Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-958/2021 по административному исковому заявлению ОАО «Аннинское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Аннинское» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного истца по доверенности Сержи С.В. в судебное заседание явилась, не согласилась с результатами судебной оценочной экспертизы, представила письменные замечания.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области Иванова Н.Н. в судебное заседание явилась, представила письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражала, оставила решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 180157 +/- 149 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на дату оценки составляет 46 399 435,35 рублей.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В силу п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости <данные изъяты>, составленный оценщиком ООО «БлицСервис». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 29 546 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «СБС» Снежкову Б.В.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 40 361 000 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, не согласился представитель административного истца, представил письменные замечания. Для дачи пояснений в судебное заседание был вызван эксперт Снежков Б.В.

В судебном заседании эксперт по первому замечанию указал, что замечание несущественно, рецензент «делает вид», что не понимает причину внесения указанной корректировки и задается вопросом, на который должен знать ответ. В заключении эксперта на стр.54 даются пояснения по внесению указанной корректировки, на стр.72-73 приложены скриншоты станиц объявления по данному аналогу.

Техническая ошибка выявлена рецензентом на стр.67 в общей расчетной таблице. По мнению эксперта, техническая ошибка на стр. 67 является несущественной.

По второму замечанию эксперт пояснил, что замечание некорректно, необоснованно и предвзято.

Во-первых, отсылка рецензента к сроку экспозиции объектов некорректна. Сроки экспозиции объектов недвижимости не оказывают влияния на данную корректировку. Изменение цен в период срока экспозиции может быть разнонаправленным или не меняться вовсе.

Во-вторых, эксперт дает пояснения по поводу дат экспонирования/оферты объектов-аналогов и приводит расчетную таблицу. При этом эксперт использует подтвержденные архивные данные по экспонированию/оферте отобранных аналогов, отсылая к более подробной информации по аналогам в Приложениях к заключению.

Так, у объекта-аналога №1 подтвержденная дата объявления, предшествующая дате оценки 21.08.2017 г. Стоимость на указанную дату - 15 998 000 руб. (использована в расчете). При этом текущая стоимость - 19 874 000 руб. (скриншоты объявления аналога на стр.72-73 заключения). Повышение стоимости в процессе продажи порядка 25%. Не имея точных данных о моменте повышения цены, эксперт принимает коэффициент удорожания в размере 3,3% в год, согласно справочной литературе.

У объекта-аналога №4 подтвержденная дата объявления, предшествующая дате оценки 28.06.2015 г. Стоимость на указанную дату - 47 174 000 руб. (использована в расчете). При этом текущая стоимость - 61 296 000 руб. (скриншоты объявления аналога на стр.80-81 заключения). Повышение стоимости в процессе продажи порядка 30%. Не имея точных данных о моменте повышения цены, эксперт принимает коэффициент удорожания в размере 3,3% в год, согласно справочной литературе.

У объекта-аналога №5 подтвержденная дата объявления, предшествующая дате оценки 01.10.2016 г. Стоимость на указанную дату — 75 400 000 руб. (использована в расчете). При этом текущая стоимость - 75 400 000 руб. (скриншоты объявления аналога на стр.82-83 Заключения). Согласно архивным данным цена этого аналога не менялась в процессе экспозиции/оферты - внесение корректировки не требуется.

По третьему замечанию эксперт пояснил, что замечание представителя истца некорректно, необосновано и предвзято.

Во-первых, в тексте про коммуникации земельного участка п.20 ФСО-7 не упоминается.

Во-вторых, согласно определению суда, а также, заявлению истца, эксперт должен определить рыночную стоимость, что он и сделал в процессе работы над заключением. Кадастровая стоимость является отдельным видом стоимости и определяется уполномоченными организациями. Согласно законодательству Московской области, кадастровая оценка земельных участков на территории Московской области осуществляется ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Эксперт, составивший заключение не имеет право определять кадастровую стоимость.

В-третьих, согласно определению суда, эксперт определял рыночную стоимость земельного участка - объекта исследования. Во всех справочных и методических материалах касательно оценочной деятельности указано, что земельные участки, обеспеченные коммуникациями, имеют объективное преимущество по сравнению с участками без таковых, что естественно отражается на цене в большую сторону.

Таким образом, по мнению эксперта, рецензент не представил серьезных, а тем более грубых нарушений и методологических ошибок. Одно несущественное замечание основано на технической ошибке (опечатке). Введение в заблуждение пользователей заключения экспертом не допущено, проверяемость и достоверность данных соблюдены.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 13 апреля 2021 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ОАО «Аннинское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное 13 апреля 2021 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 180157 +/- 149 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для иных видов сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 40 361 175 (сорок миллионов триста шестьдесят одна тысяча сто семьдесят пять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 18 октября 2021 года.