Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 января 2018 года № 20,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 17.04.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 17.01.2018 года № 20, которым на основании заявления ФИО1 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 878 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 09.12.2013 года в размере 785 358 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что отчет об оценке от 17.10.2017 года № 71-ОН (составлен сотрудником ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» оценщиком ФИО2, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал объекты-аналоги, которые отличаются от оцениваемого объекта по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, а это существенно влияет на их рыночную стоимость. Отказываясь от применения корректировки на «условия продажи», оценщик не учел, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. А земельные участки, отобранные оценщиком как аналоги, передавались в собственность не в условиях рынка, а в порядке приватизации, то есть по льготной цене, которая не могла отражать рыночную цену этих объектов. Также оценщик не учел, что объекты-аналоги № 1 и № 2, учитываемые им как самостоятельные объекты, фактически являются производными (в результате межевания) от одного земельного участка, который был передан в собственность в результате приватизации. Такая корректировка подлежала применению и по тому, что сделки с объектами аналогами заключались на торгах, на которых фактически реализовывались здания, строения, сооружения, а земельные участки передавались в нагрузку к этим объектам недвижимости. В нарушение требований пункта 20 ФСО № 7 объект оценки определен как незастроенный, в то время как на нем имеются строения. Такой подход не отвечает принципу единства судьбы земельных участков и возведенных на них строениях, и не учитывает тип застройки, который существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта. Оценщиком неверно определены даты продажи объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, что повлекло необоснованный отказ от применения корректировки на «дату продажи». Производя корректировку «на назначение участка» оценщик применил коэффициент 1,0, обосновав это отсутствием различий по виду разрешенного использования. Такая позиция не соответствует сведениям, содержащимся в отчете в отношении объекта оценки и объектов-аналогов. Объекты-аналоги № 2, № 3, № 5 и №6 имеют разный ВРИ, следовательно, относятся к разным сегментам рынка, и не сопоставимы по этому показателю с объектом оценки. Различия в характеристиках объектов аналогов свидетельствует о том, что рынок был неразвит, что фактически исключает возможность подобрать корректные объекты-аналоги. Вследствие этого, оценщик должен был применить доходный подход в целом, поскольку использование земельного участка приносит доход, и метод остатка в частности – фактически как единственный при оценке рыночной стоимости земельных участков при отсутствии корректных аналогов. А оценщик применил исключительно сравнительный подход, в рамках которого использовал метод прямого сравнения продаж, что нельзя признать обоснованным. По мнению административного истца, оценщик ошибочно применяет при составлении отчета ФСО № 4 (страница 17), так как им регулируются вопросы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а оценщик определял рыночную стоимость объекта. Также оценщиком нарушены требования пункта 5 ФСО № 3, поскольку при воспроизведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, с исправлением ошибок, полученные результаты не аналогичны результатам, которые указаны в отчете. Разница составляет 1 320 816,00 рублей, на которую оценщик занизил рыночную стоимость объекта оценки.

В судебном заседании представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края – председатель комиссии ФИО3, выразил не согласие с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать. В возражениях он сослался на то, что обращаясь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ФИО1 представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, определенной на туже дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией было проверено и он признан соответствующим требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает его действительную рыночную стоимость. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны замечаниям, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Эти замечания Комиссией были рассмотрены и признаны несостоятельными. Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости земельного участка, административным истцом на заседание комиссии представлено не было.

Представитель административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованное лицо ФИО1, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело без их участия.

Заслушав объяснения лица, участвовавшего в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 с 23.01.2014 года владеет на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, площадью 4878 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение объекта промышленности – нежилые здания административного и главного производственного корпусов, находящегося по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.01.2014 года, запись регистрации №.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 8 460 744,66 рублей по состоянию на 09.12.2013 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 30.12.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Так как ФИО1 является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, то он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ФИО1 обратился 18.12.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 71-ОН об определении рыночной стоимости, составленный 17.10.2017 года оценщиком ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 09.12.2013 года составляет 785 358 рубля.

Заявление ФИО1 рассмотрено на заседании Комиссии 17.01.2018 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет более 30 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 20 от 17.01.2018 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 09.12.2013 года в размере 785 358 рублей.

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Поскольку, как следует из содержания части 1 статьи 387 Налогового кодекса РФ, земельный налог устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, то администрация города Комсомольска-на-Амуре вправе оспорить решение Комиссии от 17.01.2018 года № 20, так как земельный участок с кадастровым номером № находится на территории этого муниципального образования и решение Комиссии затрагивает его права и законные интересы.

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – ФИО8.

Из протокола № 1 от 17.01.2018 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии – председателем комиссии ФИО3 (председательствовал на заседании), членами комиссии ФИО5 и ФИО6; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263.

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 1 от 17.01.2018 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 17.10.2017 года № 71-ОН на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 17.10.2017 года № 71-ОН указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 09.12.2013 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4878 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение объекта промышленности – нежилые здания административного и главного производственного корпусов, находящегося по адресу: <адрес>, имеет значение 785 358 рублей.

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 09.12.2013 года определена в размере 8 460 744,66 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 17.10.2017 года № 71-ОН, составленного сотрудником ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» оценщиком ФИО2 (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает доводы административного истца о его недостоверности, несостоятельными, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 17.10.2017 года № 71-ОН соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода (страницы 39-44 отчета).

Оценщиком выявлено 6 объектов, сопоставимых с объектом оценки по ценообразующим факторам. Информация об этих объектах и совершенных в отношении них сделок получена из учетных систем Росреестра, а информация о предложении к продаже (аналог № 4) на официальном сайте комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов (местоположение с указанием зоны (подзоны) градостроительной ценности, территориальной зоны градостроительного зонирования, площади, вида права, категории земель, цена и дата сделки, условия продажи, его расположение, вид разрешенного использования, продаваемое право на объект представлены в отчете в таблице №21 «Сравнительный анализ объекта оценки и сопоставимых объектов-аналогов» (страницы 45-46). Проводя сравнение объектов-аналогов, оценщик применил корректировки: «на условия продажи» (в отношение аналога №4), «на дату продажи», «на местоположение», «на площадь». Описание корректировок и проведенные расчеты отражены в Отчете на страницах 46-50 и в таблице №22, и приведена последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 50 – 52).

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что характеристики объекта оценки и объектов-аналогов свидетельствуют о том, что объекты несопоставимы между собой и сильно отличаются по основным характеристикам.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В подпунктах «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Изучая сегмент рынка и проверяя потенциальные объекты-аналоги, оценщик определил критерии выбора, исходя из того, что объект оценки относится к сегменту земельных участков, находится в Ленинском районе г.Комсомольска-на-Амуре, в 4б зоне (подзоне) градостроительной ценности, в территориальной зоне градостроительного зонирования ПК-2, имеет площадь 4 878,00 кв.м., приобретен в условиях открытого рынка, продаваемое право на объект – право собственности, относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения объектов промышленности – нежилые здания административного и главного производственного корпусов.

Выбранные оценщиком объекты-аналоги являются земельными участками, сформированными и поставленными на учет в установленном законом порядке. Объекты-аналоги находятся в 4а, 3б, и 5 зоне (подзоне) градостроительной ценности, в ПК-4, ПК-2 и ПК-3 зоне градостроительного зонирования, имеют площадь от 3 997,00 кв.м. до 70 002,00 кв.м., проданы в условиях открытого рынка (один аналог предложен к продаже на торгах в форме открытого аукциона), продаваемое право на объекты – право собственности, относятся к категории земель – земли населенных пунктов, имеют вид разрешенного использования: с целью эксплуатации объектов промышленности, с целью использования объектов материально-технического назначения, с целью эксплуатации объектов складского назначения, для размещения административного корпуса, производственного корпуса, склада и гаража.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края", определены группы видов разрешенного использования. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок – отнесены к ВРИ-9.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о том, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Разница в площади участков, в месторасположении, в условиях и датах продажи, устранена путем применения соответствующих корректировок. Доказательства обратного административным истцом, как того требуют положения статьи 62 Кодекса административного судопроизводства РФ, не представлены.

Не соглашаясь с отчетом об оценке, административный истец ссылается на то, что необходимо было применить не сравнительный, а доходный подход к оценке объекта в целом и метод остатка в частности, являющийся фактически единственным при оценке рыночной стоимости земельных участков, когда отсутствует достаточное количество корректных аналогов.

В пунктах 13, 14, 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В пункт 22 ФСО №7 указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В пункте 23 ФСО №7 указано, что при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения; е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Содержание отчета об оценке свидетельствует, что на земельном рынке города Комсомольска-на-Амуре в исследуемый оценщиком период – 2012 год, имелось достаточное количество предложений о продаже права собственности на земельные участки с одинаковым назначением и видом разрешенного использования (в частности ВРИ-9), как и у объекта оценки. Это позволило выявить достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. Сведения о том, что объект оценки – земельный участок, генерирует или способен генерировать потоки доходов, и что эти обстоятельства являлись целью и назначением оценки, в отчете отсутствуют. Не представил таких доказательств и административный истец. При таком положении суд не может согласиться с таким мнением административного истца, поскольку оно не имеет подтверждения.

Не соглашаясь с отчетом об оценке № 71-ОН от 17.10.2017 года, административный истец ссылается на то, что подлежала применению корректировка «на условия продажи», поскольку сделки с объектами-аналогами в 2012 году заключались по ликвидной или льготной цене, так как они фактически продавались в нагрузку к зданиям, строениям, находившимся на них, или несколько участков были образованы в результате раздела земельного участка, что повлияло на установление их цены ниже рыночной. А такая ситуация на рынке не отражала реальные рыночные цены отчуждаемых земельных участков. Поскольку такая позиция ответчика не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, то она не принимается судом во внимание.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса РФ).

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена в учетных системах Росреестра. Сведения о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках отсутствуют. Оценщиком произведена корректировка «на условия продажи» в отношение объекта-аналога, цена которого является ценой предложения к торгам в форме открытого аукциона с открытой формой продажи.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о совершении сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих указанным требованиям, административный истец не представил.

По мнению суда не имеет существенного значения для разрешения данного дела и то обстоятельство (на которое ссылается административный истец), что на объектах-аналогах, которые оценщик использовал для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, располагаются строения (здания), относящиеся к разным типам и находящиеся в разном состоянии, поскольку тип и состояние застройки не имеет значение для определения стоимости земельного участка. Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Не заслуживают внимания и доводы административного истца о том, что при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта подлежал применению иной коэффициент корректировки на «назначение участка», поскольку объекты аналоги имеют разный вид (подвид) разрешенного использования.

Как указано в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются, в том числе, вид использования и (или) зонирование.

Представленные в отчете материалы свидетельствуют о том, что объект оценки и все объекты-аналоги относятся к одному виду разрешенного использования – ВРИ-9, поэтому оценщик обоснованно применил коэффициент 1,0 при расчете корректировки «на назначение земельного участка». Доказательств обратного административным истцом не представлено.

В отчете № 71-ОН (на странице 14) указано, что понятие кадастровой стоимости объекта дано в ФСО №4. По мнению административного истца, применение этого федерального стандарта оценки является ошибкой, так как оценщик определяет рыночную стоимость объекта, а ФСО № 4 регулирует вопросы определения кадастровой стоимости.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508, указано, что кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Исходя из этих положений, оценщик обоснованно применил положения ФСО №4, поскольку сведения об определенной им рыночной стоимости земельного участка, в случае пересмотра его кадастровой стоимости, будут внесены в Единый государственный реестр. Следовательно, критерии оценки объекта должны быть тождественными.

Суд признает несостоятельным довод административного истца о том, что при воспроизведении расчетов рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, полученные результаты не совпадают с результатами, полученными оценщиком.

В статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что оценку объектов недвижимости (земельных участков) может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Произведенный оценщиком расчет (таблица 23 «Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом» на страницах 46-47) показал, что рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составляет 161,00 рубль, следовательно, рыночная стоимость всего земельного участка площадью 4 878,00 кв.м.– 785 358,00 рублей. Представленный же административным истцом расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому является недопустимым доказательством и не может быть принят судом во внимание.

Установленные в ходе судебного разбирательства обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет № 71-ОН от 17.10.2017 года составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета № 71-ОН от 17.10.2017 года, выполненного ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» по заданию ФИО1, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено.

Нарушений при составлении указанного отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета № 71-ОН от 17.10.2017 года, положенного в основу оспариваемого решения Комиссии, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 17 января 2018 года № 20 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 15 мая 2018 года.

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская