Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Золочевского Алексея Ивановича и Копрова Леонида Романовича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Золочевский А.И. и Копров Л.Р. обратились в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просят суд установить в отношении недвижимого имущества, принадлежавшего им до 23 марта 2017 года на праве собственности (по 1/3 доли в праве общей долевой собственности), нежилого помещения, с кадастровым номером №..., общей площадью 164,7 кв.м., этаж-подвал, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 декабря 2014 года.

В подтверждение своих требований административными истцами представлен отчёт № 2017/04/10-01 от 27 апреля 2017 года об оценке рыночной стоимости объекта по состоянию на 01 декабря 2014 года (далее – отчёт об оценке), составленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» и экспертное заключение № 78/280417/01, выполненное Самореулируемой организацией Региональной ассоциации оценщиков.

В качестве правового обоснования заявленных требований административные истцы ссылаются на ст.24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представитель административных истцов в судебное заседание явился, указывает, что считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу в суд явился, также не возражает против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованное лицо Л1, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела Золочевскому А.И. и Копрову Л.Р. до 23 марта 2017 года принадлежало по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное помещение, что подтверждается копиями свидетельств о государственной регистрации права (л.л. 14-15, 16-17 т. 1).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 19 580550,45 рублей и утверждена приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2015 № 59-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений площадью менее 3 000 кв.м. на территории Санкт-Петербурга».

В соответствии с отчетом № 2017/04/10-01 от 27 апреля 2017 года об оценке рыночной стоимости данного объекта, проведенной по заказу административных истцов, рыночная стоимость объекта составила 4 940 000 рублей по состоянию на 01 декабря 2014 года.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), по ходатайству административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета. Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта, проводившего судебную экспертизу, № 16-2017 от 29.09.2017, отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 2017/04/10-01 от 27.04.2017 не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно -правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация использованная оценщиком не является достоверной, достаточной и проверяемой.

По итогам проведенной судебной экспертизы, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 9 700 000 рублей.

В обоснование выводов эксперт указал, что при определении рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода необоснованно используется скидка 4,5% (медиана), а при определении рыночной стоимости Объекта в рамках доходного подхода необоснованно используется скидка 5% (медиана), тогда как на стр. 32 Отчета приведена таблица, характеризующая состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в конце ноября 2014 года по сравнению с концом мая 2014 года. Исходя из данной таблицы, скидка на предложение для торговли при продаже составляет 5,7%, при аренде 8,2%.

При определении рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом выявлены следующие ошибки: при расчете оценщиком ошибочно не использованы основные ценообразующие факторы для встроенных помещений, в том числе высота помещения, не учтен тип входа, заглубление этажа, состояние помещения.

При определении рыночной стоимости доходным подходом не учтен ценообразующий фактор – тип дома. На стр. 73 Отчета без какого-либо обоснования и подтверждения рыночными данными определены расходы на управление, рекламу, юридические услуги; необоснованно учтен риск строительства/реконструкции в 2,50%.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: стажем работы в оценочной деятельности с 1997 года, является членом экспертного совета некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административных истцов и явившегося административного ответчика доводов о необоснованности и противоречивости экспертного заключения не высказывали, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, указывают на необходимость установления рыночной стоимости объекта в размере, определенном судебным экспертом.

Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объекта, руководствоваться заключением судебной экспертизы.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в размере, определенном в отчете, представленном административным истцом, поскольку данный Отчет составлен с существенными нарушениями, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, что установлено заключением судебной экспертизы.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что в соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

Данное административное исковое заявление подано в Санкт-Петербургский городской суд 18 мая 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Золочевского Алексея Ивановича и Копрова Леонида Романовича удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 164,7 кв.м. с кадастровым №..., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> кадастровую стоимость равную рыночной в размере 9 700 000 рублей по состоянию на 01.12.2014 года.

Датой обращения Золочевского А.И. и Копрова Л.Р. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суд считать 18 мая 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев