Гражданский кодекс часть 1

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО8,

заинтересованного лица – ООО «Стройконтакт» ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Твери о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, исключении из государственного кадастра недвижимости установленной кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

Администрация города Твери обратилась в Тверской областной суд с административным исковым заявлением о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее – Комиссия), исключении из государственного кадастра недвижимости установленной Комиссией кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на несоответствие представленного ООО «Стройконтакт» отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного оценщиком ФИО2, требованиям пункта 5 ФСО № 3, в связи с чем установленная решением Комиссии на основании указанного отчета кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости не может быть признана достоверной и обоснованной.

В судебном заседании представители административного истца Администрации города Твери ФИО5 и ФИО6 заявленные требования поддержали в полном объеме.

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО7, заинтересованных лиц - ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО8, ООО «Стройконтакт» ФИО9 возражали против удовлетворения заявленных требований.

При этом представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО7 заявила о пропуске Администрацией города Твери срока обращения в суд с заявленными требованиями, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение Комиссии может быть оспорено в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ подано в Тверской областной суд 18 марта 2016 года, то есть за пропуском срока.

У административного истца отсутствует право обращения в суд с заявленными требованиями с учетом наличия лишь отдельных распорядительных функций в отношении спорного земельного участка. Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15-П органы местного самоуправления вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Между тем, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была снижена не по заявлению собственника, а арендатора. Кроме того, административным истцом не представлены доказательства существенности снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости и возможного нарушения своих прав и законных интересов.

Административным истцом не представлено доказательств несоответствия подготовленного ООО «Стройконтакт» отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ФИО2, требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ принято в соответствии с действующим законодательством в отсутствие нарушений порядка создания и работы Комиссии, которые могли повлиять на законность принятого решения.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 24 июня 2015 года № 49-АПГ15-15, суд не вправе давать правовую оценку законности содержания решения Комиссии в рамках оспаривания такого решения.

Административный ответчик - Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области и заинтересованное лицо - Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области представила в суд возражения, обусловленные тем, что при исследовании законности принятия Комиссией решения о пересмотре кадастровой стоимости, суд не вправе давать правовую оценку законности содержания решения Комиссии. Администрация города Твери не относится к кругу лиц, которые вправе оспаривать решение Комиссии. Административным истцом пропущен срок обращения в суд с заявленными требованиями.

Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" - решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Администрация города Твери обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии, которым по обращению арендатора этого земельного участка кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной стоимости, со ссылкой на нарушение законных интересов данного муниципального образования, связанных с поступлениями в городской бюджет доходов от передачи в аренду спорного земельного участка.

Административные ответчики в своих возражениях ссылаются на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05 июля 2016 года № 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" в связи с жалобой Администрации муниципального образования города Братска», в соответствии с которой - органы местного самоуправления вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Вместе с тем, по данному делу Администрация города Твери обратилась в суд в качестве распорядителя земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, поскольку полномочие органов местного самоуправления по распоряжению землями, находящимися в государственной собственности, является отдельным федеральным полномочием, которым органы местного самоуправления наделены федеральным законом.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, не является препятствием для распоряжения им, поскольку право распоряжения землей — это допустимая законом форма владения, возможность определять юридическую судьбу этого объекта.

При таких обстоятельствах Администрация города Твери вправе оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося у нее в распоряжении, когда по заявлению арендатора этого земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной стоимости, поскольку затрагиваются законные интересы данного муниципального образования, связанные с поступлениями арендных платежей.

Помимо изложенного, суд приходит к выводу, что заявление административных ответчиков о пропуске Администрацией города Твери срока обращения в суд не нашло своего подтверждения.

В соответствии с частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Судом установлено, что Администрация города Твери была ознакомлена с решением Комиссии 21 декабря 2015 года, что следует из штампа входящей корреспонденции, в суд административный истец обратился 18 марта 2016 года, то есть в пределах трехмесячного срока.

Ссылка представителя Управления Росреестра по Тверской области на присутствие на заседании Комиссии ДД.ММ.ГГГГ в качестве представителя Администрации города Твери ФИО3 не подтверждает факта ознакомления Администрации с решением Комиссии. Более того в соответствии с протоколом заседания Комиссии от ДД.ММ.ГГГГФИО3 присутствовал там в качестве заместителя начальника департамента управления имуществом и земельными ресурсами города Твери без доверенности от Администрации города.

Представленное суду письмо заместителя Главы Администрации города Твери, направленное в адрес председателя Комиссии о полномочных представителях Администрации города Твери на заседаниях Комиссии - ФИО4 и ФИО3 датировано 22 июня 2016 года.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что Администрация города Твери обратилась в суд за пределами установленного законом срока, у суда не имеется.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Стройконтакт» передано право аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – под проектирование и строительство бани, спортивно-оздоровительного комплекса и магазина, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ и Соглашения о передаче прав и обязанностей к нему от ДД.ММ.ГГГГ№, зарегистрированных в установленном законом порядке.

04 декабря 2015 года ООО «Стройконтакт» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости общество представило отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составила <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ№, составленному экспертом <данные изъяты>ФИО указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ№ удовлетворено заявление ООО «Стройконтакт», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей.

Не соглашаясь с решением Комиссии, Администрация города Твери указала на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям пункта 5 ФСО № 3, а именно:

- при проведении ценовой информации в отношении аналога № 1 оценщиком приведена неактивная (неработающая) ссылка, не позволяющая судить о достоверности используемой информации (стр. 79 отчета);

- расчет корректировки на местоположение обоснован сравнением цен земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в различных районах города, а не сравнением цен земельных участков коммерческого назначения (стр. 68 отчета);

- отказ от применения корректировки на площадь аналогов № 2 и № 3 обоснован незначительным их отличием от объекта оценки, при том, что их площади различаются более чем в 3, 7 раза (стр. 67 отчета).

В ходе судебного разбирательства на основании ходатайства представителей Администрации города Твери определением суда от 30 июня 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия законодательству об оценочной деятельности отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>ФИО1№ от ДД.ММ.ГГГГ в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены нарушения Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, а именно:

- при расчете корректировки на местоположение на странице 73 отчета в качестве объекта-аналога использован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, предложенный на продажу в Интернет-ресурсе AVITO.RU. Поскольку Интернет-страница к отчету не приложена, а ссылка не открывается, дата публикации предложения неизвестна (нарушение пунктов 5 и 11 ФСО № 3);

- при расчете корректировки на местоположение на странице 72 отчета в качестве объекта-аналога использован земельный участок, расположенный в <адрес>, предложенный в газете «Из рук в руки» № (3110) от ДД.ММ.ГГГГ. В объявлении отсутствует информация о стоимости предложения земельного участка, вместе с тем, на основании указанного аналога расчет корректировки на местоположение произведен для всех объектов-аналогов (нарушение пункта 5 ФСО № 3);

- при расчете корректировки на местоположение на странице 72 отчета в качестве объекта-аналога использован земельный участок, расположенный в <адрес>, предложенный в газете «Из рук в руки» № (3110) от ДД.ММ.ГГГГ. В отчете неверно указана информация о площади земельного участка <данные изъяты> кв.м, поскольку в соответствии с объявлением она составляет <данные изъяты> соток (нарушение пункта 5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ).

- при расчете корректировки на местоположение на страницах 72-73 отчета в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, расположенные в различных районах города, а также отличающиеся от объекта оценки по дате предложения и наличию коммуникаций. Однако метод парных продаж предусматривает продажу двух сходных объектов, отличающихся лишь по одному параметру (нарушение пункта 8и ФСО № 3).

В силу статей 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд установил, что замечания относительно формы представленной в отчете информации, используемой при проведении оценки, а именно отсутствие копий объявлений о продаже земельных участков, использованных оценщиком при расчете корректировки на местоположение, не свидетельствуют о несоответствии отчета требованиям к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным пунктом 11 ФСО № 3.

Требования пункта 11 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» оценщиком соблюдены, в тексте отчета в отношении указанных объектов присутствуют ссылки на источники информации с указанием телефона контактного лица, а также интернет-ссылки, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В судебном заседании оценщик ФИО2 полностью подтвердила достоверность и полноту информации, содержащейся в объявлениях о продаже земельных участков, использованных оценщиком при расчете, а отсутствие полных копий интернет-страниц и неактивность указанных в них ссылок объяснила ретроспективной оценкой, обусловившей использование информации из базы оценщика, что законом не запрещено.

При этом законом на оценщика не возложена обязанность приложения всех принт-скринов объявлений и материалов, не относящиеся непосредственно к объекту-аналогу, что имело место в данном случае, поскольку в экспертном заключении ФИО1 речь идет о земельных участках, использованных оценщиком при расчете корректировки на местоположение. Вместе с тем суду оценщиком представлен принт-скрин объявления о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.

Отсутствие в объявлении информация о стоимости предложения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, использованного оценщиком также при расчете корректировки на местоположение на странице 72 отчета, объясняется ретроспективной оценкой, обусловившей использование информации из базы оценщика. Оценщиком суду представлен принт-скрин объявления о продаже земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в котором указан источник информации – газета «Из рук в руки» № (3110) от ДД.ММ.ГГГГ, а также стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей.

Указанная в отчете информация о площади земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, использованного оценщиком при расчете корректировки на местоположение на странице 72 отчета, взята из базы оценщика, информация уточнялась непосредственно у продавца на момент продажи, что свидетель ФИО2 подтвердила в судебном заседании с приобщением к материалам дела копии газеты «Из рук в руки» с указанным объявлением о продаже, содержащего указание на площадь земельного участка в размере 6 соток.

В экспертном заключении ФИО1 имеется ссылка на нарушение оценщиком пункта 8и ФСО № 3 при расчете корректировки на местоположение методом парных продаж, поскольку метод парных продаж предусматривает продажу двух сходных объектов, отличающихся лишь по одному параметру.

Допрошенная в судебном заседании оценщик ФИО2 пояснила, что при расчете корректировки на местоположение методом парных продаж она руководствовалась учебными пособиями под редакцией ФИО10 «Оценка недвижимости: теория и практика» 2011 год, под редакцией ФИО11, ФИО12 «Оценка недвижимости» 2006 год, а также род редакцией ФИО13 «Экономика недвижимости» 2007 год.

При этом анализ парного набора данных не запрещает сравнение двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

Для определения корректировки на местоположение в целях снижения погрешности в расчетах, оценщиком использованы по три аналога и рассчитывалось среднее значение стоимости 1 кв.м. земельного участка, расчет приведен на страницах 72-73 отчета.

Вопреки выводу эксперта, использованный оценщиком метод не запрещен законом и не является технической ошибкой.

Оценщик вправе самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки, в том числе определять поправочные коэффициенты различными доступными ему способами, в частности на основе парных продаж (статья 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Что касается расчета корректировки на местоположение, произведенного на основе данных о ценообразовании в сфере жилья, то их применение обусловлено наибольшей активностью рынка в указанной сфере и показательностью значения местоположения объекта для повышения степени его экономической привлекательности.

Обоснование не применения корректировки на различие в площади объекта оценки и аналогов в отчете приведено на странице 74, а также в показаниях оценщика в судебном заседании, на их сопоставимость и отсутствие зависимости удельной стоимости от площади. В случае применении поправки на масштаб, основываясь на известных методах и исследованиях, итогом будет являться отрицательная корректировка, понижающая стоимость аналогов, имеющих в сравнении с объектом оценки меньшую площадь, а соответственно большую удельную стоимость.

Таким образом, с учетом пояснений оценщика ФИО2, разъяснений ею последовательности, существа и методологии проведенных исследований и высказанных в отчете профессиональных суждений, все неясности положений отчета касательно доводов административного истца и выводов эксперта ФИО1, не могут существенным образом повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля ФИО2, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Судом установлено, что оспариваемое решение Комиссии соответствует Порядку работы комиссии, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее - Порядок).

В силу п. 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

По смыслу названной нормы в случае отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой более чем на тридцать процентов заявление о пересмотре кадастровой стоимости не может быть отклонено лишь при наличии совокупности следующих обстоятельств: во-первых, содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости должны соответствовать требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; во-вторых, на отчет должно быть получено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

В силу положений Закона об оценочной деятельности, а также приведенного Порядка, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также по проверке положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

Судом установлено, что решение Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ№ соответствует форме, утвержденной Приложением № 1 к Порядку, принято уполномоченным органом, правомочным составом, процедура принятия решения не нарушена.

В соответствие с пунктом 12 Порядка, оспариваемое решение принято Комиссией единогласно всеми членами на основании анализа представленных документов, в том числе отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка, а также Положительного экспертного заключения на отчет от ДД.ММ.ГГГГ№.

Проанализировав нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, исследовав установленные по делу обстоятельства, судом не выявлены нарушения, в том числе, повлиявшие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, установленной Комиссией, в связи с чем, заявленные Администрацией города Твери требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 20, 175, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд:

решил:

требования Администрации города Твери о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, исключении установленной Комиссией кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 03 октября 2016 года.

Председательствующий С.А. Гришина