Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АЦ-ЮГ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЦ-ЮГ» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объектов недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3688 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> просил установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 22 февраля 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца с выводами судебной оценочной экспертизы не согласился, просил установить стоимость согласно представленного в материалах дела отчета.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания, полагал имеются основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с результатами судебной оценочной экспертизы согласен.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направил, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца, эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3688 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена актом ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» от 29 марта 2019 года №004д по состоянию на 22 февраля 2018 года и утверждена в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Русоценка», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый-Консалтинг» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 28/03/20 от 24 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на дату кадастровой оценки определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, стороны не согласились.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-7 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения доходного и сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, заслушав пояснения эксперта ФИО1 с доводами сторон согласиться не может, исходя из следующего.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебные рецензии, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Кроме того, рецензия на экспертное заключение дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет. В силу вышеизложенного, суд не может признать допустимыми доказательствами по делу рецензию специалиста

Кроме того доводы, содержащиеся в представленной рецензии опроверг эксперт ФИО1 в частичности относительно необоснованности использования в рамках сравнительного подхода доли земельного участка в составе ЕОН (единого объекта невидимости) в размере его кадастровой стоимости <данные изъяты> рублей, указала что на стр. 51 экспертного заключения приводится выделение стоимости исследуемого объекта из стоимости единого объекта недвижимости, полученного доходным подходом.

Согласно п.24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Министерства имущества России от 06.03.2002 г. №568-р существует множество методов оценки земельных участков: метод корректировок, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Учитывая возможность проведения анализа рынка земельных участков соответствующего назначения, были применены элементы метода сравнения продаж, сориентированные на анализ среднерыночных данных по земельным участкам. В результате применяемого метода был сделан вывод о том, что стоимость земельного участка обосновано была принята равной кадастровой стоимости. Стоимость 1 кв.м земельного участка, относящегося к исследуемому объекту, составляет 6 479,2 руб./кв.м, что соответствует проведенному анализу рынка в экспертном заключении на стр. 33-34.

Метод, о котором идет речь в Рецензии (п.1) относится к методам распределения. Данный метод отличается высокой субъективностью, так как основывается, на мнении экспертов о том какова может быть доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. При этом мнения, опубликованные в различных изданиях, отличаются друг от друга.

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2017 «Производственно - складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», под редакцией ФИО2, стр. 224, для объектов придорожного сервиса, обслуживающих транспортные средства доля стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости - 12-37%.

Согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», под редакцией ФИО3, стр. 185 для офисно-торговых объектов свободного назначения и сходных типов недвижимости доля стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости - 12-35%.

На основании аналитических данных Ассоциации «СтатРиэлт» (https://statrielt.ru/statistika-m-01-01-2018g/139-koirektirovki-rynochnoj-stoimosti-zemelnykh- uchastkov/133 8-dolya-stoimosti-zemli-v-stoimosti-kompleksa-nedvizhimosti-na-01 -01 -2018- goda) доля стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости для торговых, офисных, автосервисных и других общественных зданий в хорошем и новом состоянии, расположенных на плотно застроенных участках, обеспеченных необходимыми инженерными коммуникациями - 11-21%.

При наличии таких противоречивых неоднозначных величин применение любых из них в расчетах снижает уровень достоверности результатов расчета стоимости земельного участка и в конечном счете объекта капитального строительства.

В рамках сравнительного подхода при проведении расчетов использована кадастровая стоимость земельных участков, отведенных под размещение образцов для исследования, которая также соответствуют проведенному анализу рынка с учетом удаленности от МКАД, направления движения относительно МКАД, плотности застройки, вида передаваемых прав.

Относительно использования в рамках доходного подхода в качестве арендопригодной площади всей площади автосалона в размере 3 688 кв.м., на стр.37 экспертного заключения приводится обоснование использования в качестве арендопригодной площади общей площади исследуемого объекта.

В рецензии (п.2) имеется в виду коридорный коэффициент, который применяется при сдаче в аренду помещений по частям. Коридорный коэффициент учитывается арендодателем доходной недвижимости при расчете арендной платы, поскольку некоторые помещения доходного здания, блока или этажа здания не используются для сдачи в аренду, хотя выполняют важные и обязательные функции при эксплуатации и обслуживании здания. Обычно, это помещения общего пользования (коридоры, площади лестничных клеток, санузлы, вестибюли, тамбуры и пр.), вспомогательные помещения (венткамеры, помещения обслуживания лифтов, котельные, технические этажи и др.), а также помещения управления и обслуживания здания (комнаты обслуживающего персонала здания и хранения инвентаря и др.). Однако, учитывая тип исследуемого объекта в качестве арендопригодной площади исследуемого объекта рассматривалась вся площадь объекта. В качестве образцов для исследования также рассматривалась сдача в аренду объектов целиком, как единых технологических комплексов (с учетом всех помещений зданий вне зависимости от их назначения).

Относительно возражения представителя административного истца о несопоставимости объектов аналогов с объектом оценки, проведенный анализ не выявил большого количества предложений как по продаже, так и по сдаче в аренду объектов, аналогичных с исследуемым по назначению, расположенных в Московской области, на дату близкую к дате исследования.

Представленный представителем административного истца источник информации по продажам автосалонов не содержит большого количества объявлений, актуальных на дату определения стоимости и близких по характеристикам к исследуемому объекту. В соответствии с указанным информационным ресурсом https://realtY-inform.ru/prodaia avtosalona/ и представленным принт-скрином:

- из 15 представленных объявлений - 9 объявлений о продаже, остальные предложения о сдаче в аренду;

- дата предложения по представленным объявлениям: от 12.08.2009г. до 22.03.2018г. В период, наиболее близкий к дате исследования имеется 1 объявление (23.05.2017г.) о сдаче в аренду;

- согласно указанным данным во всех объявлениях: на продажу/сдачу в аренду предлагались автосалоны, расположенные в г.Москва, что не соответствует местоположению исследуемого объекта (г.Дзержинский Московской области); во всех объявлениях отсутствуют характеристики в полном объеме, что не позволяет учесть все ценообразующие факторы.

Исходя из вышеизложенного рассматривать представленные на сайте https://realty- inform.ru/ предложения о продаже/сдаче в аренду, для целей настоящей экспертизы не представляется возможным. Следовательно, утверждение о «достаточно большом пуле предложений по продажам автосалонов» является недостоверным.

Таким образом, в экспертном заключении рассматривалась вся имеющаяся в открытом доступе информация. С учетом структуры данных рынка доходоприносящей недвижимости в качестве образцов для исследования в сравнительном подходе использовались торговые центры с учетом корректировки на назначение, рассчитанной на основании аналитических данных Ассоциации «СтатРиэлт» (https://statrielt.ru) (описание представлено на стр.59 экспертного заключения).

Отклоняя доводам представителя Министерства имущественных отношений Московской области о необоснованности отказа от применения затратного подхода для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суд исходит из того, что согласно п. 24. ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

Согласно ФСО №7 (п.24 в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования.

Фактически исследуемый объект представляет собой торговые помещения автосалона и производственные помещения технического обслуживания автомобилей. Исследуемый объект относится к доходоприносящим объектам недвижимости, которые сдаются в аренду и отчуждаются на открытом рынке, следовательно, применение затратного подхода не является необходимым. По итогам проведенного анализа рынка было установлено, что в свободном доступе имеется достаточное количество информации о продаже и сдаче в аренду объектов, сопоставимых по своим характеристикам с исследуемым объектом, что позволяет провести расчет рыночной стоимости исследуемого объекта с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода в данном случае не приведет к искажению итоговой рыночной стоимости исследуемого объекта. Описание причин отказа от применения затратного подхода для определения стоимости исследуемого объекта представлено на стр.35 экспертного заключения.

Что касается замечания представителя Министерства имущественных отношений Московской области об ошибочно внесенной корректировке на разницу в площадях, при определении величины арендной ставки для, в рамках применения доходного подхода к оценке, учитывая назначение исследуемого объекта (автосалон и помещения технического обслуживания автомобилей), подобные объекты сдаются целиком, так как шоурум, складские площади и площади по обслуживанию автомобилей технологически взаимосвязаны. В качестве образцов для исследования в рамках применения доходного подхода рассматриваются объекты подобного назначения (автосалон с техцентром и автосалоны) различной площади. При этом Эксперт счел необходимым применить корректировку на площадь в тех случаях, когда образцы для исследования отличаются по площади от исследуемого объекта). Корректировка определялась на основе аналитических данных, опубликованных ассоциацией «СтатРиэлт» (https://statrielt.ru) (соответствующее обоснование представлено на стр.45-46 экспертного заключения).

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 18 ноября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АЦ ЮГ", поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3688 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на 22 февраля 2018 года, в размере <данные изъяты>.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью "АЦ ЮГ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке №19/0184-0 от 25.12.2019 года, подготовленном оценщиком ООО «Русоценка» в размере <данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова