Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца Ювковецкой О.А., представителя административных ответчиков - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия и государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки»Тойвонена Р.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-97/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Онега Палас» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен по тем основаниям, что ООО «Онега Палас» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «для строительства гостиничного комплекса, общей площадью 10478 кв.м, расположенного по адресу: (.....). По состоянию на ХХ.ХХ.ХХ кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере 696134 820руб. По мнению административного истца, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по отношению к ее рыночной стоимости завышена, что влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № от ХХ.ХХ.ХХ, выполненным (...), рыночная стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ составляет 37045 000 руб. Административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 37045000 руб.

Кроме того, ООО «Онега Палас» является собственником объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: «гостиничный комплекс», общей площадью 14231,9 кв.м, расположенный по адресу: (.....). По состоянию на ХХ.ХХ.ХХ кадастровая стоимость указанного объекта установлена в размере 701316 088 руб. По мнению административного истца, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по отношению к ее рыночной стоимости завышена, что влечет за собой увеличение налоговой базы по налогу на имущество. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости № от ХХ.ХХ.ХХ, выполненным (...), рыночная стоимость вышеуказанного объекта по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ составляет 369582 000 руб. Административный истец просил установить кадастровую стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости –369582 000 руб.

Определением суда от 17 мая 2021 г. принят отказ ООО «Онега Палас» от административного иска в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ в размере рыночной, производство по делу в указанной части прекращено.

Административными ответчиками – Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Государственным бюджетным учреждением Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» – в отзывах по административное исковое заявление указано, чтоизложенные административным истцом доводы не свидетельствуют о нарушении процедуры проведения государственной кадастровой оценки, требований Методических указаний, недостоверного отнесения объекта недвижимости к сегменту, к функциональной группе, к коду расчета вида использования объекта недвижимости, о применении недостоверных ценообразующих факторов, использованных при расчете кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Доказательств недостоверности сведений об объектах недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, не имеется. Представленный административным истцом отчет об оценке № в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № выполнен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и требований Федеральных стандартов оценки, влияющими на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем не может являться допустимым доказательством, достаточным для установления в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. В частности, указано, что площадь объекта–аналога №2 меньше 1000 кв.м., при использовании корректировки на «площадь участка» используется формула в соответствии со «Справочником оценщика недвижимости-2017. Земельные участки (Лейфер Л.А.)», при этом в пояснениях автор указывает, что не следует экстраполировать при меньшей площади объекта оценки или объекта-аналога. Оценщик указывает на наличие у объекта-аналога №3 действующих обременений, при этом какой-либо корректировки по отношению к ним не делает. Необъективно применение понижающей корректировки в отношении объекта-аналога №2 в связи с наличием коммуникаций, поскольку в отношении иных объектов-аналогов отсутствует информация, достоверно подтверждающая отсутствие подключения к коммуникации. Логичным должно было применение доходного подхода для оценки спорного земельного участка, учитывая вид его разрешенного использования, однако оценщиком был использован только сравнительный подход, при этом сам оценщик в ходе оценки объекта с кадастровым номером № (здания гостиничного комплекса) высказался о невозможности применения сравнительного подхода при оценке земельного участка.

Заинтересованные лица - администрация Петрозаводского городского округа, филиал ФГУ «ФКП Росреестра по Республике Карелия», Управление Росреестра по Республике Карелия - в отзывах на иск разрешение спора по существу также оставили на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель административного истца Ювковецкая О.А., действующая на основании доверенности, поддержала требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ в размере рыночной стоимости, определенной приложенному к иску отчетом об оценке – 37045 000 руб. Указала, что оценщиком по замечаниям административных ответчиков представлены письменные пояснения. Ссылки на отчет о рыночной стоимости здания некорректен, поскольку в отношении земельного участка представлен самостоятельный отчет об оценке, в котором оценщиком обоснован использованный подход к оценке, здание и земельный участок оценивались на разные даты.

Представитель административных ответчиков Тойвонен Р.Ю., действующий на основании доверенностей, поддержал позицию, изложенную в отзывах на административный иск, разрешение спора по существу оставил на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Частью 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В п.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума) указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ООО «Онега Палас» с ХХ.ХХ.ХХ является собственником земельного участка общей площадью 10478 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства гостиничного комплекса, местоположение: (.....).

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пп.2. 2,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Плательщиками земельного налога в соответствии со ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 настоящего Кодекса.

Статьей 391 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, административный истец, являясь в силу действующего законодательства плательщиком земельного налога, самостоятельно определяет налоговую базу земельного участка исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии с п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон №237-ФЗ) кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.2 ст.3).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508).

Применительно к вопросам имущественного налогообложения Конституционный Суд Российской Федерации указывал на предпочтительность применения для целей налогообложения именно кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, перед кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки. При этом Конституционный Суд Российской Федерации обращал внимание на такое преимущество рыночной стоимости объекта недвижимости, как ее большая точность, позволяющая наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости, по сравнению с государственной кадастровой оценкой, которая вместе с тем также не лишена экономических оснований (Постановление от 28 февраля 2019 г. № 13-П; определения от 03 июля 2014 г. № 1555-О, от 16 июля 2015 г. № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 г. № 2207-О и др.).

Сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в государственный земельный кадастр (ныне – ЕГРН) ХХ.ХХ.ХХ в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», действовавшем на тот момент, по результатам рассмотрения заявления о постановке на кадастровый учет земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ, постановления главы самоуправления г. Петрозаводска № от ХХ.ХХ.ХХ, описания земельных участков от ХХ.ХХ.ХХ, подготовленного МУП Петрозаводское градостроительное бюро.

Государственный кадастровый учет изменений сведений о местоположении границы и (или) площади данного земельного участка был осуществлен ХХ.ХХ.ХХ в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений от ХХ.ХХ.ХХ, межевого плана от ХХ.ХХ.ХХ, дополнительных документов от ХХ.ХХ.ХХ.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного в размере 66134820,55 руб. утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 22.11.2018 №221 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов и земельных участков категории земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Карелия». Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – ХХ.ХХ.ХХ, дата определения – ХХ.ХХ.ХХ, дата начала применения кадастровой стоимости – ХХ.ХХ.ХХ, УПКС – 5655,45 руб. /кв.м.

В последующем в целях исполнения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Управлением Росреестра по Республике Карелия осуществлена выгрузка перечня объектов недвижимости, в том числе сведений из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером №. В ЕГРН ХХ.ХХ.ХХ были внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 66134820,55 руб., дата определения – ХХ.ХХ.ХХ, дата начала применения кадастровой стоимости – ХХ.ХХ.ХХ, УПКС – 5655,45 руб. /кв.м.

Пунктом 1.1 ст.319 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В силу ст. 22 Закона № 237-ФЗ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 09.03.2021 №72-П установлена дата перехода к применению на территории Республики Карелия положений ст. 22.1 Закона №237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – 01 апреля 2021 года.

Принимая во внимание, что с настоящим административным иском ООО «Онега Палас» обратилось 31.03.2021, положения ст. 22.1 Закона №237-ФЗ при рассмотрении настоящего спора применению не подлежат.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № от ХХ.ХХ.ХХ, выполненный (...), согласно которому по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 37045 000 руб.

Частью 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст.64 настоящего Кодекса. Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Изучив представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заслушав пояснения представителей сторон относительно отчета, исследовав письменные пояснения оценщика от ХХ.ХХ.ХХ по представленным административными ответчиками замечаниям к отчету, суд полагает отчет допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на ХХ.ХХ.ХХ.

В письменных пояснениях оценщик обосновал возможность применения в расчетах использованных корректировок объектов-аналогов меньшей площади, чем 1000 кв.м., отсутствие корректировки по объекту-аналогу №3, имеющему обременения, применения понижающей корректировки в отношении объекта-аналога №2, подключенного к коммуникациям, а также обоснованность использования одного - сравнительного подхода

По мнению суда, ссылки представителя ответчиков на отчет об оценке здания в обоснование замечаний выбора оценщиком подходов к оценке земельного участка, несостоятельны. Следует также отметить, что данные объекты являлись самостоятельными объектами оценки, их оценка производилась на разные периоды.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что отчет в целом соответствует требованиям законодательства, нарушений, которые ставили бы под сомнение выводы отчета, оценщиком не допущено; ходатайств о назначении судебной оценочной экспертизы ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами не заявлено. Отвечающих требованиям относимости и допустимости доказательств того, что приведенные представителем административных ответчиком замечания к отчету влияют на величину рыночной стоимости спорного объекта, а также недостоверности определенной оценщиком величины рыночной его стоимости, либо подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из ЕГРН, его рыночной стоимости, суду не представлено.

При таких обстоятельствах административный иск подлежит удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Онега Палас» удовлетворить.

Установить по состоянию на 13 октября 2020 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка общей площадью 10478 кв.м с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - для строительства гостиничного комплекса, местоположение: (.....), в размере его рыночной стоимости, равной 37045 000 руб. (тридцать семь миллионов сорок пять тысяч) рублей на период, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 31 марта 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е.Иванова

Мотивированное решение составлено 20.05.2021