Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-942/2021 по административному исковому заявлению ООО «ЭКОС РИАЛ ПРОПЕРТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЭКОС РИАЛ ПРОПЕРТИ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16 ноября 2018 года.

Представитель административного истца по доверенности Савенко В.С. в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал, не согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности Иванова Н.Н. в судебное заседание явилась, согласилась с выводами эксперта, возражала против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов экспертизы не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта Титова С.Б., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:

- <данные изъяты> площадью 956 +/- 11 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения объектов обслуживания, административно-деловых объектов и производственно-складских объектов, расположенный по адресу: <данные изъяты>;

- <данные изъяты>, площадью 11227 +/- 37 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения объектов обслуживания, административно-деловых объектов и производственно-складских объектов, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Согласно выписке о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость земельных участков на дату оценки – 16 ноября 2018 года составляет 5 850 796,48 руб. (к/н <данные изъяты>) и 68 603 144,85 руб. (к/н <данные изъяты>).

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №163Ю/03/21, составленные оценщиком ООО «АВЕРТА ГРУПП». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату оценки составляет 2 878 000 руб. (к/н <данные изъяты>) и 37 824 000 руб. (к/н <данные изъяты>).

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленным административным истцом, о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов» Титову С.Б.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости на дату оценки составляет 3 269 789 руб. (к/н <данные изъяты>) и 46 264 459 руб. (к/н <данные изъяты>).

С выводами эксперта согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания. Для дачи пояснений по замечаниям административного истца, в судебное заседание был вызван эксперт Титов С.Б.

В судебном заседании эксперт Титов С.Б. пояснил, что объем доступных рыночных данных, как и правила отбора аналогов для проведения расчетов подробно описаны на стр. 29 заключения.

Таким образом, проанализировав большое количество аналогов (ссылки на ресурсы, проанализированные экспертом приведены на стр. 26 заключения), эксперт на стр. 29-30 приводит наиболее сопоставимые объекты с объектом исследования, по которым в открытом доступе имелась вся необходимая информация об основных ценообразующих факторах по состоянию на ретроспективную дату. Диапазон цен предложений определен на основании анализа источников, указанных в характеристиках рынка. Все необходимые ссылки на источники информации присутствуют. Упомянутые по тексту заключения интернет-ресурсы свободно открываются, содержат архивы объявлений, с которыми можно ознакомиться либо напрямую, либо посредством бесплатного онлайн-архива некоммерческой библиотеки «Архив Интернета» (https://web.archive.org/). Таким образом, информация в заключении эксперта является подтвержденной и проверяемой.

Следует отметить, что примененные в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги соответствуют данному диапазону. Замечание рецензента, по мнению эксперта, необоснованно.

Давая пояснения относительно замечаний административного истца, эксперт пояснил, что анализировалась вся доступная информация, в том числе и перечисленные рецензентом аналоги. Удельные показатели перечисленных рецензентом аналогов хорошо коррелируют с рыночным диапазоном стоимости, отраженным на стр. 26 заключения. Приведенные рецензентом предложения о продаже были проанализированы экспертом на этапе подготовки заключения, при этом в отношении указанных предложений было выявлено, что они в большинстве случаев поданы одним и тем же лицом (идентичная контактная информация), имеют практически идентичный текст описания участка, то есть все эти предложения по сути отражают представление о ценообразовании узкой группы лиц, а не рынка в целом. По этой причине данные предложения не были включены в набор аналогов, принятых к расчетам.

Кроме того, эксперт пояснил, что были проанализированы все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Утверждение рецензента, что сравниваемые в заключении объекты отличаются по фактору подъездных путей - ошибочно. Все сравниваемые объекты, в том числе и исследуемые участки обеспечены подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием, находящейся в непосредственной близости от участка.

Исходя из пояснений эксперта, объекты оценки расположены в г. Химки недалеко от Старошереметьевского шоссе, объекты-аналоги №1 и №3 также расположены в г. Химки, но вблизи Ленинградского шоссе. Учитывая местопложение сравниваемых объектов (в черте г. Химки), корректировка для объектов-аналогов №1 и №3 вводилась на минимальном уровне доверительного интервала.

Эксперт в судебном заседании также пояснил, что пункт 22 ФСО №7 определяет требования к применению сравнительного подхода. Диапазон рыночных арендных ставок показан экспертом на стр. 26 заключения, подкреплен источником информации, рыночные объекты-аналоги приведены на стр. 40 заключения, на стр. 41-43 приведены соответствующие копии ценовой информации. Нарушения ст.8 №73-Ф3 отсутствуют.

Эксперт Титов С.Б. также пояснил, что все расчеты в заключении приведены безотносительно НДС. Эксперт использует в расчетах рыночные и справочные данные, при этом, поскольку НДС не является ценообразующим фактором, корректировка на НДС в расчетах не требуется.

Из пояснений эксперта следует, что им в полном объеме проанализированы все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Сравниваемые объекты расположены в промышленных зонах г. Химки, относятся к одному классу зданий (все объекты представлены одноэтажными, отапливаемыми складами; материал стен - сэндвич-панели; ГПМ и холодильные камеры отсутствуют; высота всех сравниваемых объектов является приемлемой для эффективного осуществления погрузо-разгрузочных работ (более 5 метров), таким образом, по данному фактору сравниваемые объекты также являются сопоставимыми.

Таким образом, все факторы, существенно оказывающие влияние на стоимость, экспертом учтены.

В судебном заседании эксперт пояснил, что, как приведено на скриншоте объекта-аналога №3 (стр. 43 заключения), стоимость аренды по состоянию на 16.11.2018 года составляет 3 600 рублей. Таким образом, по мнению эксперта, ценовая информация подтверждена и актуальна на дату оценки.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости, предоставленного в материалы дела административным истцом, допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав данное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять экспертному заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания указанного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении судебной оценочной экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, материалы дела не содержат, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 21 мая 2021 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «ЭКОС РИАЛ ПРОПЕРТИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 21 мая 2021 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

- <данные изъяты>, площадью 956 +/- 11 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения объектов обслуживания, административно-деловых объектов и производственно-складских объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16 ноября 2018 года, в размере 3 269 789 (три миллиона двести шестьдесят девять тысяч семьсот восемьдесят девять) рублей;

- <данные изъяты> площадью 11227 +/- 37 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования для размещения объектов обслуживания, административно-деловых объектов и производственно-складских объектов, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16 ноября 2018 года, в размере 46 264 459 (сорок шесть миллионов двести шестьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят девять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 01 декабря 2021 года.