Гражданский кодекс часть 1

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Кравченко Е.Г., при секретаре Седых М.А., с участием представителя административного истца Аббас Н.А

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-91/2018 по административному исковому заявлению Гусевой Светланы Анатольевны к Правительству Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Гусева С.А. обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят", этаж подземный, общей площадью 100,6 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", принадлежащего ей на праве собственности. В обоснование административного иска указано, что установленная кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы Гусевой С.А., поскольку государственная пошлина за нотариальное удостоверение договоров может быть исчислена исходя, в том числе, из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Определением Иркутского областного суда от 15 июня 2018 года по административному делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 219-224 т. 1). Производство по делу приостановлено.

Определением Иркутского областного суда от 8 августа 2018 года производство по административному делу возобновлено.

6 августа 2018 года представитель административного истца Аббас Н.А., действующая на основании доверенности, уточнила административные требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы. Просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят", этаж подземный, общей площадью 100,6 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", в размере его рыночной стоимости равной 1 712 613 руб. по состоянию на 15 декабря 2015 года.

Представитель административного истца Аббас Н.А., действующая на основании доверенности, поддержала административные исковые требования Гусевой С.А, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Рябинина А.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства. Указала, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории субъектов РФ, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Постановление Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории Иркутской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Указала, что кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с требованиями законодательства.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») Кругляк В.С., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра». Указала, что исковые требования не признает, полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не может выступать по настоящему делу в качестве административного ответчика, поскольку спорные отношения между ФГБУ «ФКП Росреестра» и заявителем отсутствуют, сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения внесены в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в ФГБУ «ФКП Росреестра» сведений о кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.20 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (в ред. от 1 июля 2011 года), действовавшей в момент внесения сведений о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят". Указала, что нежилое помещение с кадастровым номером "номер изъят", площадью 100,6 кв.м. поставлено на государственный кадастровый учет 18 октября 2013 года на основании заявления о постановке на учет объекта капитального строительства от 9 октября 2013 года и технического плана от 9 октября 2013 года. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области». Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" внесена в ЕГРН в соответствии с приложением № 1 к постановлению Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп и составляет 4 134 290,8 рублей.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) Полодухина О.Е., действующая на основании доверенности в судебное заседании не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. Указала, что помещение с кадастровым номером "номер изъят", местоположение: "адрес изъят", поставлен на кадастровый учет 18 октября 2013 года. Указанное помещение находится на праве собственности у административного истца. На основании постановления Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области» 8 декабря 2016 года филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости в отношении данного сооружения внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 4 134 290,80 рублей.

Представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска Бондарева Н.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась. В отзыве на иск указала, что возражает относительно удовлетворения исковых требований, представленный в обоснование иска отчет об определении рыночной стоимости считает ненадлежащим доказательством по делу.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела, в соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителя административного истца Аббас Н.А., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят", этаж подземный, общей площадью 100,6 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят".

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года №225-ФЗ, от 8 июня 2015 года №145-ФЗ, от 13 июля 2015 года №216-ФЗ, от 2 июня 2016 года №172-ФЗ, от 23 июня 2016 года №221-ФЗ, от 3 июля 2016 года №360-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года №368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 6 августа 2013 года №293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года №75 и от 12 августа 2013 года №88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В Приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 14 ноября 2016 года № 723-пп «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилищного и нежилого фонда (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Иркутской области».

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года №508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года №388) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Пунктом 4 ФСО №4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО №4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Судом установлено, что Гусевой С.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером "номер изъят", этаж подземный, общей площадью 100,6 кв.м., расположенное по адресу: "адрес изъят", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 июля 2016 года сделана запись регистрации № 38-38/001-38/001/057/2016-1433/2.

Таким образом, Гусева С.А. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости нежилого помещения, относительно которого возник данный спор.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ссылается на то, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера налога, в том числе от продажи рассматриваемого объекта недвижимого имущества.

Согласно части 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Административный истец в соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество физических лиц, в том числе и в отношении нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят".

Абзацами первым, третьим пункта 1 и пунктом 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения, поскольку они затрагивают её права и обязанности, как лица, обязанного уплачивать соответствующий налог.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 15 декабря 2015 год составляет 4 134 290,80 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 февраля 2018 года №3800/601/18-100709 (л.д. 18).

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости нежилого помещения Гусева С.А. заключила договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости нежилого помещения с ООО «Прайс Хаус ТВ’с».

Согласно отчету об оценке от 19 марта 2018 года № 197/17-3, составленному ООО «Прайс Хаус ТВ’с», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят", этаж подземный, общей площадью 100,6 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", по состоянию на 15 декабря 2015 год составляет 1 630 000 рублей.

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости нежилого помещения кадастровая стоимость этого нежилого помещения устанавливается равной его рыночной стоимости.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан и юридических на экономическую обоснованность юридически значимых действий.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения по состоянию на 15 декабря 2015 года на основании определения Иркутского областного суда от 15 июня 2018 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 19 марта 2018 года № 197/17-3 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят".

В заключении судебной экспертизы от 5 июля 2018 года № 957/4-4 судебный эксперт указала, что при проверке отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения, составленного ООО «Прайс Хаус ТВ’с», на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, установлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в части обоснованности применяемых корректировок и весовых коэффициентов, что могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, также допускались ошибки в ходе выполнения математических действий при расчете НДС.

Так, на стр. 47 отчета в таблице 8.2 для объекта-аналога №3 отражено, что дата, на которую указана цена – январь 2015 г., однако в скриншоте объявления данного нежилого помещения на стр. 57 отчета приведено, что объявление было обновлено 10 ноября 2015 г., следовательно, корректировка на дату продажи на стр. 51 отчета приведена не верно для указанного объекта-аналога. На стр. 47 отчета для объекта-аналога №3 указано, что право собственности оформлено на юридическое лицо (стоимость включает НДС 18%), для объектов-аналогов №1 и №2 подобная информация отсутствует, при этом на стр. 53 отчета при расчете скорректированной стоимости 1 кв.м. объекта оценки указано, что в нее включен НДС, однако, на основании ст. 143 НК РФ, только 3 объект-аналог включает НДС (л.д. 92 т.1), следовательно, необходимо лишь из стоимости данного аналога вычесть НДС. На стр. 48 отчета не указано, к какому именно объекту-аналогу отнесены предоставленные фотографии. На стр. 52 отчета при определении весовых коэффициентов указано, что объекты-аналоги в равной степени схожи с объектом оценки, на основании этого всем объектам-аналогам приданы равные коэффициенты, что является ошибочным, поскольку дата определения рыночной стоимости объекта оценки и дата публикации объектов-аналогов различна, а также различна площадь объекта оценки от объектов-аналогов №1 и №2 (л.д. 82 т.1).

Заключение судебного эксперта содержит выводы о допущенных оценщиком нарушениях принципа существенности, в соответствии с которым в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, а также принципа обоснованности, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят" составляет 1 712 613 рублей.

Иркутская лаборатория судебной экспертизы входит в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется в своей деятельности Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России Петренко М.А. имеет высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по специальности с 2017 года.

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297.

Согласно пункту 6 ФСО №1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО №1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №299, в редакции от 6 декабря 2016 года №785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на ретроспективную дату (на 15 декабря 2015 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности объектов недвижимости.

Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице.

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят" определены экспертом в размере 1 712 613 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения 15 декабря 2015 года.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость нежилого помещения суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости. Суд не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые.

Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, доказательств того, что на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года №361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.

Согласно п.25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.

Учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратилась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области 29 ноября 2017 года, новые сведения о кадастровой стоимости нежилого помещения подлежат установлению с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования Гусевой Светланы Анатольевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером "номер изъят", этаж подземный, общей площадью 100,6 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", определенную по состоянию на 15 декабря 2015 года, равной рыночной стоимости в размере 1 712 613 (один миллион семьсот двенадцать тысяч шестьсот тринадцать) рублей, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 29 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Е.Г. Кравченко

Мотивированное решение изготовлено 13 августа 2018 года.