Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ярвторресурс» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Ярвторресурс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 2 781 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения нежилого помещения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 933 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Ярвторресурс» является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 5 933 000 рублей.

Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля – Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 16 087 890, 33 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Ярвторресурс» по доверенности Семенова Е.Н. иск поддержала.

Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Николаева Т.Б., Шатилович Т.В. возражали в удовлетворении административного иска в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо мэрия города Ярославля в письменном отзыве на административный иск просила в его удовлетворении отказать, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату установления его кадастровой стоимости.

Административный ответчик Правительство Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Ярвторресурс» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО «Ярвторресурс» является собственником земельного участка площадью 2 781 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Ярвторресурс» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска, города Переславля – Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 16 087 890, 33 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:040502:32 по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 5 933 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

Возражая против обоснованности выводов Отчета, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводил доводы о том, что оценщик безосновательно отказался от использования при расчетах аналога, расположенного по адресу: <адрес>, а объект-аналог №6 (<адрес>) неверно отнес к «спальному району высотной застройки».

Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью данных возражений.

Из Отчета следует, что предложение о продаже объекта <адрес> было исследовано оценщиком. Отказ от использования его в расчетах обоснован тем, что данный аналог состоит из трех земельных участков, которые имеют вид разрешенного использования под ИЖС. Кроме того, из скриншота объявления о продаже земельного участка видно, что он предлагается под строительство блокированных коттеджей, что также не соответствует критериям оцениваемого объекта.

В обоснование отнесения объекта-аналога №6 к «спальным районам высотной застройки» в Отчете имеется скриншот Яндекс. Карты, с указанием местоположения данного объекта недвижимости и его близлежащим окружением. Анализ представленного документа позволяет суду сделать вывод о том, что преобладающей застройкой, находящейся вокруг объекта-аналога №6, является высотная застройка в 10-17 этажей, следовательно, объект-аналог №6 (<адрес>) верно определен к «спальным районам высотной застройки».

Приведенные доводы оценщика не опровергнуты материалами дела.

При таких обстоятельствах, учитывая, что законодательство об оценочной деятельности обязывает оценщика обосновать приведенные в Отчете выводы, оказывающие влияние на величину полученной по результатам оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, суд полагает, что указанные выводы оценщика достаточно им обоснованы.

В свою очередь, возражения Департамента в указанной части основаны на собственной оценке тех же фактов и не являются достаточным основанием не согласиться с выводами Отчета об оценке.

В возражениях на Отчет заинтересованное лицо мэрия города Ярославля ссылалась на то, что при применении сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости административного истца оценщик использовал не весь объем доступных ему объектов-аналогов, а также на отсутствие повышающей корректировки к цене аналога №4 по такому отличию как продажа под условием.

Суд полагает, что приведенные доводы мэрии города Ярославля о недостоверности выводов Отчета не свидетельствуют.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований рынка определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца содержит подробный анализ рынка недвижимости города Ярославля, в том числе сегмента рынка под офисно – торговую застройку; содержит ссылку на исследованные оценщиком ресурсы, содержащие информацию о предложениях или о сделках с подобными объектами недвижимости на дату оценки. По итогам исследования оценщиком выявлены 6 объектов, наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам.

Доказательств того, что данное исследование было недостаточно для выявления ценового диапазона в данном сегменте рынка, а также для последующего расчета рыночной стоимости объекта методом корректировок, материалы дела не содержат.

В связи с этим, суд полагает, что неиспользование оценщиком отдельных предложений подобных объектов, имевшихся на дату продажи, к недостоверным выводам относительно рыночной стоимости объекта оценки не привело.

Критикуя довод мэрии г. Ярославля об отсутствии в Отчете повышающей корректировки к цене аналога №4 по такому отличию как продажа под условием, следует указать, что ФСО №7 не содержит среди перечня элементов для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, приведенного заинтересованным лицом элемента, а пункт 22 ФСО №7 указания на корректировку по такому основанию.

Кроме того, в извещении о проведении аукциона по продаже права на объект-аналог №4 представлена информация относительно доступности транспортной инфраструктуры земельного участка.

Суд принимает во внимание также, что заинтересованным лицом ни в отзыве на Отчет, ни в судебном заседании не представлено доказательств влияния данного фактора на цену предложения.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Ярвторресурс» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Ярвторресурс» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области – 17 декабря 2019 года.

Поскольку на момент вынесения настоящего решения судом в Единый государственный реестр недвижимости внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки, суд устанавливает, что оспоренная в настоящем административном деле кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит учету в Едином государственном реестре недвижимости с даты внесения ее в реестр (8 июля 2016 года) по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Ярвторресурс» удовлетворить.

Установить на период со 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, кадастровую стоимость земельного участка площадью 2 781 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения нежилого помещения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости 5 933 000 (пять миллионов девятьсот тридцать три тысячи) рублей.

Внести на период со 8 июля 2016 года по дату внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 5 933 000 (пять миллионов девятьсот тридцать три тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 17 декабря 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 25 марта 2020 года