвидационную стоимость письмо не содержит. Объекты-аналоги, используемые оценщиком, являются застроенными земельными участками, которые реализовывались в соответствии с ФЗ №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» по рыночной стоимости. Все ценообразующие факторы для оцениваемого объекта были учтены, а при отличии их у объектов-аналогов от объекта оценки были произведены соответствующие корректировки.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля специалиста ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО1 по отчету о рыночной стоимости, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Согласно данным кадастрового паспорта земельный участок с кадастровым номером № постановлен на кадастровый учет 05.06.2012 года, относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью использования административного – нежилого здания, площадью 6 170 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, находится в собственности у ФИО4

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 13 753 732, 1 руб.

26 августа 2016 года ФИО4 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 370/ОН-2016 об оценке, составленный 02.07.2016г. оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года составляет 2 929 208 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № 62/2016 от 22.07.2016г., составленное экспертом ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет.

На заседании Комиссии от 07.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 78, 7%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012, в размере 2 929 208 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; ФИО8 – руководитель ООО «Региональное экспертно-оценочный центр «Вымпел», представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО3, членов комиссии ФИО7, ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 370/ОН-2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № 62/2016 от 22.07.2016г.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Являясь собственником земельного участка, ФИО4 имеет право на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка. Комиссией заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Обратившись в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, ФИО4 в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка представило Отчет № 16/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительное экспертное заключение на отчет № 62/2016 от 22.07.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (часть 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (часть 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает не обоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Так, допрошенный в ходе судебного заседания, в качестве свидетеля исполнительный директор ООО «Дальневосточный центр оценки собственности», утвердивший отчет пояснил, что при составлении отчета в качестве аналогов не рассматривались земельные участки, реализованные в порядке выкупа их собственниками объектов недвижимости расположенных на таких земельных участках. Объекты-аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости - это застроенные земельные участки, то есть здания и земельный участок, на котором оно находится, реализованные в соответствии с федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества». Указанными федеральными законами установлено, что «Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети «Интернет» информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев» (ст.12 закона) и «...направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.3, 4, 9 закона).

Довод о том, что «продажа объектов с земельными участками на торгах, осуществляемая Администрацией города, также осуществлялась по стоимости ниже рыночной, то есть фактически «ликвидационной»» не соответствует действительности. Все объекты, реализованные Администрацией города Комсомольска-на-Амуре и использованные в качестве объектов-аналогов, были реализованы в рамках федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества», то есть в силу норма ст.12 закона по рыночной стоимости. В тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что Администрация города вынуждена совершать эти сделки, перечень имущества, выставляемого на продажу устанавливается планом приватизации, что не позволяет подвергать сомнению тот факт, что объекты были проданы на торгах в полном соответствии со ст.12 федерального закона № 178-ФЗ.

Методические рекомендации были разработаны в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Данное постановление утратило силу с 01.01.2008 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2007 г № 765 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности». В свою очередь, в действующем на дату составления нормативно-правовом документе, регламентирующем оценочную деятельность, а именно в ФСО №7, утвержденном Приказом Минэкономразвития России №611 от 24 сентября 2014 года есть перечень рекомендуемых элементов сравнения при оценке объектов недвижимости. В соответствии со ст. 22 п. «е» в качестве основных ценообразующих факторов указаны передаваемые имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, вид использования и (или) зонирование, местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики; наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью и другие характеристики, влияющие на стоимость.

Все ценообразующие факторы для оцениваемого объекта были учтены, а при отличии их у объектов-аналогов от объекта оценки были произведены соответствующие корректировки.

Оценщик самостоятельно определял принадлежность того или иного аналога к определенной зоне и подзоне градостроительной ценности, границы которых установлены решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 02.10.2011 №55 «Об определении границ зон и подзон градостроительной ценности на территории муниципального образования «Город Комсомольск-на-Амуре». В приложении к указанному постановлению приведена карта, согласно которой оценщик отнес аналог №4 к зоне 3-г. Однако, даже если данный участок относиться к зоне 4б, как утверждает административный истец, то с учетом внесения изменений в коэффициент, учитывающий зонирование территории, результат расчета рыночной стоимости измениться незначительно на 0,1643%.

Довод о том, что при проведении расчета в таблице 7 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж» в строке 32 допущена математическая ошибка, неверен. Это техническая опечатка, которая не влияет на конечный результат. Также в таблице 9 доверительный интервал приведен с опечаткой, не влияющей на расчет.

Кроме показаний свидетеля ФИО1, суд учитывает, что указанный отчет подтверждает проведение оценки по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы об отказе от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбран 1 кв. м земельного участка.

При отборе потенциальных аналогов применительно к земельным участкам, относящиеся к категории «земли населенных пунктов» и расположенные в жилых зонах, оценщик провел проверку по следующим параметрам: категория земель; назначение земельных участков (градостроительная зона расположения объекта); вид права на земельный участок.

Оцениваемый объект расположен в территориальной зоне градостроительного зонирования Ж-2 (зона среднеэтажной жилой застройки). В качестве объектов-аналогов, оценщиком рассматривались земельные участки, расположенные в жилых и общественно-деловых зонах, в которых разрешено размещение административных зданий, при этом информация по земельным участкам под ИЖС, садоводство, личное подсобное хозяйство, дачное строительство, в качестве объектов-аналогов не рассматривались. Градостроительные зоны, в которых расположен объект оценки и все объекты-аналоги – производственные (Ж-1, Ж-2) и основные виды разрешенного использования в данных зонах являются сопоставимыми.

В ходе анализа рынка земельных участков г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, было выявлено 4 объекта по земельным участкам, с целью использования административного - нежилого здания, которые могут быть использованы в качестве аналогов, при определении рыночной стоимости права собственности объекта оценки в рамках сравнительного подхода, а также 4 объекта-информации о стоимости земельных участков с целью использования административного - нежилого здания проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре: http://www.kmscity.ru «Продажа объектов имущества муниципальной собственности»: Информационные сообщения Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: дата предложения/аукциона; условия продажи; реализуемое право и ограничения (обременения этих прав); условия финансирования; разрешенное использование земельного участка; местоположение; масштаб (на общую площадь земельного участка); категория земель; наличие улучшений; экологическая обстановка.

Произведены корректировки: на дату продажи; на вид разрешенного использования; на местоположение; на площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка определена в размере 2 929 208 руб.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов по стоимости ниже рыночной, то есть фактически «ликвидационной», что является чрезвычайным обстоятельством.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, в судебное заседание не представлены.

Ссылка на то, что при корректировке на местоположение, необходимо учитывать транспортную и пешеходную доступность объекта, является необоснованной.

В силу Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р, наиболее важным фактором стоимости по сравнению с целевым назначением, разрешенным использованием земельного участка является его местоположение и окружение. В данном случае оценщиком выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по такому ценообразующему фактору как местоположение. Корректировка оценщиком определялась на основании Постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год». На основании данного постановления, оценщиком использовались значения коэффициентов для определения арендной платы в соответствии с приложением к постановлению на 2012 год, учитывающих категорию земель и вид разрешенного использования земельных участков, а также зонирование территории.

Доводы о том, что оценщиком неверно выполнена корректировка на разрешенное использование, несостоятельны.

Расчет корректировки на разрешенное использование земельного участка оценщиком производился путем соотношения коэффициента, определенного в приложении № 1 к Постановлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 года № 3829-па «Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре» на 2011 год», оценщиком определен вид разрешенного использования для участков – п.1.7 пп.1.7.1 для размещения административных и офисных зданий: нотариальных контор, юридических консультаций, консалтинговых фирм, организаций, занимающихся банковской и страховой деятельностью, парковочных карманов, используемых в коммерческих целях.

Доводы представителя административного истца об ошибочном отнесении объекта-аналога № 4 к 3г градостроительной зоне, вместо 4б, суд не принимает во внимание, т.к. Постановлением Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 13.12.2010 N 3829-па "Об установлении значений коэффициентов для определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" на 2011 год" (действующим на момент даты оценки-продажи (предложения) объекта-аналога № 4) значение коэффициента для градостроительных зон 3г и 4б установлено в едином размере 0,0736.

В ходе судебного разбирательства установлено, что опечатка в количестве аналогов при проведении расчета доверительного интервала, никак не повлияла на итоговый результат, поскольку в случае перерасчета с учетом замечаний установленная рыночная стоимость занижается.

Указание на то, что оценщиком не указана дата проведения осмотра объекта, опровергается материалами дела, в приложении № 2 к отчету, имеется фотоматериал объекта оценки, где указано, что осмотр объекта оценки произведен 30.05.2016 года.

Таким образом, надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участка в ином размере, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № 62/2016/Хабаровск/1 от 22.07.2016г., составленное экспертом ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, задания на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г.Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю № 6 от 07 сентября 2016 года отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30 января 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова