Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца – Минетдиновой Г.Ф., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Самарской области – Маслова И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-985/2017 по административному исковому заявлению ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от 20.09.2017 года об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. Полагает данное решение незаконным, нарушающим права и законные интересы общества на экономически обоснованный размер платы за пользование спорным земельным участком, исчисляемой исходя из удельного показателя кадастровой стоимости. Просит обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 03.04.2017 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца – Минетдинова Г.Ф., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области – Маслов И.С., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении требований отказать, полагая, что решение Комиссии является законным и обоснованным.

Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, ООО НПО «Азимут» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В представленном письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области оставило разрешение требований на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области в письменных возражениях просит в удовлетворении требований отказать. Иными участниками судебного разбирательства возражений на заявление не представлено.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 КАС РФ неявка представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, показания свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава Ш-1 Федерального закона от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 01.01.2013 г. составила 25 948 382,79 рублей.

Установлено, что ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» являясь собственником нежилых зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 981 кв.м. по адресу: <адрес>, 03.04.2017 г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка на основании установления его рыночной стоимости в размере 8 237 993, 50 руб. по состоянию на 01.01.2013 г., указанной в отчете об оценке № от 20.02.2017г., составленном ООО «НПО «Азимут».

Решением комиссии № от 19.04.2017 г. заявление ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Указанное решение комиссии ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» оспорено в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Самарского областного суда от 27.06.2017 г. решение Комиссии от 19.04.2017 г. признано несоответствующим нормативным правовым актам, на Комиссию возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» от 03.04.2017г.

20.09.2017 года комиссия, повторно рассмотрев заявление ООО «ТРАССПЕЦСТРОЙ», вновь приняла решение об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, которое оспаривается административным истцом.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

С заявлением об оспаривании решения Комиссии административный истец обратился 23.10.2017 года, с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ трехмесячного срока.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 № П/48 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 № П/371 в состав Комиссии внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

Согласно пунктам 10-11 Порядка работы Комиссии заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Как следует из решения, на заседании присутствовало 3 члена комиссии, следовательно, необходимый кворум на принятие решений имелся.

Решение Комиссии по основанию нарушения процедуры ее созыва, принятия решения в части порядка голосования, не оспаривается.

В соответствии с пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм законодательства, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Повторно отклоняя заявление ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, Комиссия указала, что содержание Отчета об оценке не соответствует требованиям п. 11 Федерального стандарта оценки № 7, поскольку в нем фактически отсутствует анализ рынка и п. 5 Федерального стандарта оценки № 3 – отчет вводит в заблуждение, что выражается в следующем:

1. В разделе 9.4 отчета представлена лишь часть рыночных данных, имеющихся на рынке. Оценщик исследует не весь сегмент рынка (или не приводит в отчете результат такого исследования), отбирает только те объекты, которые обеспечивают минимальную цену при расчете стоимости, фактически занижая итоговый результат – рыночную стоимость за счет этого. Оценщик указывает на 4 источника информации и также указан некий «электронный архив оценщика». При этом оценщик отбирает 9 аналогов из одного выпуска «Зеленой площади» и 3 из электронного архива оценщика. Анализ рынка недостаточен (фактически отсутствует и заменен на анализ собственной выборки из 12 аналогов) - п. 11 ФСО № 7. Все прочие действия (формирование первичной выборки, вторичной выборки, математические обоснования и пр.) служат демонстрацией фиктивной достаточности данных действий оценщика, однако на стр. 43 отчета оценщик прямо указывает, что он приводит только часть отобранных им предложений по продаже и аренде объектов по сегменту рынка, причем отобрав их по одному ему известным критериям. Таким образом, анализ рынка в отчете фактически отсутствует. Нарушен п. 11 ФСО № 7.

2. Мнения оценщика по присвоению значений факторов стоимости у объекта оценки и объектов-аналогов не поддаются пониманию. Например, значения факторов стоимости «потенциал местоположения» и «транспортная доступность» позволяют широко трактовать понятия, приведенные в табл. 9.5. и 9.7 соответственно достаточно свободно. Например таблица 9.5 содержит описание значений фактора «потенциал местоположения» в таком виде, что одной и той же территории можно присвоить значения фактора от «среднего» до «сверхвысокого» (например, территория в районе ж/д вокзала г. Самара, многоэтажная застройка по ул. Осипенко). Отчет вводит в заблуждение – п. 5 ФСО № 3 (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов). Данное несоответствие стало результатом применения в отчетах исследования рынка, не имеющего ничего общего с сегментом рынка объекта оценки и выполненного один раз – в 2011 году.

С выводами комиссии суд не может согласиться, полагая, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1.2. Требований к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 г. № 382, отчет должен соответствовать принципам составления отчетов об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов, установленным Федеральным стандартом оценки и настоящим Требованиям.

В соответствии с пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Как следует из представленного ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» отчета, выполненного ООО»НПО «Азимут», в разделе 9 приведен анализ рынка объекта оценки, в котором отражен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта на рынок оцениваемого объекта. Затем оценщик определил сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, сделав вывод, что оцениваемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка земельных участков под коммерческую застройку. Приведена структура рынка земельных участков Самарской области на дату оценки. В разделе 9.4 оценщик выполнил анализ фактических данных о ценах сделок /предложений/ с объектами недвижимости, используя все доступные открытые источники, в том числе собственную архивную информацию, собранную в процессе производства оценочных работ за период, предшествующий оценке (01.01.2013г.). В разделе 9.5 оценщик привел анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. На странице 52 отчета содержатся основные выводы относительно рынка недвижимости, где отражено, что на дату оценки в открытой оферте представлено 12 предложений по продаже земельных участков под коммерческую застройку, диапазон цен составляет с округлением от 1600 руб. до 5000 руб. за 1 кв.м. Основными ценообразующими параметрами для рассматриваемого сегмента земельных участков являются состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, дата предложения, особенности сделки, потенциал местоположения, транспортная доступность, площадь участка, возможность подведения коммуникаций.

Из вышеизложенного следует, что в отчете об оценке выполнены все предусмотренные пунктом 11 ФСО № 7 параметры анализа рынка объекта оценки.

Ссылки в решении комиссии на недостаточность приведенного в отчете анализа рынка, а также на то, что оценщик использовал лишь часть рыночных данных, несостоятельны, поскольку оценщик исходил из принципа достаточности собранной рыночной информации, что определено требованиями п. 11 ФСО № 7.

Выводы Комиссии о том, что оценщиком отобраны только те объекты, которые обеспечивают минимальную цену при расчете стоимости и фактически занижен итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть признаны обоснованными, поскольку какими либо объективными данными не подтверждены.

Вопреки утверждению Комиссии, критерии по которым отобраны объекты аналоги, в отчете в полной мере приведены.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 13 ФСО № 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным /при наличии рыночной информации/.

Как видно из представленного отчета, для определения степени влияния на стоимость объекта таких факторов как «потенциал местоположения», «транспортная доступность», оценщик использовал экспертные мнения, собранные в ходе проведения интервью.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и /или/ предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

На странице 48 отчета в таблице 9.5 приведены значения фактора «потенциал местоположения» и их описания, на странице 49 в таблице 9.7 приведены значения фактора «транспортная доступность» и их описания, что подтверждает тот факт, что оценщиком изучались взаимосвязи, выявленные на основе информации, полученной от экспертов.

Доводы комиссии о том, что приведенные оценщиком описания фактора «потенциал местоположения» (табл.9.5) могут подходить к различным значениям, в частности, что одной и той же территории можно присвоить значение фактора от «среднего» до «сверхвысокого», ничем не обоснованы. Приведенные в таблицах 9.5, 9.7 описания факторов характерны для тех значений, в отношении которых они приведены.

В соответствии с требованиями п. 22 «б» ФСО № 7 при применении сравнительного подхода оценщик использовал в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов единообразно.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства оценщик ФИО1 подтвердила выводы, содержащиеся в Отчете об оценке, и пояснила, что рыночная информация характеризуется уровнем цен и поскольку по факторам «потенциал местоположения» и «транспортная доступность» она отсутствует, ею выполнено математическое обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям. В результате данного обоснования сделан вывод о том, что скорректированные цены аналогов не противоречат условиям рынка. При первичной выборке было выявлено 12 объектов-аналогов, из которых в целях оценки и расчетов отобрано 6 объектов из одного с оцениваемым объектом сегмента рынка «коммерческая застройка» наиболее соответствующих по ценообразующим факторам (критерии отбора приведены на стр. 59-60 отчета). Аналоги № 5, 10, 12 исключены из расчетов, поскольку по своим показателям существенно отличаются от средних значений стоимости в данном сегменте, аналоги № 6, 9 исключены как существенно отличающиеся по параметру «площадь», аналог № 4 исключен, поскольку имеет назначение под многоэтажную жилую застройку. Требований о конкретном количестве аналогов, которые участвуют в расчетах, законодательство не содержит. В соответствии с требованиями п. 11 ФСО № 7 достаточность объектов-аналогов для расчетов определяет оценщик, по общему правилу их должно быть не менее 3-х. Описание корректировок и их обоснование приведено на стр. 64-66 отчета. Замечание комиссии о том, что использовались данные рынка на 2011 год, считает необоснованными, поскольку данные по объектам аналогам взяты на дату, предшествующую оценке (01.01.2013г.) – за декабрь 2012 года.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что замечания комиссии к отчету об оценке являются необоснованными и не могут свидетельствовать о недостоверности, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. Основания полагать, что отчет вводит в заблуждение, отсутствуют.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60-61 КАС РФ, суду не представлено.

Вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности ставился судом на обсуждение в ходе рассмотрения дела, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» требований о признании незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы заявителя решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20.09.2017 № с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления, поданного 03.04.2017 г.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 20.09.2017 года № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:01:0316005:558 незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ».

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ООО «ТРАНССПЕЦСТРОЙ» от 03.04.2017 года № 62-160 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 981 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.11.2017г.