Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованных лиц Администраций МО «Майкопский район» Республики Адыгея, МО «Даховское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея – ФИО2,

рассмотрев дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО7 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица Управление ФКП Росреестра по Республике Адыгея, Администрация МО «Майкопский район» Республики Адыгея, Администрация МО «Даховское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

административный истец ФИО1 обратилась с указанным административным иском, мотивировав свои требования тем, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир административное здание МО «Даховское сельское поселение»; участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <адрес> (секция 5 контур 16), с кадастровым номером № (далее – земельный участок). Право административного истца на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №№ выданным ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25 ноября 2016 №276 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенные на территории Республики Адыгея по состоянию на 01.01.2016.

В связи с указанным, по данным ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., что также подтверждено информацией с сайта Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Между тем, указывает административный истец, рыночная стоимость ее земельного участка по состоянию на 01 января 2016 составляет <данные изъяты> рублей, что следует из отчета оценщика №09/Ф-01/Д-01/110118 от 16.01.2018, подготовленного Отделением по Республике Адыгея Южного филиала «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», и представленного административным истцом в материалы дела.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, ФИО1 просила установить кадастровую рыночную стоимость принадлежащего ей земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика, в размере <данные изъяты> рублей, пояснив, что иная оценка земельного участка нарушает ее права собственника, поскольку она вынуждена нести излишние расходы по налоговым обязательствам, в том числе, уплате земельного налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В отзыве на административный иск ФИО1 административный ответчик Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям возражает в удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что представленный в материалы дела отчет оценщика №09/Ф-01/Д-01/110118 от 16.01.2018 о рыночной стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу, выполненный Отделением по Республике Адыгея Южного филиала «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», не отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В судебном заседании ФИО1 требования своего административного искового заявления поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель заинтересованных лиц – Администраций МО «Майкопский район» Республики Адыгея, МО «Даховское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея ФИО2 в судебном заседании просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей. Полагал, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка содержит ряд нарушений Федеральных стандартов оценки и вследствие указанного не может являться допустимым доказательством по делу.

Заслушав пояснения административного истца, представителя заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

В силу пункта 5 вышеприведенной нормы для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, установление которой и является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2014 административный истец ФИО1 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – гостиничный комплекс на 60 мест, автостоянки, вспомогательные строения и сооружения для обслуживания территорий, предназначенных для отдыха. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир административное здание МО «Даховское сельское поселение»; участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <адрес> (секция 5 контур 16), с кадастровым номером № (далее – земельный участок). Право административного истца на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №01-АА614242, выданным 08.08.2014 (л.д. 8).

Приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 25.11.2016 №276 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея» утверждены результаты государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенные на территории Республики Адыгея по состоянию на 01.01.2016.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ.

Как следует из разъяснений, изложенных в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником спорного земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку расчет арендной платы земельного участка производится исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ч.1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Соответственно, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование своих требований административным истцом ФИО1 представлен отчет об оценке №09/Ф-01/Д-01/110118 от 16.01.2018, выполненный Отделением по Республике Адыгея Южного филиала «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», согласно которому размер рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 17-53).

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Республике Адыгея, административный истец не обращалась.

Согласно правовой позиции, содержащейся в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, содержащихся в п.23 вышеназванного Постановления, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете в оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы настоящего административного дела отчета об оценке земельного участка, по ходатайству представителя заинтересованного лица администрации МО «Даховское сельское поселение» Майкопского района РА – ФИО2, определением Верховного суда Республики Адыгея от 21.06.2018 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Легал Сервис». По результатам судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов – гостиничный комплекс на 60 мест, автостоянки, вспомогательные строения и сооружения для обслуживания территорий, предназначенных для отдыха, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир административное здание МО «Даховское сельское поселение»; участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <адрес> (секция 5 контур 16), с кадастровым номером №, по состоянию на 01 января 2016 года составила <данные изъяты> рублей (л.д. 209).

Оценивая представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка №09/Ф-01/Д-01/110118 от 16.01.2018, подготовленный Отделением по Республике Адыгея Южного филиала «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», в своем заключении судебные эксперты сослались на его не соответствие требованиям закона об оценочной деятельности, указав, что оценщиком при составлении отчета были допущены нарушения: п.5 ФСО №3 (отсутствие информации по аналоговым объектам); п.5 ФСО №7 (отсутствие информации о проведении или не проведении осмотра объекта оценки); п.8 подп. б, г, е, ж, з ФСО №3 (отсутствие сведений об основаниях проведения оценки, перечень правоустанавливающих документов, сведения о ценообразующих факторах, в том числе, влияющих на рынок оцениваемого объекта); п.11 подп. б, в. Г, д ФСО №7 (отсутствие анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и др.); п.11 ФСО №3 (отсутствие ссылок на источники информации); п.12 ФСО №3 (представлены незаверенные копии документов); п.22 ФСО №7 (отсутствие описания доступных рыночных данных об объектах-аналогах) – л.д. 209-211.

Представители ответчика и заинтересованных лиц результатов судебной оценочной экспертизы не оспаривали, административный истец ФИО1 с выводами судебной оценочной экспертизы не согласилась, рыночную стоимость земельного участка, определенную судебными экспертами, полагала завышенной.

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству административного истца эксперт ФИО3, свое заключение по результатам проведения судебной оценочной экспертизы поддержала. Пояснила, что экспертиза совместно с экспертом ФИО4 проводилась на основании изучения материалов настоящего административного дела, а также данных интернет-сайта Яндекс-карты, Росстата, анализа политической и социально-экономической ситуации в регионе и стране в целом на дату исследования объекта, анализа уровня рынка недвижимости, в том числе, земельного фонда на территории Республики Адыгея, Майкопского района РА и МО «Даховское сельское поселение» Майкопского района РА.

При этом, учитывая необходимость определения стоимости земельного участка на дату 01.01.2016 (ретроспективная стоимость), у экспертов отсутствовала необходимость непосредственного выезда на место, тем более, что на указанном земельном участке и на дату 01.01.2016, и на момент проведения настоящего исследования, отсутствовали какие-либо объекты инфраструктуры. Кроме того, в заключении были учтены основные предложения о продаже аналогичных земельных участков, выявленные на дату определения стоимости объекта экспертизы (01.01.2016) на открытом рынке в станице Даховской Майкопского района Республики Адыгея (л.д. 176-177).

Также судебный эксперт указала, что при определении рыночной стоимости спорного земельного участка, были приняты во внимание предусмотренные законодательством коммерческая привлекательность объекта, назначение земельного участка и понижающие корректировки: скидка на торг, на масштаб, на расположение относительно инфраструктуры населенного пункта – станицы Даховская, в связи с чем, с учетом всех показателей и понижающих корректировок (-26,5%), рыночная стоимость земельного участка в целом на исследуемую дату составила <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей за 1 кв.м) – л.д. 178-192.

Оценивая заключение судебных экспертов по правилам ст. 168 КАС РФ, суд считает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение основано на правоустанавливающих документах и достоверных источниках об объекте оценки и аналоговых объектах недвижимости, со ссылкой на необходимые сведения об использовании источников для получения информации (л.д. 214-217); корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения, влияющим на стоимость объекта недвижимости; расчеты, приведенные в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года. Эксперты предупреждены (л.д. 147) об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, оснований для отклонения выводов судебного эксперта по делу не установлено.

Суд также принимает во внимание, что выводы судебных экспертов в заключении сделаны в рамках их профессиональных знаний, подтвержденных соответствующими дипломами и сертификатами (л.д. 219-242), оснований ставить под сомнение указанное заключение судебной экспертизы не имеется.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что административным истцом допустимыми доказательствами заключение судебной оценочной экспертизы не опровергнуто, как и не подтверждены основания для назначения повторной экспертизы, суд полагает, что итоговый вывод судебных экспертов о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сделан на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки и материалами дела.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельного участка, определенной заключением судебной оценочной экспертизы, требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, относящего к категории земель: земли населенных пунктов – гостиничный комплекс на 60 мест, автостоянки, вспомогательные строения и сооружения для обслуживания территорий, предназначенных для отдыха; местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир административное здание МО «Даховское сельское поселение»; участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <адрес> (секция 5 контур 16), в размере рыночной стоимости, определенной на 01 января 2016 года, является обоснованным.

Вместе с тем, учитывая положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также исходя из совокупности установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств, суд находит, что кадастровая стоимость спорного земельного участка должна быть установлена в размере, определенном по состоянию на 01.01.2016 в соответствии с заключением судебной экспертизы, а именно в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 5 п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. (часть 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку административный истец ФИО1 обратилась в Верховный суд Республики Адыгея с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 16.05.2018 (л.д. 3-5), новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с требованиями ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» подлежат применению с 01 января 2018 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения дату подачи соответствующего заявления – 16 мая 2018 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений п.1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Статьей 107 КАС РФ установлены льготы по возмещению издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Как установлено, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, стоимость которой составила <данные изъяты> рублей. Расходы за производство судебной экспертизы экспертному учреждению возмещены не были (л.д. 139).

Поскольку административный истец ФИО1 не представила доказательств в соответствии со ст. 107 КАС РФ о наличии у нее льгот по возмещению издержек, связанных с рассмотрением настоящего административного дела, и не ходатайствовала об их снижении (ч.3 ст. 109 КАС РФ), судебные издержки, связанные с проведением судебной экспертизы, подлежат возмещению административным истцом ФИО1 экспертному учреждению ООО «Легал Сервис» в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО8 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, заинтересованные лица Управление ФКП Росреестра по Республике Адыгея, Администрация МО «Майкопский район» Республики Адыгея, Администрация МО «Даховское сельское поселение» Майкопского района Республики Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 16 651 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – гостиничный комплекс на 60 мест, автостоянки, вспомогательные строения и сооружения для обслуживания территорий, предназначенных для отдыха, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир административное здание МО «Даховское сельское поселение»; участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: Республика Адыгея, Майкопский район, ст.Даховская, ул.Советская, дом 20 (секция 5 контур 16), в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости считать дату обращения административного истца ФИО1 ФИО9 в Верховный суд Республики Адыгея с 16 мая 2018 года.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2018 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – гостиничный комплекс на 60 мест, автостоянки, вспомогательные строения и сооружения для обслуживания территорий, предназначенных для отдыха, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир административное здание МО «Даховское сельское поселение»; участок находится примерно в <данные изъяты> м от ориентира по направлению на юго-запад; почтовый адрес ориентира: <адрес> (секция 5 контур 16), в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей.

Взыскать с административного истца ФИО1 ФИО10 в пользу ООО «Легал Сервис» судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный суд Республики Адыгея.

Председательствующий по делу –

судья Верховного суда РА Е.А. Тхагапсова