Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Знамеровского Р.В. при секретаре Жернаковой В.О. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Статус» об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества,

у с т а н о в и л :

ООО «Статус» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 549,8 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 41 444 898,50 руб. по состоянию на 01 марта 2015 года.

В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость этого объекта в размере 52 382 456,10 руб., превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца, как плательщика налога.

Представитель административного истца ООО «Статус» - ФИО4 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, от представления иных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости объекта недвижимости, проведения судебной оценочной экспертизы отказалась.

Представители административных ответчиков Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд находит административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ при рассмотрении дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости подтверждается, что ООО «Статус» является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1 549,8 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>.

В силу части 1 статьи 376 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении имущества определяется как его кадастровая стоимость. Поскольку ООО «Статус» является плательщиком налога на имущество организаций, определением кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора заявителем соблюден. По результатам рассмотрения соответствующего обращения ООО «Статус» комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области было вынесено решение № 1729 от 11 декабря 2018 года об отклонении заявления ООО «Статус», ввиду отличия рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> от кадастровой стоимости на 20,88%, не соответствия оформления и содержания отчета об оценке п. 24, п. 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года № 611(далее - ФСО № 7), а именно необоснованно применен коэффициент физического износа, при расчете действительного валового дохода применяется необоснованно максимальное значение по недозагрузки (12%). В нарушение п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» при проведении оценочных работ оценщик необоснованно отказался от применения сравнительного подхода, что повлияло на конечный результат оценки. В расчете содержится арифметическая ошибка (нарушение статьи 5 ФСО №3).

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории Челябинской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, утверждены Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 133-П от 24 сентября 2012 года «О результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории Челябинской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости».

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, ответом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда подтверждается, что объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на государственный кадастровый учет 10 декабря 2011 года.

На территории Челябинской области в 2016 году проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства по состоянию на 01 марта 2015 года.

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 170-П от 22 июля 2015 года утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого фондов на территории Челябинской области по состоянию на 01 марта 2015 года.

Поскольку указанный объект капитального строительства включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость утверждена Приказом №170-П в размере 52 382 465,10 руб., сведения внесены в кадастр недвижимости 26 августа 2016 года.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п. 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, ООО «Статус» представило отчет об оценке № 008849 от 15 ноября 2018 года, составленный оценщиком ООО «Эксперт174» - ФИО1., которая является членом ассоциации Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (ответственность оценщика застрахована страховым полисом, выданными «СОГАЗ») и на основании представленной в материалы дела доверенности от 15 февраля 2019 года представляет интересы ООО «Статус».

Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 41 444 898,50 руб. по состоянию на 01 марта 2015 года.

В силу части 2 статьи 50 Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Статья 11 Закона об оценочной деятельности предусматривает общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

В силу статьи 15 указанного Федерального закона оценщик обязан, в том числе сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

Статья 15.1 настоящего Федерального закона обязывает юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве (часть 1 статьи 16 Закона об оценочной деятельности).

Анализ приведенных правовых положений, регулирующих спорные отношения, позволяет сделать вывод о том, что оценщик, так же как и юридическое лицо, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях, в силу принципа независимости не может выступать на стороне заказчика при рассмотрении спора о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку оценщик ООО «Эксперт174» - ФИО2 действуя в интересах заявителя ООО «Статус» на основании доверенности от 15 февраля 2019 года определила рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, суд полагает, что ФИО3. может иметь личную заинтересованность в исходе дела, в этой связи достоверность сведений, изложенных в этом отчете, не может не вызывать сомнения.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд считает, что в соответствии с требованиями статей 10, 15, 15.1 и 16 Закона об оценочной деятельности такой отчет об оценке не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, и соответственно, не может быть принят судом в обоснование доводов административного истца о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

При этом, суд разъяснял представителю административного истца распределение бремени доказывания по настоящему спору, а также право заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости этого объекта недвижимости, однако такое ходатайство заявлено не было, иные доказательства рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номом <данные изъяты> представлены не были.

Поскольку суд пришел к выводу, что заявленная ООО «Статус» рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, принимая во внимание положения ч.1 ст.62, ч.5 ст.247 КАС РФ, а также установленного ст.6 КАС РФ принципа состязательности сторон, суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела административным истцом не представлено соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости, допустимости и достоверности, то требование ООО «Статус» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Статус» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью 1 549,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 41 444 898,50 рублей по состоянию на 01 марта 2015 года отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий