Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-962/2018 по административному исковому заявлению ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 23 058,52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 11 162 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области Хайрулова Л.А., действующая на основании доверенностей от 27.12.2017 года № №, от 13.12.2016 года № №, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, указывая, что кадастровая стоимость определена верно.

Представители ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ», Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о.Чапаевск Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель администрации городского округа Чапаевск Самарской области в письменном отзыве на административное исковое заявление возражает против заявленных требований, поскольку снижение кадастровой стоимости земельного участка ведет к значительному снижению суммы земельного налога и к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа Чапаевск.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного ответчика и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Установлено, что ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 23 058,52 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.05.2013 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2013 года и составляет 27 889 971 рубль 70 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 05.03.2018 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 29.12.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии от 09.02.2018 года №№ заявление отклонено, поскольку содержание и оформление отчета об оценке от 15.12.2017 года № №, составленного ООО «ЦЭО «Церта», не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

1. В соответствии с п.11 ФСО №7 отчет об оценке должен содержать анализ определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. На странице 52 отчета оценщик указывает на расширение сегмента рынка объекта оценки с г.Чапаевск до г.Новокуйбышевск вследствие его расположения в непосредственной близости от г.Чапаевск. Нарушен п.11 ФСО №7.

2. В соответствии с п.11 ФСО №7 оценщик должен провести анализ рынка сегмента рынка объекта оценки. В соответствии с информацией на стр.52 сегментом рыка объекта оценки является г.Чапаевск и г.Новокуйбышевск, при этом какое-либо описание рынка земельных участков промышленного назначения г.Чапаевск и г.Новокуйбышевск в отчете отсутствует. Нарушен п.11 ФСО №7.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 15.12.2017 года № №, подготовленный ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 01.01.2013 года составляет 11 162 000 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений директора ООО «ЦЭО «Церта» С.А. следует, что согласно представленной на стр.44-45 Отчета информации, г.Чапаевск – крупный промышленный центр, в котором насчитывается 15 крупных и средних предприятий, что составляет 4% от общего числа предприятий области. Наиболее развита химическая промышленность, а также производство строительных материалов, пищевая промышленность, то есть можно сделать вывод о том, что г.Чапаевск является населенным пунктом с развитой промышленностью. Численность населения на дату оценки составила 72 372 человека. Согласно представленной на сайте администрации г.Новокуйбышевск информации, г.Новокуйбышевск – город нефтеперерабатывающей и нефтехимической промышленности, играет существенную роль в экономике страны и представляет собой сформированный территориально-производственный комплекс – промышленный узел Самарской области. Наибольший удельный вес занимают предприятия топливной и нефтехимической промышленности. Численность населения на дату оценки – 106 883 человека. Исходя из представленной выше информации, г.Новокуйбышевск и г.Чапаевск можно отнести к схожим по экономическим характеристикам населенным пунктам, поскольку основным направлением экономической деятельности является химическая промышленность и промышленность в целом, численность населения от 50-150 000 человек, близость расположения, удаленность друг от друга – 22,5 км.

Относительно второго замечания Комиссии, директора ООО «ЦЭО «Церта» С.А. пояснил, что п.11 ФСО №7 не содержит требований провести анализ рынка сегмента рынка объекта оценки. В соответствии с пп. в) п.11 ФСО № 7 анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. На стр.55-57 Отчета оценщиком был произведен анализ фактических данных о ценах и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект. Проведя анализ рынка земельных участков г.Чапаевска и сопоставимого по экономическим характеристикам г.Новокуйбышевска, предназначенных для размещения объектов индустриального (производственно-складского) назначения, оценщиком было выявлено 5 предложений. Диапазон стоимостей таких земельных участков составляет от 280 руб./кв.м до 1086,96 руб./кв.м. Среднее значение - 575,32 руб./кв.м, а зависимости от местоположения, площади участков и других ценообразующих факторов. Информация по объектам-аналогам, которая была найдена в результате анализа рынка земельных участков, представлена в таблице 13 (ср.57) Отчета. С.А. полагает, что Комиссией сделан необоснованный вывод о том, что отчет противоречит Федеральным стандартам оценки и Закону «Об оценочной деятельности», кроме того, Комиссией не указано ни одного замечания, которое могло бы повлиять на стоимость объекта оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Доводы заинтересованного лица администрации г.о. Чапаевск Самарской области, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2013 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 14.03.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 23 058,52 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 11 162 000 рублей.

Дата подачи ООО «ТЕХКОМПЛЕКТ» в суд административного иска считать 14.03.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 29.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.04.2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова