Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Атлант» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее – ООО «Атлант», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым №, общей площадью 18652 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права и обязанности административного истца, поскольку размер налога исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости 15800 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца Илюшина О.В. (доверенность от 8 апреля 2019 г.) заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представители административных ответчиков - ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» - Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), Департамента государственного имущества Пензенской области – Савельева Е.В. (доверенность от 11 марта 2019 г.) возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.) разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.

Представитель администрации г. Пензы Кудякина Е.А. (доверенность от 22 апреля 2019 г.), возражала против удовлетворения требований, поскольку снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пензенской области, будучи надлежащим образом уведомленным, в судебное заседание не явилось.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта-оценщика Попову И.В., суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что ООО «Атлант» является собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 18 652 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 16 апреля 2019 г. № (л.д. 106-108).

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости участка, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. в размере – 20335 343 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 января 2019 г. № (л.д. 5). Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 11 марта 2019 г. №, подготовленный ИП Безруковым А.А., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 1 января 2018 г. составила 15800 000 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,20 Закона об оценочной деятельности).

Суд, исследовав отчет от 11 марта 2019 г. № применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что указанный отчет, как составленный с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначности толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В нарушение приведенных требований ФСО № 3 в отчете от 11 марта 2019 г. № оценщиком был применен понижающий процент поправки - скидка на торг в размере 17,9% (из доверительного интервала) для неактивного рынка, при этом применение скидки на торг для неактивного рынка никак не обосновано, что приводит к существенному занижению стоимости объекта оценки (среднее значение доверительного интервала для активного рынка согласно Справочника оценщика Лейфера, 2017 год равен 11,5%). Оценщиком использованы объекты-аналоги № 1 и № 3 без точного адреса и кадастрового номера.

В соответствии с п/п «е» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В нарушение названных положений ФСО № 7 оценщик ИП Безруков А.А. в отчете и расчетах никак не описал такой ценообразующий фактор как расположение относительно автомагистралей, который в Справочнике оценщика Лейфера, 2017 год указан вторым по значимости.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном административным истцом размере - 15800 000 руб. не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО «Аксиома» Поповой И.В.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 21 мая 2019 г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 19827 076 рублей (л.д. 156-185).

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Так, в качестве исходных данных для расчета использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под промышленную застройку на дату оценки, поскольку сегментом рынка, к которому отнесен объект оценки, является сегмент, включающий участки, предназначенные для промышленного (индустриального) назначения.

После проведения анализа рынка было отобрано 4 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на линию улицы (расположение относительно автомагистралей) по объекту-аналогу № 3), на различие площадей, также корректировка на наличие ж/дорожной ветки (по объектам-аналогам № 2, № 3, № 4), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.

Изложенные представителем административного истца в заявлении об отводе эксперта обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для отвода эксперта Поповой И.В., установленные в ст.ст. 31, 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с чем в удовлетворении данного заявления судом отказано.

Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик Попова И.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, указав, что при составлении заключения были допущены две технические ошибки, которые не повлияли на выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В частности, на стр. 13 заключения в таблице № 3 «Объем предложений, выявленных экспертом на дату определения стоимости объекта исследования» в строке 13 и на стр. 15 в таблице № 4 «Объекты-аналоги» в отношении аналога № 4 стоимость предложения по объекту <адрес> (впоследствии объект-аналог № 4) ошибочно указана в размере 6500000 руб. (1278 руб./кв.м) вместо правильного 5086000 руб. (1000 руб./кв.м), вследствие чего показатель - среднее значение цены за 1 кв.м, имеющий информационное значение, в таблице № 3 также ошибочно указан 1378 руб. вместо правильного 1394 руб. Вместе с тем, расчет рыночной стоимости объекта исследования производился исходя из правильного значения объекта-аналога № 4 – 5086000 руб., на что непосредственно указано в расчетной таблице № 6 на стр. 21. Кроме того, на стр. 15 заключения в п. 1 раздела «Этапы метода» ошибочно указано, что сбор и анализ информации, основанной на ценах сделок, предложений и спроса, проводился на рынке земельных участков в Пензенской области и в г. Сердобске, в то время как данный сбор и анализ проводился на рынке земельных участков г. Пензы.

Оснований подвергать сомнению данное уточнение эксперта к заключению не имеется. Из приложенного к заключению объявления о продаже земельного участка по <адрес>, а также из расчетной таблицы № 6 следует, что экспертом для расчета рыночной стоимости объекта оценки – спорного земельного участка, принималась во внимание стоимость объекта-аналога № 4 в размере 5086000 руб. (л.д. 175, 181), в связи с чем допущенная экспертом техническая ошибка при составлении заключения на выводы о размере рыночной стоимости спорного земельного участка не повлияла. Также из приведенного в заключении эксперта перечня предложений в таблице № 3 следует, что сбор и анализ информации, основанной на ценах сделок, предложений и спроса, проводился экспертом на рынке земельных участков в г. Пензе (л.д. 167, 168), что также не может быть признано существенным нарушением, влекущим признание заключения эксперта недопустимым доказательством по данному делу.

По возражениям представителя административного истца Илюшиной О.В. на заключение эксперта, полагавшей, что данное заключение не может являться надлежащим доказательством по административному делу, поскольку в нарушение п. 5 ФСО № 3 эксперт делает вывод о небольшом разбросе цен, тогда как рыночная стоимость предложений земельных участков промышленного назначения лежит в диапазоне от 400 до 3000 рублей, эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что в заключении ею были указаны границы диапазона цен на земельные участки под производственно-складскую застройку. Текст заключения не содержит вывода о небольшом разбросе цен, а с учетом представленного диапазона указано об относительно небольшом разбросе цен, поскольку путем статистического анализа рыночной информации устранена информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости для обеспечения непротиворечивости; выбранные по принципу сопоставимости объекты-аналоги не имеют значительного разброса цен, в связи с чем отсутствуют основания судить о неоднородности проведенной выборки.

Довод административного истца о том, что в заключении экспертом сделан вывод о достаточно большом объеме совершенных сделок, при этом в расчетной таблице в качестве объекта-аналога не принята ни одна из них, не свидетельствует о порочности заключения эксперта от 21 мая 2019 г. №, поскольку не соответствует содержанию заключения, в котором такой вывод отсутствует. Из показаний эксперта Поповой И.В. следует, что свой вывод об активности рынка она мотивировала наличием следующих параметров: относительно небольшой разброс цен, местоположение в большом городе, промышленном центре области, присутствие на рынке достаточного количества покупателей и продавцов). Такой параметр активности рынка как достаточно большой объем совершаемых сделок в заключении экспертом не принимался во внимание.

Относительно возражений представителя административного истца о необоснованности принятия экспертом корректировки в размере 0,877 для аналога № 3 эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что детальный анализ всех аналогов показал, что у аналога № 3 имеются отличные подъездные пути в отличие от аналогов № 1, № 2, № 4, и соответствующее суждение о применении поправки в указанном значении отражено в таблице № 5 заключения «Характеристика корректировок по каждому из элементов сравнения» (л.д. 172).

По возражениям представителя административного истца о необоснованности применения корректировки к аналогу № 1 ввиду наличия ж/дорожной ветки эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что корректировку по данному параметру к аналогу № 1 не применяла, что также подтверждается содержанием таблицы № 6 экспертного заключения (л.д. 175).

Относительно возражений представителя административного истца в той части, что экспертом необоснованно не применена корректировка по аналогу № 1 в связи с наличием на земельном участке сооружения (отстойник-нефтеловушка) эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что данное сооружение является подземным и корректировке не подлежит.

В возражениях представитель административного истца указывает на противоречивую информацию в заключении эксперта о стоимости земельных участков, в частности в районе <адрес>. Допрошенная в судебном заседании эксперт Попова И.В. пояснила, что <адрес> имеет значительную протяженность и разделяется автомагистралью М5. В той части улицы, которая находится до трассы М5, интенсивность транспортного потока и плотность постройки выше, в связи с чем и цены на земельные участки в этой части <адрес> выше, чем после трассы. Что касается высокой стоимости земельного участка на <адрес> (предложение № 24), то она объясняется тем, что участок расположен в зоне Ц5 на оживленном перекрестке, на первой линии, вблизи торгово-развлекательного центра, что позволяет использовать данный участок под коммерческую застройку. Вместе с тем, данное обстоятельство никаким образом не влияет на вывод о том, что в черте города Пензы самые дешевые участки расположены в районе <адрес>.

Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения.

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного истца судом отказано.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную экспертным заключением, - достоверной.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.24 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым № надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта №, т.е. в размере 19827 076 руб.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 8 апреля 2019 г.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Доводы заинтересованного лица администрации г. Пензы о том, что снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку право собственника на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости прямо предусмотрено законом.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью 18 652 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 г. в размере его рыночной стоимости – 19827 076 (девятнадцать миллионов восемьсот двадцать семь тысяч семьдесят шесть) рублей.

Датой подачи общества с ограниченной ответственностью «Атлант» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 8 апреля 2019 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2019 г.

Судья Л.А. Окунева