Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-934/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Полюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Полюс» (далее - ООО «Полюс») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в его собственности находятся пять объектов капитального строительства:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 144,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 169,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 215,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 309,10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 42,10 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждена кадастровая стоимость объектов капитального строительства на территории Самарской области, в том числе вышеперечисленных.

Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № - 17.08.2013г., его кадастровая стоимость составляет 6 104 705,72 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № - 17.08.2013г., его кадастровая стоимость составляет – 7 184 997,15 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № - 24.07.2013г., его кадастровая стоимость составляет -8 409 368,64 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № – 24.07.2013г., его кадастровая стоимость составляет -12 050 699,33 рублей.

Дата определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № – 24.07.2013г., его кадастровая стоимость составляет 1 641 327,86 рублей.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлены отчеты об оценке № и № от 22.08.2017г., выполненные ООО «Независимый кадастровый центр», по определению рыночной стоимости вышеуказанных объектов.

Из отчетов усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости: нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013г. составляет 3 850 110 рублей без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013г. составляет 4 531 423 рубля без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013г. составляет 4 975 122 рубля без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013г. составляет 9 564 434 рубля без учета НДС, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013г. составляет 1 284 773 рубля без учета НДС.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Полюс» просило суд установить кадастровую стоимость спорных нежилых помещений, в размере их рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчетов об оценке.

Представитель ООО «Полюс» по доверенности от 27.03.2017 года ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанным в административном иске.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО3, действующий на основании доверенности № от 13.12.2016г., возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям указанным в возражениях на иск.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самары не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором возражало против удовлетворения заявленных требований, в случае если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости представлены не будут, просит дело рассмотреть без участия представителя.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в ЕГРН содержатся сведения о следующих объектах капитального строительства:

- нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 144,1 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>;

- нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 169,6 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>;

- нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 215,7 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>;

- нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 309,10 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>;

- нежилом помещении с кадастровым номером №, площадью 42,10 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>.

Вышеуказанные нежилые помещения принадлежат ООО «Полюс» на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 15.12.2011г., 13.12.2011г., 10.07.2007г., а также выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.05.2017г.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013г. - 6 104 705,72 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 17.08.2013г. - 7 184 997,15 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013г. - 8 409 368,64 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013г. -12 050 699,33 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013г. - 1 641 327,86 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.05.2017г.

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Нежилые помещения включены в «Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2017 год», утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 14.11.2016г. №1907 под № соответственно.

ООО «Полюс» не согласилось с кадастровой стоимостью спорных нежилых помещений и обратилось для определения их рыночной стоимости в ООО «Независимый кадастровый центр».

Согласно отчету об оценке ООО «Независимый кадастровый центр» № от 22.06.2017г., рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки 17.08.2013г., без учета НДС, составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 3 850 110 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 4 531 423 рубля.

Согласно отчету об оценке ООО «Независимый кадастровый центр» № от 22.06.2017г., рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки 24.07.2013г., без учета НДС, составляет:

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 4 975 122 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 9 564 434 рубля;

- нежилого помещения с кадастровым номером № - 1 284 773 рубля.

Ссылаясь на вышеуказанные отчеты, административный истец 27.07.2017г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений.

Решением Комиссии № от 16.08.2017 года заявление ООО «Полюс» было отклонено.

В решении № от 16.08.2017 года Комиссия указала, что в результате анализа представленных документов выявлено следующее: согласно п. 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

При этом, в соответствии с п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны содержаться сведения о задании на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно п. 21 ФСО № 1 и п. 8 ФСО № 7 задание на оценку объекта недвижимости должно содержать информацию о правах на объект оценки. В соответствии с заданием на оценку (стр. 4 отчета № и отчета №) оцениваемое нежилое помещение принадлежит ООО «Полюс» на праве общей долевой собственности, что противоречит приложенным к отчету документам и информации, отраженной в отчете в разделе 6.2.4.

Кроме того, имеются сомнения в части ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено оцениваемое нежилое помещение. Так, в соответствии с разделом 6.2.5 отчета № год постройки здания 1998 год, что не соответствует фотоматериалам, имеющимся в отчете (архитектура здания характерна для конца 19-начала 20 века).

Получив решение Комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорных объектов недвижимости выполнена по состоянию на 17.08.2013г. и на 24.07.2013г., то есть на дату определения их кадастровой стоимости.

В отчетах об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорных нежилых помещений, дата составления и порядковый номер отчетов; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

Из отчета об оценке № от 22.06.2017г. следует, что оцениваемые нежилые помещения принадлежат к сегменту рынка офисных объектов, расположенных в Ленинском районе г. Самара, что отражено на стр. 45 отчета.

Анализ доступных оценщику на дату оценки данных показывает достаточное количество к продаже, а также аренде офисных помещений, расположенных в Ленинском районе г. Самары, сопоставимых с объектами исследования, по ценообразующим факторам.

Средний уровень цены продажи офисных площадей в формате «встроено-пристроенные объекты» по данным на конец июня 2013 года составил 47,8 тыс. руб. 1 кв.м.

Стоимость офисной недвижимости в Ленинском районе находится в диапазоне от 18 644 до 121 667 рублей за 1 кв.м.

Средняя ставка на офисные площади во 2 квартале 2013 года сохраняет уровень предыдущего периода и составляет 486 рублей за 1 кв.м.

Величина арендной ставки офисной недвижимости в Ленинском районе находится в диапазоне от 156 до 1 200 рублей за 1 кв.м.

Средний срок экспозиции офисных площадей в аренду во 2 квартале 2013 года стабилен, как и на протяжении 2012 года, и в среднем составляет 157 суток.

Из отчета об оценке № от 22.06.2017г. следует, что оцениваемые нежилые помещения принадлежат к сегменту рынка торговых объектов, расположенных в Октябрьском районе г. Самара, что отражено на стр. 52 отчета.

Анализ доступных оценщику на дату оценки данных показывает достаточное количество к продаже, а также аренде торговых помещений, расположенных в Октябрьском районе г. Самары, сопоставимых с объектами исследования, по ценообразующим факторам.

По данным на июнь 2013 года средняя цена предложения составляет 59,5 тыс. рублей за 1 кв.м. и с начала 2013 года она изменилась меньше чем на 1%.

Стоимость торговых объектов в Октябрьском районе находится в диапазоне от 11 496 до 109 091 рублей за 1 кв.м. Стоимость конкретного торгового помещения зависит от многих ценообразующих факторов.

Средний срок экспозиции торговых площадей в продажу стабилен на протяжении 2 квартала 2013 года и составляет 143 суток.

Средняя арендная ставка по городу выросла относительно начала года на величину 2 % и в июне 2013 года в абсолютном значении составила 717 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Арендная ставка торговых помещений Октябрьского района изменяется от 327 до 1 000 рублей за 1 кв.м. в месяц, что зависит от многих ценообразующих факторов.

Средний срок экспозиции торговых площадей в аренду стабилен и на июнь 2013 года и составляет 139 суток.

Основными ценообразующими параметрами для рассматриваемого сегмента встроенных помещений торгового назначения являются: состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, дата предложения, особенности сделки, назначение помещения, потенциал местоположения, транспортная доступность объекта недвижимости, местоположение в здании (этаж), наличие отдельного входа, физическое состояние, площадь объекта, присутствие налога НДС, условия договора аренды (присутствие коммунальных платежей).

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из содержания отчетов усматривается, что расчет стоимости объектов недвижимости произведен оценщиком методом прямой капитализации в рамках доходного подхода и методом регрессионного анализа в рамках сравнительного подхода, от применения затратного подхода оценщик обоснованно отказался, что отражено на странице 66-67 отчета № и на странице 75-76 отчета № от 22.08.2017г.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом регрессионного анализа приведено на страницах 68-85 отчета № от 22.08.2017г. и на стр. 77-97 отчета № от 22.06.2017г.

В рамках сравнительного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя ОКС – объект оценки, а затем, определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади объекта с последующим перемножением на площадь объекта ЕОН.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база данных «Территориальное агентство оценки» АДОН».

Из отчета № следует, что в качестве объектов-аналогов отобрано 15 объектов, находящиеся в собственности, офисного назначения, расположенных в Ленинском районе г. Самары, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в Таблице №9.3.1.3.1 на стр. 72-77 отчета.

Эксперт определил коэффициенты корреляции переменных в результирующей переменной больше 0,5 по абсолютному значению: на площадь, на этаж расположения, на состояние отделки.

Среднее значение доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости для объектов коммерческого назначения, расположенных в г. Самара составило 81%.

Промежуточный результат оценки недвижимости сравнительным подходом, без учета НДС, составил: объекта с кадастровым номером № в размере 3 367 302 рубля, объекта с кадастровым номером № в размере 3 963 181 рубль.

Из отчета № следует, что в качестве объектов-аналогов отобрано 17 объектов, находящиеся в собственности, торгового назначения, расположенных в Октябрьском районе г. Самары, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в Таблице №9.3.1.3.1 на стр. 81-87 отчета.

Промежуточный результат оценки недвижимости сравнительным подходом, без учета НДС, составил: объекта с кадастровым номером № в размере 4 932 545 рублей, объекта с кадастровым номером № в размере 9 551 866 рублей, объекта с кадастровым номером № в размере 1 302 647 рублей.

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах 85-101 отчета № от 22.06.2017г. и на стр. 97-115 отчета № от 22.06.2017г.

Определение арендной ставки для единого объекта недвижимости произведено методом регрессионного анализа.

Из отчета № следует, что объекты оценки представляют собой офисные помещения, расположенные в подвальном этаже. На рынке аренды офисных помещений в г. Самара отсутствуют объявления о сдаче в аренду аналогичных помещений. Поэтому на первоначальном этапе была рассчитана арендная ставка офисного помещения из предположения, что объект расположен на первом этаже, а потом с помощью коэффициента перехода была рассчитана арендная ставка офисного помещения в подвале.

Арендная ставка составила 631 рубль за 1 кв.м. Затем произведен расчет коэффициента капитализации объектов оценки на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 9,20%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет незанятости и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости, без учета НДС, составил: объекта с кадастровым номером № в размере 4 332 918 рублей, объекта с кадастровым номером № в размере 5 099 664 рубля.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов оценки, без учета НДС, составляет: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 3 850 110 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 531 423 рубля.

Из отчета № следует, что объекты оценки 1 и 3 представляют собой торговые помещения, расположенные в подвале. Среди торговых объектов на рынке аренды, распложенных в Октябрьском районе г. Самары, в ближайшем окружении объектов оценки, отсутствуют торговые помещения, расположенные в подвале этажа. Поэтому на первоначальном этапе была рассчитана арендная ставка объектов оценки из предположения, что они находятся на первом этаже, а потом с помощью коэффициента перехода была получена арендная ставка объектов оценки, расположенных в подвале.

Расчет коэффициента капитализации объектов оценки произведен на основе метода рыночной экстракции для идентичных объектов, который составил 11,65%. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, произведен вычет незанятости и операционных расходов на содержание объекта. После этого, полученное значение чистого операционного дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости, без учета НДС, составил: объекта с кадастровым номером № в размере 5 017 699 рублей, объекта с кадастровым номером № в размере 9 577 002 рубля, объекта с кадастровым номером № в размере 1 266 898 рублей.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объектов оценки, без учета НДС, составляет: нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 4 975 122 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 9 564 434 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 1 284 773 рубля.

К отчетам приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Отчеты об оценке мотивированы и не содержат противоречий. Названные отчеты об оценке отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Независимый Кадастровый Центр» ФИО1 следует, что при расчете рыночной стоимости использованы федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО №3, ФСО№ 7 (стр. 6 отчета). Отчеты соответствуют всем требованиям законодательства об оценочной деятельности (проверка на соответствие требованиям федерального закона, федеральных стандартов и стандартов СРО об оценке проведена в отчетах в разделе 10).

На стр. 4 в тексте задания на оценку допущена техническая описка в отношении существующих прав. Далее по тексту отчета верно указано, что помещения принадлежат заказчику на праве собственности. Кроме того, в п. 2 раздела 3 на стр. 12 отчета указано, что оценка производится без учета существующих прав и с учетом цели оценки, она производится из предположения, что объекты принадлежат заказчику оценки на праве собственности.

По данным заказчика здание, в котором расположены оцениваемые помещения, построено в 1998г., а по данным Постановления №1010 объект введен в эксплуатацию в 1999г. Однако, данное противоречие информации не оказывает влияния на рыночную стоимость, так как для расчета используется не год постройки, а фактическое состояние здания, определенное в ходе визуального осмотра и классификации в соответствии со шкалой физического состояния, приведенной в Приложении 2 отчета об оценке.

Замечания Комиссии не влияют на величину рыночной стоимости объектов оценки, определенную в отчете об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, а доказательств недостоверности отчетов об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчеты оценщика об определении рыночной стоимости нежилых помещений являются надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данных объектов на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости подлежит определению в соответствии с отчетами об оценке, а требования ООО «Полюс» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 27.07.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Полюс» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 144,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – равной его рыночной стоимости по состоянию 17.08.2013 года в размере 3 850 110 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 169,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.08.2013 года в размере 4 531 423 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 215,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> – равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 5 017 699 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 309,10кв.м., расположенного по адресу: <адрес> - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 9 577 002 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 42,10 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 гола в размере 1 266 898 рублей.

Датой обращения ООО «Полюс» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 27.07.2017г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.