Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Российский концерн по производству электрической и тепловой энергии на атомных станциях» (АО «Концерн Росэнергоатом») об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

АО «Концерн Росэнергоатом» обратилось в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:

признать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под размещение производственной площадки, общая площадь 122655 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>), установленную Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 ) в редакции Постановления Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 № 63) равной рыночной стоимости по состоянию на 17.02.2014 в размере 74373016,15;

обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области внести изменения в утвержденные Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 по состоянию на 17.02.2014 сведения о кадастровой стоимости земельного участка посредством их замены для земельного участка с кадастровым номером №, изменив сумму кадастровой стоимости со 159 217 943,35 руб. на сумму 74 373 016,15 руб.

В обоснование требований указано, что административному истцу принадлежит на праве долгосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером №.

Кадастровая стоимость этого земельного участка составляет 159 217 943,35 рублей по состоянию на 17.02.2014, что не соответствует его рыночной стоимости - 62 200 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке <данные изъяты>.

АО «Концерн Росэнергоатом» 04.06.2021 г. обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением по вопросу принятия решения о пересмотре кадастровой стоимости. Однако комиссия письмом от 07.06.2021 № исх/9906 Обществу отказала в принятии заявления к рассмотрению.

Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Арендная плата рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Существенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер арендных платежей.

К участию в деле привлечены: в качестве административных ответчиков - Правительство Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Ленинградской области, в качестве заинтересованного лица - МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что результаты государственной оценки земель населенных пунктов Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 по состоянию на 01.01.2007. Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Из представленного административным истцом отчета следует, что подобранные оценщиком объекты-аналоги и объект оценки имеют разный уровень обеспеченности коммуникациями, различны по площади, имеют разную категорию земель. В объявлениях о продаже объектов – аналогов №1, 2 отсутствует дата выставления объектов на продажу, а также актуальность цены на дату оценки. В отчете отсутствует надлежащее обоснование скидки на торг в размере 25%. Корректировка на удаленность от КАД проведена по данным справочника на 2018 года, а дата оценки 2014 год.

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 17.02.2014. Разрешение требований административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости оставляется на усмотрение суда. Просит отказать в удовлетворении требований об обязании внести сведения в государственный кадастр недвижимости.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что спорный земельный участок не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356. В соответствии с Постановлением № 356 УПКС для земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в кадастровом квартале №, определено в размере 1297,99 руб./кв. м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 159 217 943,35 руб., исходя из площади – 122665 кв. м. и УПКС – 1297,99 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости – 17.02.2014. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет и решение об удовлетворении требований оставляет на усмотрение суда.

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», заинтересованного лица МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Густов П.А. настаивал на удовлетворении заявленных требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании с учетом представленных пояснений оценщика вопрос удовлетворения заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Судом установлено, что 11.11.2020 г. между МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (арендодателем) и АО «Концерн Росэнергоатом» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок пять лет.

В приложение № 3 к договору аренды приведен расчет размера арендной платы, из которого следует, что арендная плата определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о АО «Концерн Росэнергоатом» как об арендаторе земельного участка с кадастровым номером №.

Из выписки из ЕГРН от 09.03.2021 следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 159217943,35 руб. Дата утверждения кадастровой стоимости 17.02.2014.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке <данные изъяты>, что по состоянию на 17.02.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 47:15:0112002:60 составляет 74 373 016 руб.

Отчет подготовлен оценщиком <данные изъяты>ФИО7, членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Согласно экспертному заключению <данные изъяты> отчет об оценке от <данные изъяты> соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночную стоимость земельного участка следует считать подтвержденной в результате проведения экспертизы.

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Таким образом, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

При исследовании отчета об оценке <данные изъяты> судом установлено, что в отчете содержится описание объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки, проведен анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определялась сравнительным подходом, в рамках которого оценщик использовал метод количественных корректировок. Подобрано 4 объекта, которые возможно использовать в качестве объектов-аналогов. Приведенное в отчете подробное описание данных объектов подтверждает обоснованность их выбора в качестве аналогов. Проведены корректировки на условия рынка, на местоположение, общую площадь, на обеспеченность коммуникациями.

В отчете содержится обоснование размера произведенных корректировок. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

Относительно замечаний к отчету оценщиком ФИО8 представлены письменные пояснения, которые не противоречат содержанию и выводам, приведённым в отчёте.

Проанализировав отчёт и оценив его по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета отсутствуют.

Принимая во внимание, что документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной отчетом об оценке рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Требования административного истца о возложении на административных ответчиков обязанности внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости, удовлетворению не подлежат, так как в силу положений ст.24.20 Закона об оценочной деятельности названная обязанность у регистрирующего органа возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом. Следовательно, на момент рассмотрения дела в суде основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 103, 175 - 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление АО «Концерн Росэнергоатом» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 122655 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 74 373 016,15 (семьдесят четыре миллиона триста семьдесят три тысячи шестнадцать рублей пятнадцать копеек) по стоянию на 17.02.2014 года.

В удовлетворении требований АО «Концерн Росэнергоатом» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области внести изменения в сведения о кадастровой стоимости земельного участка - отказать

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение принято в окончательной форме 25.03.2022 г.