Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

11.08.2017 СПб ГКУ «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. и обязании Управление Росреестра по Ленинградской области внести в Единый государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость, указав, что указанный земельный участок принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Рыночная стоимость земельного участка определена ООО «АОЦ» в размере <данные изъяты> руб., что значительно меньше кадастровой стоимости (т.1 л.д.11-13).

Определениями суда к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ленинградской области, в качестве заинтересованного лица привлечено МО Всеволожское городское поселение Всеволожского района Ленинградской области, в качестве заинтересованного лица на стороне административного истца - правительство Санкт-Петербурга (т.1 л.д. 3, 122).

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что Правительство является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Вопрос об удовлетворении требований оставляет на усмотрение суда. Также, обращено внимание на то, что в представленном административным истцом отчете коэффициент, отражающий зависимость стоимости земель под кладбища и земель под многоэтажную жилую застройку, определен методом экспертных оценок. При этом оценщиком использован коэффициент, определенный некоммерческой организацией «Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт», относимость которого непосредственно ко Всеволожскому району не подтверждена. Учитывая выбранный оценщиком метод, указанный коэффициент является ключевым показателем, однако его значение не представляется возможным проверить ввиду отсутствия в отчете сведений об удельных ценах участков (массивов) кладбищ и удельных цен участков под многоэтажное строительство. В дополнение указано, что оценщиком необосновано использование зависимости стоимости именно от земель под многоэтажную жилую застройку. Кроме того, в отчете указано, что способ оценки не соответствует законодательно утвержденным стандартам оценки, данные о возможной величине коэффициента использованы по состоянию на март 2016 года, а обзор рынка земельных участков приведен только по Санкт-Петербургу, в то время как оцениваемый участок расположен в другом субъекте. Оценщиком приведены 9 участков под жилую застройку во Всеволожском районе, однако в приложении содержатся распечатки только в отношении 4, площадь, указанная в отношении объекта-аналога №2, не соответствует площади указанного объекта в объявлении (т. 1 л.д.106-107, 215-218).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что земельный участок с кадастровым номером № является ранее учтенным. Дата постановки на учет 05.06.1968. Дата определения кадастровой стоимости 03.09.2012. Кадастровая стоимость определена в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 256 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (с изм. Согласно постановлению Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 №63) и приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222. Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, действует как орган учета сведений. Вопрос об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной оставляет на усмотрение суда, в части осязания в нести сведение просит отказать (т.1 л.д.126-130).

В письменном отзыве заинтересованного лица администрации МО «Город Всеволожск» указано, что отчет не соответствует федеральным стандартом оценки, основан на неполно исследованной информации и документах, что исключает его использование в качестве допустимого доказательства по делу. В отчете отсутствует методики расчета стоимости и выведение стоимости на основе информации из открытых источников. Снижение кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета, который носит вероятностный характер, может отразиться на поступлении налоговых доходов в местный бюджет. В удовлетворении требований следует отказать (т.1 л.д.219-220).

В судебное заседание представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованных лиц МО «Город Всеволожск» Всеволожского района Ленинградской области, правительства Санкт-Петербурга, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Калинина А.П. настаивала на удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной с учетом проведенной судебной экспертизы. Пояснила, что требования в части обязания внести сведения в единый государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости в размере рыночной не поддерживает и не настаивает на их удовлетворении.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Савченко О.А. оставила удовлетворение требований административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» Войцех Т.В. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований административного истца об обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости. Удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной оставила на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.

Согласно п. 2.3.1 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы или вида объединений, соответствующих измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 13.12.2013 за СПб ГКУ «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: специальное назначение, общая площадь 1001000 кв.м., адрес: <адрес> (т. 1 л.д.21).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, заполненной ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 11.01.2017 составляет <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости – 29.12.2007, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр - 03.09.2012, дата определения кадастровой стоимости отсутствует (т.1 л.д.22).

Из представленного административным истцом отчета об оценке № 020-н/17 от 04.05.2017 следует, что на дату оценки – 03.09.2012 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.66).

Отчет подписан генеральным директором ФИО7, оценщиком ФИО9 помощником оценщика ФИО8 (т.1 л.д.66).

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что лично в составлении отчета не участвовал.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО8 пояснила, что она является помощником оценщика, поскольку должна сдать экзамен по новым требованиям. Полностью выполнила весь отчет. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использовала статистические данные компания «СтатРиелт», поскольку иные методы определения рыночной стоимости земельного участка под кладбище отсутствуют. Так как, за «единицу» в расчетах компании «СтатРиелт» взят такой вид разрешенного использования как многоэтажное строительство, то объекты-аналоги подбирались с аналогичным видом разрешенного использования. В части указания площади объекта-аналога № 2 допущена техническая ошибка, которая не оказала существенного влияния на размер установленной рыночной стоимости. Отклонение составило около 1,6%. Формула, по которой рассчитана корректировка на площадь, в отчете приведена с ошибками, но в расчетах использовалась правильная формула. Формула расчета корректировки на площадь в процентном выражении, в отчете не приведена, поскольку является стандартной формулой. Полагала обоснованным использованный компанией «СтатРиелт» метод определения удельной цены участков кладбищ исходя из рыночных цен места захоронений по материалам статей интернета и с учетом доли мест захоронений 70% к общей площади кладбищ.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО9 пояснил, что ФИО8 подбирала объекты-аналоги, производила расчеты, составила отчет. Он проверял отчет на соответствие Федеральным стандартам оценки. Указал, что применение в отчете коэффициента компании «СтатРиелт» аналогично использованию метода экспертных оценок. При этом, в отчете было использовано фактически только мнение одного эксперта – компании «СтатРиелт».

С учетом наличия обоснованных сомнений в обоснованности и достоверности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, которые не были устранены в ходе допроса свидетелей ФИО8 и ФИО9, судом было удовлетворено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость, на дату определения кадастровой стоимости, земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.56-оборот).

Экспертиза выполнена ФИО11., членом СРО Ассоциация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (т.2 л.д.43-оборот).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.43).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости земельного участка проведен в рамках сравнительного подхода.

Экспертом было подобрано пять объектов-аналогов, расположенных на территориях Краснодарского края, Ставропольского края, Волгоградской области, которые весьма удалено расположены от объекта экспертизы. Информация о данным объектах-аналогах является единственно официально опубликованной информацией о проведении каких-либо сделок м участками земли под ритуальные цели. Представить сведения о продаже участков под захоронения не представляется возможным. Экспертом проанализированы архивные данные, опубликованные на сайте РФ для размещения информации о проведении торгов.

Изложенная в заключении судебной экспертизы информация об объектах-аналогах является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источнике размещения, который указан в заключении и в приложении.

При этом экспертом произведены корректировки передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) прав, на дату сделки, регион расположения участка, площадь земельного участка.

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки.

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой.

Необходимости в возложении на ФГБУ "ФКП Росреестра" обязанности по внесению сведения о кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости суд не усматривает, поскольку в силу положений ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности такая обязанность у органа кадастрового учета возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Соответственно, на момент рассмотрения дела в суде основания для возложения указанной обязанности отсутствуют.

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», где указано, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Заявление СПб ГКУ «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области 16.05.2017.

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1001000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей по состоянию на 03 сентября 2012 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 16 мая 2017 года.

В удовлетворении административного искового заявления Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Специализированная служба Санкт-Петербурга по вопросам похоронного дела» об обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 18 декабря 2017 г.