Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО1 просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиницы, мотели, гостевые дома, центры обслуживания туристов, туристические агентства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 16 472 000 руб. по состоянию на 25.09.2014г.; внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником вышеуказанного земельного участка. Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права как плательщика земельного налога.

В судебном заседании административный истец ФИО1, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принимал.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 административные исковые требования поддержала.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра», заинтересованные лица Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрация Угличского муниципального района Ярославской области, администрация Отрадновского сельского поселения Угличского муниципального района Ярославской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра», Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступили письменные объяснения по иску.

В письменном объяснении Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области указывается на наличие оснований для отказа в удовлетворении административных исковых требований в связи с недостоверностью отчета оценки рыночной стоимости земельного участка. Ссылаясь на положения п\п «б» п. 2 ФСО 7, п. 5 ФСО 3, указывается на то, что при определении сравнительным подходом рыночной стоимости земельного участка, оценщик необоснованно использовал сведения по двум объектам-аналогам, которые в отличие от объекта оценки, находятся у правообладателей в аренде, что исключает сопоставимость по ценообразующим факторам.

В письменном объяснении Федеральной кадастровой платы не высказывается возражений относительно отчета оценщика.

Заинтересованные лица администрация Угличского муниципального района и администрация Отрадновского сельского поселения в письменных заявлениях ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений относительно заявленных административных исковых требований не высказали.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

ФИО1 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиницы, мотели, гостевые дома, центры обслуживания туристов, туристические агентства, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и другими материалами дела. В связи с этим он обладает правом на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24 20 Закона об оценочной деятельности).

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).

30 декабря 2016г. ФИО1 обратился в комиссию при Управлении Росреестра по Ярославской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Заявление было возвращено без рассмотрения с рекомендацией обратиться в суд за разрешением спора о размере кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец вправе требовать перерасчета земельного налога с 01.01.2016г. и в целях разрешения спора о кадастровой стоимости земельного участка вправе был по своему усмотрению обратиться либо в комиссию, либо в суд.

При наличии права административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка и права на обращение в Комиссию отказ в передаче на рассмотрение Комиссии заявления не может расцениваться как отсутствие в данном случае досудебного порядка урегулирования спора. Следовательно, датой обращения за разрешением спора является 30.12.2016г.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пунктам 1 и 4 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Для налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется налоговыми органами на основании сведений, которые представляются в налоговые органы органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципального Совета Отрадновского сельского поселения Угличского муниципального района Ярославской области от 25.11.2014г. № 34 на территории поселения, в состав которого входит п. Алтыново, установлен земельный налог. Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Налогоплательщики, объект налогообложения и налоговая база, порядок определения налоговой базы, налоговый и отчетный периоды, порядок представления налоговой декларации и налогового расчета по авансовым платежам по налогу устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации. Налоговые ставки земельного налога устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом РФ, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, собственником которого он является.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 17.07.2013г. Согласно кадастровой справке, письменному объяснению ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» кадастровая стоимость земельного участка, применяемая в настоящее время, установлена 25.09.2014г. Тем самым, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 25.09.2014г.

Административным истцом представлен отчет №ФИО3 оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 25.09.2014г. В отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 16 472 000 рублей.

В соответствии с экспертным заключением ФИО4№ от 09.03.2017г. указанный отчет оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждается.

С учетом выводов указанной экспертизы, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка.

Согласно ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, положительное экспертное заключение, которые подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим права на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки.

В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Административный истец представил в обоснование своей позиции положительное экспертное заключение.

Данное экспертное заключение составлено в полном соответствии с требованиями норм права, регламентирующие порядок проведения подобного рода экспертиз и составления экспертного заключения.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Таким образом, экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу подпункта "ж" пункта 16 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 июля 2011 г. N 328, в экспертном заключении указываются сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков).

Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки (пункт 20 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)").

В экспертном заключении указываются в том числе: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).

Указанное выше экспертное заключение отвечает изложенным требованиям.

Доводы заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неправильном использовании оценщиком объектов- аналогов расцениваются как необоснованные.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из отчета оценки земельного участка следует, что оценщиком были устранены все отличия объектов аналогов от объекта оценки. Все корректировки выполнены в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, площади, передаваемых правах, местоположению, назначению и текущему использованию и др.

При этом корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком по передаваемым правам, площади участков, местоположению, также произведена поправка на торг.

Из отчета следует, что при определении рыночной стоимости оценщик скорректировал цену на передаваемые права, что предусмотрено ФСО 7. На страницах 86-90 отчета содержатся объяснения всех корректировок, в том числе на имущественные права. Эти пояснения не содержат неясностей и противоречий. Содержание пояснений обеспечивает проверяемость выводов оценщика.

При этом оценщик учел, что право собственности и право аренды имеют различную стоимость. При определении корректировки был рассмотрен «Справочник оценщика недвижимости» (2014г.). Так как объекты-аналоги №1 и №2 передаются на правах краткосрочной аренды, к ним применена корректировка перехода права аренды к праву собственности в размере 26,6%. Обоснование размера корректировки в отчете также приведены.

Таким образом, вопреки доводам Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, использование оценщиком указанных объектов-аналогов не свидетельствует о недостоверности отчета, содержание отчета не вводит в заблуждение и не содержит сведений, которые допускали бы неоднозначное толкование результатов оценки.

Доказательства, которые могли бы поставить под сомнения выводы и расчеты, изложенные в отчете, лицами, участвующими в деле, не представлено. Поэтому оснований не доверять этим выводам и расчетам не имеется.

Принимая во внимание выводы экспертизы отчета, а также отсутствие обоснованных доводов со стороны административных ответчиков, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельных участков административного истца.

Тем самым, представленные административным истцом отчет и экспертное заключение соответствуют закону.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном деле является 02.12.2016г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – гостиницы, мотели, гостевые дома, центры обслуживания туристов, туристические агентства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 16 472 000 руб. по состоянию на 25.09.2014г. на период с 01 января 2016г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в единый государственный реестр недвижимости.

Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 16 472 000 руб.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 30 декабря 2016г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов.