Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Суркова Д.А., представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднова А.Ю., Симакиной О.А., административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» (далее – ООО «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ») обратилось в суд с административным исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», в котором просило признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № от незаконным и необоснованным и отменить его, установить по состоянию
на кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью , расположенного по адресу: , в размере

В судебном заседании представитель административного истца поддержал административное исковое заявление, с учетом заявленных уточнений требований просил его удовлетворить.

Представители административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» Труднов А.Ю. и Симакина О.А. в судебном заседании письменные возражения на административное исковое заявление поддержали, просили в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что представленный административным истцом отчет от , выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и законодательству в области оценки.

Представитель административного ответчика комитета по управлению имуществом Саратовской области Ярыш И.А. в судебном заседании поддержала возражения административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», просила в удовлетворении требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей административных истцов, административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения
статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года
№ 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью расположенного по адресу: ,

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, машино-мест и единых недвижимых комплексов, расположенных на территории Саратовской области, по состоянию на 01 января 2020 года» кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена в размере .

17 сентября 2021 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания от , выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО7), в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на определена в размере .

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от
№ № ООО «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения (магазина) от , выполненный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО7), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что выполненный в отчете расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Так, на странице 51 отчета (табл. 15) исходя из договоров аренды, на которые ссылается оценщик, операционные расходы (далее –ОР) оплачиваются отдельно, а так как потенциальный валовый доход рассчитывался из этих же договоров аренды, то вычитывать операционные расходы некорректно.

Доход от сдачи в аренду за 2021 года (страница 51 отчета табл.15) взят из табл. № 2 стр. 13 «Заключенные договора аренды», но без учета договоров аренды ООО «Адидас» на помещение площадью 576,5кв.м и АО «Глория Джинс» на помещение площадью 946,5 кв.м.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки не соответствует требованиям пункта 5 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО № 3). В частности, отсутствует документальное подтверждение величины операционных расходов, выписки из оборотно-сальдовых ведомостей не заверены заказчиком оценки. Указанные в отчете операционные расходы идут в разрез более чем в два раза со значением «типовых операционных расходов собственника», указанных в «Справочнике оценщика недвижимости 2019. Операционные расходы для коммерческий недвижимости» по редакцией Лейфера Л.А. (стр. 25, табл. 4). Это значит, что проведенный расчет методом дисконтирования денежных потоков некорректен.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.

У аналога № 2 (стр. 60 пункт 5 табл. № 21) характеристика местоположения в пределах города указана некорректно, поскольку объект оценки и аналог № 2 идентичны по местоположению и находятся в пределах 1 км друг от друга. Корректировка применена ошибочно.

Согласно классификации торговой недвижимости по «Справочнику оценщика недвижимости 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода с численностью менее 500 тыс. человек по состоянию на июнь 2020 года под редакцией Лейфера Л.А.» объектом оценки является торгово-развлекательный центр «Облака», который построен по современным технологиям, вблизи от остановок общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом, улучшенной отделкой, просторными зонами общего пользования, имеется организованная наземная парковка. Согласно классификатору качества зданий раздела «торговля», представленный в справочнике КО-ИНВЕСТ «Общественные здания», объект оценки относится к классу «премиум».

Объекты - аналоги относятся к классу торговой недвижимости street retail и районным или микрорайонным торговым центрам. Оценщик ошибочно не вводит корректировку на класс объекта.

Согласно выводам обжалуемого решения отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 5 ФСО № 3.

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке от , составленного оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО7, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению ФБУ Саратовской ЛСЭ Минюста РФ отчет, составленный оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО7, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности соответствует.

Судом по ходатайству стороны административного ответчика была назначена повторная экспертиза в ФГБУ «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Минюста Российской Федерации в связи с допущенными противоречиями и сомнениями в обоснованности первой экспертизы.

Согласно заключению экспертов № от Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО13 и ФИО9 отчет, составленный ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» (оценщик ФИО7), не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Выявленные нарушения несоответствия пунктам 5 и 11 ФСО № 3 могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, информация, использованная оценщиком, не является достаточной.

Так, при расчете рыночной стоимости оценщиком ФИО10 сравнительный подход не применялся, однако на стр. 51-58 представлен раздел 14 «расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом», который участвует в итоговом согласовании и оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки.

На стр. 47-48 отчета оценщик при формировании величины операционных расходов и постоянной их части учитывает налог на имущество за объект оценки, определенный по текущей (оспариваемой) кадастровой стоимости, учитывая, что величина операционных расходов в прогнозном периоде (2021-2023 г.г.) корректируется на коэффициент удорожания, а кадастровая стоимость объекта оценки предполагается к снижению, что приводит к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого имущества методом дисконтирования денежных потоков (на стр. 51 отчета) операционные расходы (постоянные) составили 48 977 046 рублей 76 копеек, из которых 36 % - это оспариваемый исследуемым отчетом налог на имущество (17 396 670 рублей 98 копеек), что оказывает влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не обеспечен пояснениями по применяемым корректирующим коэффициентам и скриншотам источника.

Заключение экспертов № от Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации ФИО14ФИО9 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО11 имеет высшее образование по специальности «Строительство автомобильных дорог и аэродромов», степень магистра по направлению «Строительство», степень магистра по направлению «Юриспруденция», диплом о профессиональной переподготовке Института повышения квалификации и переподготовке кадров ФГБОУ ВПО Воронежский ГАУ по программе «землеустройство», диплом о профессиональной переподготовке ФБУ РФЦСЭ при МЮ по специальностям: «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки»; «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности»; экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки» (стаж эксперта по специальности с 2007 года), 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» (стаж эксперта по специальности с 2013 года).

Эксперт ФИО9 имеет высшее экономическое образование, квалификация «экономист-менеджер», ВГТУ, диплом ВСБ № , экспертную квалификацию по специальностям: 16.1 «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности», удостоверение о повышении квалификации от в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ, удостоверение о повышении квалификации в ФБУ РФЦ СЭ при МЮ РФ от , стаж экспертной работы с 2012 года, диплом о профессиональной переподготовке Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России по программе «Оценка собственности», специализация «Оценка предприятия (бизнеса)» от (стаж по специальности с 2006 года).

Выводы экспертного заключения о том, что отчет оценки от , составленный оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО7, не соответствует предъявляемым требованиям положений федеральных стандартов оценки и требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), отчет об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов; информация, изложенная в отчете и существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, содержит неполные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

С учетом изложенного, оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от , суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № оценщиком ООО «Поволжский центр оценки и консалтинга» ФИО7 нарушены требования федеральных стандартов оценки и Закону № 135-ФЗ, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации от №.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела, суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости нежилого здания (магазина) с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью кв.м, расположенного по адресу: , , экспертами использовался метод прямой капитализации, поскольку при использовании методики прямой капитализации расчет показателя стоимости производится на основе стабилизированной годовой чистой прибыли от сдачи в аренду площадей. В качестве потока денежных средств берется чистый операционный доход. Основными процедурами оценки при использовании данного метода были следующие: расчет капитализируемого дохода (потенциальный валовый доход): оценка арендных ставок; оценка валового потенциального дохода, выбор величины прибыли, которая будет капитализирована; расчет ставки капитализации; расчет текущей стоимости.

Экспертами проведено исследование рынка недвижимости. Проведен подбор аналогов, проанализировано более 50 предложений к аренде офисно-торговых объектов, расположенных Саратовской области, за период, наиболее приближенный к дате оценки, по данным сайта Архива оценщика (базы данных Авито и ЦИАН).

Экспертом произведена поэтапная выборка аналогов. В качестве объектов – аналогов выявлено три предложения к аренде объектов наибольшей степенью соответствующих характеристикам объекта исследования, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты в качестве аналогов, а различие по отдельным ценообразующим параметрам исключить (нивелировать) за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок по этим параметрам.

Применённые экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом применены корректировки: на наличие земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН); на торг; на назначение; на дату; на местоположение; на площадь; на физическое состояние здания; на этаж; на возможность парковки; на тип помещения.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Экспертом учтены операционные расходы на основании исследований компании СтатРиэлт для торговых объектов - 35 %.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на определено в размере рублей.

Заключение эксперта Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперты в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертами отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертами последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

В судебном заседании представителями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» заявлено ходатайство о назначении повторной (третьей) экспертизы в связи с несогласием учреждения с выводами экспертов об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Обсудив данное ходатайство с участниками процесса, суд отказал в его удовлетворении, исходя из следующего.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно заключению эксперта расхождения в результатах выводов находятся в допустимом отклонении (менее 5 %), учитывая ретроспективную дату оценки и использование разных источников в подборе объектов-аналогов в рамках используемого метода оценки (т.5 л.д. 175).

В качестве несогласия с заключением эксперта бюджетное учреждение ссылается на то, что экспертом голословно выбрано три объекта-аналога. Вместе с тем в заключении эксперта на странице 18 подробно описан процесс отбор аналогов из 50-и предложений, который рассмотрел эксперт со ссылками на Учебно-методическое пособие и Методические рекомендации, которые использовались государственными судебными экспертами.

Как указано в пояснениях к заключению эксперта, при производстве экспертом было проанализировано более 50 предложений к аренде офисно-торговых объектов, расположенных в Саратовской области, из общей выборки были исключены предложения к аренде объектов без указания в них ставки арендной платы, затем исключены объекты недвижимости в виде встроенных помещениях, в помещениях под иной вид деятельности. Также исключены из выборки объекты, резко отличающиеся по площади с объектом оценки (до 2500 кв.м), а также предложения к аренде с отсутствующими в описании объявления характеристиками объекта. В заключении эксперта приведены данные только по предложениям к продаже объектов, которые признаны аналогами для объекта исследования.

Также представителями административного ответчика указано на необоснованность выбранного экспертами аналога № 2, поскольку данный объект недвижимости несопоставим в объектом оценки ввиду того, что является офисным зданием.

Между тем, как указано в пояснениях к заключению эксперта, данное различие учтено в корректировке на назначение, которая составила 1,05 по данным Ассоциации Стартриэлт, а также в корректировке по отделке. При этом согласно представленной таблице (источник Ассоциация Стартриэлт) административные (офисные) здания премиум-класса сопоставимы с аналогичными зданиями торгово-развлекательного назначения с внесением соответствующей корректировки.

Различия в назначении объектов-аналогов № 1 и № 3 учтены в соответствующей корректировке. В заключении эксперта указаны правила контроля для объектов-аналогов со ссылкой на источники, в частности на Методические рекомендации решений экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков, утвержденных по решению ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в 2016 году.

Доводы административного ответчика о том, что без анализа земельных участков не представляется возможности оценить правильность примененной корректировки на земельн6ый участок, являются необоснованными. Как следует из пояснений к заключению эксперта, при производстве экспертизы эксперт руководствовался приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, которым рекомендовано применение диапазона доли стоимости земельных участков от 20-25%. В указанный диапазон входит значение, принятое экспертом по данным Справочника оценщика – 2021 в размере 0,81 (для торговых центров).

В пояснениях к заключению эксперта указано, что корректировка на этаж не произведена, о чем заявлено представителями бюджетного учреждения, поскольку здание рассматривается как единый многоэтажный объект (площадью 35 608,9 кв.м), а в качестве объектов-аналогов отобраны сопоставимые объекты различной этажности.

Не обоснованы доводы об отсутствии анализа рынка недвижимости и не применении экспертом корректировки на интенсивность пешеходного движения, поскольку различия местоположения объектов учтены экспертами. Интенсивность пешеходного движения не является ценообразующим фактором для торговых центров, как указал эксперт со ссылкой на Справочник оценщика – 2021.

Также экспертом в пояснениях указано на то, что определение стоимости объекта рассчитано исходя из общей площади объекта (35608,9 кв.м), а не данные по арендопригодной площади, так как ставка арендной платы, рассчитанная из общей площади объекта, будет ниже, так как в своей величине содержит, в том числе помещения общего назначения. Эксперты определяют коэффициенты для объекта нестандартной для торговой недвижимости площадью, в котором арендопригодная часть площади составляет чуть более 50%, что требует дополнительного учета, как в проценте недозагрузки, так и в величине операционных расходов.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть на .

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января 2021 года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – .

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг представителей (пункт 4 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 поименованного кодекса.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, возложена на административного истца.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований административного истца обусловлено нарушением его прав административными ответчиками, то соответствующие судебные издержки, понесенные в связи с установлением обстоятельств допущенных нарушений относятся на административного ответчика допустившего данные нарушения.

Согласно счету, выставленному экспертной организацией, услуга по проведению судебной оценочной экспертизы оценена в размере 71 209 рублей.

Пунктами 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» определено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон
(статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона.

Поскольку решение суда по настоящему делу расценивается как принятое против административного истца, судебные расходы подлежат возложению на данное лицо - общество с ограниченной ответственностью «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости с кадастровым номером № общей площадью кв.м, расположенного по адресу: ,
, , равной его рыночной стоимости в размере рублей по состоянию на .

Датой подачи заявления считать .

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НОВЫЙ ВЕК – ОБЛАКА СИТИ» в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Липецкая лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 71 209 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева