Гражданский кодекс часть 1

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Рыковой А.А., с участием представителя административного истца Абловой Н.Б. - Конякина В.А., действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-98/2021 по административному исковому заявлению Абловой Р. к Правительству Иркутской области, заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Иркутской области, Администрация города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Аблова Н.Б. обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указала, что на праве собственности ей принадлежал земельный участок с кадастровым номером Номер изъят площадью 41 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят> 22.07.2019 земельный участок с кадастровым номером Номер изъят был снят с кадастрового учета.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 03.12.2018 составляет 90 322 469,38 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком (данные изъяты)Р.

Согласно отчету № 7/2021 от 10.02.2021 по состоянию на 03.12.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 43 515 000 руб.

Административный истец полагает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 43 515 000 руб. по состоянию на 03.12.2018.

Представитель административного истца Абловой Н.Б. - Конякин В.А., действующий на основании доверенности, в полном объеме поддержал административные исковые требования, просил суд удовлетворить их.

Административный истец Аблова Н.Б. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие.

Административный ответчик Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, дополнительно указав, что указанная в отчете (данные изъяты) № 7/2021 от 10.02.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что ни Росреестр, ни его территориальные органы не наделены полномочиями по принятию решений о проведении государственной кадастровой оценки, непосредственному определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также не уполномочены в рамках проведения «массовой» кадастровой оценки на осуществление каких-либо действий, влекущих изменение установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости. В компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, требующей специальных познаний в указанной области. Следовательно, Управление не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости объектов недвижимости, с которой административный истец не согласен.

Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило отзыв, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, дополнительно указав, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не заинтересовано в исходе данного административного дела, не имеет материально-правового интереса.

Заинтересованное лицо Администрация города Иркутска в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, дополнительные пояснения, в которых указала, что оформление и содержание отчета (данные изъяты) № 7/2021 от 10.02.2021 не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Нарушен п 5 ФСО № 3 в части введения в заблуждение пользователей отчета: 1) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, с указанием интервала значений цен (стр. 37) - фактический рынок предложений продажи земельных участков за период с 01.01.2018 года по 03.12.2018 года представлен большим количеством земельных участков коммерческого назначения в г. Иркутске в архивных периодических изданиях и интернет-порталах, что подтверждается Отчетами об определении рыночной стоимости, представленными в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости; 2) Оценщик в отчете, в главе 10.4 не указал интервалы значений цен; 3) обзор сегмента рынка земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в г. Иркутске, за период с 01.01.2018 по 3.12.2018 (стр. 40) приведен в недостаточной степени (4 объекта), т.е. оценщиком не изучены все доступные источники информации; приведенный анализ по 4 земельным участкам не позволяет сделать вывод о диапазоне цен в г. Иркутске за период с 01.01.2018 по 3.12.2018 на рынке земельных участков в г. Иркутске, предназначенных для производственно-складского назначения; 4) в расчете корректировки на масштаб (площадь) оценщик вносит корректировку, которая была рассчитана на основании статьи Власова А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» (стр. 45), что приводит к определенному искажению результатов. Методика Власова А.Д. основана на статистических данных по земельным участкам одного функционального назначения, расположенных в одном регионе (географическая локализация исследования согласно тексту статьи ограничивается г. Новосибирск, г. Нефтеюганск, г. Балаково) и основана на статистических данных 2005 года. Для применения данной методики необходимо сделать рыночную выборку по городу Иркутску и построить регрессионный анализ из текущих предложений, причем аналоги, использованные в отчете должны входить в эту выборку; 5) в Отчете Оценщик указывает (стр. 37): «Разрешенное использование по данным документации на объект оценки «под эксплуатацию производственной базы». По данным визуального осмотра установлено, что на земельном участке расположены здания и сооружения производственно-складского назначения, а также административные здания. Площадь административных зданий занимает не более 20% от общей площади зданий, расположенных на территории оцениваемого земельного участка. При этом помещения в административных зданиях представлены кабинетами, помещениями для отпуска и выставки мелкого товара, аналогичного находящемуся на хранении в складах, помещениями гостиницы, сауны, кафе, и занимают не более 20% от общей площади всех зданий, расположенных на территории оцениваемого земельного участка». Также указывает, что нарушен п.п. а п. 23 ФСО № 7 - оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка застроенных участков и входит в состав единого объекта коммерческой недвижимости, целью функционирования которой является получение дохода, решение об отказе проведения расчетов рыночной стоимости на основе доходного подхода некорректно. В рамках доходного подхода оценщик может использовать метод остатка. Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, не относящийся к земельному участку, или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку. Рассматриваемый Объект оценки представляет собой застроенный земельный участок, на котором расположены объекты, приносящий доход. Считает, что с учетом приведенных обстоятельств, Оценщику целесообразно проведение расчетов рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе доходного подхода. Также указала, что в соответствии с Федеральным законом №269-ФЗ от 31.07.2020 введен досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Административному истцу необходимо обратиться с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости». Кроме того, считает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером Номер изъят снят с кадастрового учета 22.07.2019, оспаривание характеристик объекта, которого юридически не существует, в судебном порядке невозможно, предмет судебного разбирательства отсутствует.

Суд, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца Абловой Н.Б. - Конякина В.А., действующего на основании доверенности, допросив свидетеля оценщика Р. изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС и ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером Номер изъят, площадью 41 719 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию производственной базы, расположенный по адресу: <адрес изъят>, был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят площадью 13672 кв.м., Номер изъят площадью 27 465 кв.м., Номер изъят площадью 223 кв.м., и частично земельный участок с кадастровым номером Номер изъят площадью 23865 кв.м., которые принадлежали Абловой Н.Б., что подтверждается выписками из ЕГРН.

Право собственности Абловой Н.Б. на земельный участок с кадастровым номером Номер изъят зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости 03.12.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.12.2018.

22.07.2019 земельный участок с кадастровым номером Номер изъят был снят с государственного кадастрового учета, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.03.2021.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в 2012-2013 гг. на территории Иркутской области были проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Указанные обстоятельства подтверждаются Постановлением Правительства Иркутской области от 04.07.2012 № 368-пп, государственным контрактом от 22.11.2012 № 88, отчетом от 20.04.2013 № 2004-13, экспертным заключением от 07.06.2013 № 919/2013, актом сдачи-приема выполненных работ от 14.11.2013.

Постановлением Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2012.

В дальнейшем в указанное Постановление были внесения изменения Постановлениями Правительства Иркутской области от 05.05.2014 № 239-пп, от 26.08.2015 № 422-пп, от 11.01.2016 № 4-пп, от 19.09.2016 № 588-пп, от 12.12.2016 № 781-пп, от 21.04.2017 № 270-пп.

Сведения о принадлежавшем административному истцу земельном участке с кадастровым номером Номер изъят содержатся в Едином государственном реестре недвижимости: земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 03.12.2018. С момента постановки на государственный кадастровый учет данного земельного участка и до момента снятия его с учета 22.07.2019 изменения в сведения о количественных и качественных характеристиках в ЕГРН не вносились

Поскольку на государственный кадастровый учет земельный участок поставлен после проведения государственной кадастровой оценки, его кадастровая стоимость была рассчитана в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 с применением удельного показателя, утвержденного в Приложении № 2 к Постановлению Правительства Иркутской области от 15.11.2013 № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области». Удельный показатель кадастровой стоимости - 2 165,02 руб. за 1 кв.м., кадастровая стоимость составляет 90 322 469,38 руб.

03.12.2018 в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 90 322 469,38 руб., 22.07.2019 объект недвижимости снят с кадастрового учета, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела в суде сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 90 322 469,38 руб. по состоянию на 03.12.2018 стали архивными.

Между тем, данное обстоятельство не лишает административного истца права на обращение в суд с заявленными требованиями, поскольку в силу разъяснений, содержащихся в п. 14, п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Согласно ч. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 разъяснено, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Административный истец, в силу ст. ст. 388, 390, 391 НК РФ, является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, при исчислении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 391 данного Кодекса.

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения дела) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Перерасчет сумм ранее исчисленных налогов, указанных в п. 3 ст. 14 и п.п. 1 и 2 ст. 15 НК РФ, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом ( п. 2.1 ст. 52 НК РФ).

При таких обстоятельствах оспариваемые Абловой Н.Б. результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, которые на момент рассмотрения дела стали архивными, являются юридически значимыми, поскольку могут повлиять на ее права и обязанности как плательщика земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

На основании изложенного довод заинтересованного лица Администрации города Иркутска, что поскольку земельный участок с кадастровым номером Номер изъят снят с кадастрового учета 22.07.2019, оспаривание характеристик объекта, которого юридически не существует, в судебном порядке невозможно, предмет судебного разбирательства отсутствует, является необоснованным.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 03.12.2018.

С настоящим иском Аблова Н.Б. обратилась в суд 11.03.2021 (согласно штемпелю на конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке (данные изъяты) № 7/2021 от 10.02.2021.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы ст. 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно отчету № 7/2021 от 10.02.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 43 515 000 руб. по состоянию на 03.12.2018.

Кроме того, к отчету об оценке № 7/2021 от 10.02.2021 представлена справка, из которой следует, что на странице 7 отчета об оценке указано «Итоговая величина стоимости объекта оценки по состоянию на 03.12.2018 (НДС не облагается), округленно». Верно читать «Итоговая величина стоимости объекта оценки по состоянию на 03.12.2018, округленно». На странице 63 отчета об оценке 7/2021 от 10.02.2021 указано «Рыночная стоимость объекта оценки: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию производственной базы, площадь 41719 кв.м., адрес объекта: <адрес изъят>, кадастровый номер: Номер изъят, по состоянию на 03.12.2018 составляет (округленно), без учета НДС». Верно читать «Рыночная стоимость объекта оценки: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию производственной базы, площадью 41719 кв.м., адрес объекта: <адрес изъят>, кадастровый номер: Номер изъят, по состоянию на 03.12.2018 составляет (округленно)». В указанных разделах отчета об оценке № 7/2021 от 10.02.2021 допущена техническая ошибка.

Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Отчет содержит точное описание объекта исследования с указанием его количественных, качественных характеристик с учетом его индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов, а также выбор сравнительного подхода; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно и подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы; расчеты не содержат явных методических и арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта недвижимости, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов объектам оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

Полномочия Р. на осуществление оценочной деятельности проверены. Так, согласно информации, размещенной на официальном сайте Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов оценщиков» Р. является членом Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов оценщиков» с 28.12.2016, регистрационный номер 0017; статус данного оценщика действительный. К отчету приложен полис страхования ответственности оценщика № 700-0001494-02582 от 11.01.2019, сроком действия с 15.01.2019 по 14.01.2022, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 13.02.2018 № 003442, сроком действия до 13.02.2021. Согласно постановлению Правительства РФ от 04.02.2021 № 109 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 440», срок действия квалификационных аттестатов, выданных с 01.02.2018 по 31.05.2018, продлевается на 4 месяца.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данных доказательств недопустимыми (ст. 61 КАС РФ), не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов проведения оценки, не выявлено.

Доводы заинтересованного лица Администрации города Иркутска о несоответствии отчета требованиям Федерального закона об оценке и Федеральным стандартам оценки являются необоснованными.

В судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена оценщик Р. которая пояснила, что отчет об оценке № 7/2021 от 10.02.2021 соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 03.12.2018 (дата определения кадастровой стоимости) рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки, поддержала письменные пояснения.

Так, согласно письменным пояснениям оценщика (данные изъяты)Р. , выполнившей отчет № 7/2021 от 10.02.2021, на странице 39 отчета об оценке оценщиком указано следующее: «Оценщиком был проанализирован рынок предложений к продаже земельных участков в городе Иркутске по данным периодических изданий, интернет-порталов и других источников информации за рассматриваемый период. При анализе не учитывались земельные участки без указания основных характеристик, площади, цены, местоположения, назначения (вида использования)», таким образом, в выборку попали только те объекты - земельные участки, которые отвечают заданным условиям.

Интервал значения цен представлен в таблице 4 «Выборка предложений земельных участков производственно-складского назначения в г. Иркутске за период с 01.01.2018 и по 03.12.2018» в колонке «Цена, руб./кв.м.», а также в разделе 10.6. отчета об оценке.

Федеральные стандарты оценки, равно как и Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не указывает минимальное число объектов аналогов, необходимых для анализа рынка объекта оценки. Учитывая условия выбора объектов аналогов, представленный на странице 39 отчета об оценке, объем выборки является достаточным и достоверным.

На странице 45 отчета об оценке описана методика расчета корректировки на площадь, предложенная Власовым А.Д., однако данная методика не положена в основу расчета корректировки на площадь. Для расчета корректировки на площадь оценщиком принята методика, предложенная Живаевым М.В., о чем указано на страницах 46 и 60 отчета об оценке.

Согласно п.п. а п. 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611 «доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки дохода». Применение доходного подхода для земельных участков в отсутствии развитого рынка аренды земельных участков не представляется возможным. Также на странице 52 отчета об оценке в обосновании отказа от применения метода остатка указано следующее: «Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход». Исходной предпосылкой применения метода является возможность идентификации структуры и объемов доходов и расходов, связанных с земельным участком. Необходимо понимать, что застроенный земельный участок может лишь приносить доход в составе единого объекта недвижимости: определить доходы и расходы только участка вряд ли возможно. В такой ситуации необходима идентификация структуры доходов и расходов от единого объекта недвижимости с последующим выделением доли доходов и расходов, приходящихся на земельный участок. Исходя из этого, Оценщики сталкиваются с проблемами, схожими, что и при применении Метода остатка, когда на основании рыночных данных сложно выделить предложения об аренде (и других способах извлечения доходов) единых объектов. Другой объективной сложностью применения метода является необходимость вычленения из общей суммы доходов и расходов, приходящихся именно на земельный участок. Фактически применительно к настоящим объектам оценки метод предполагаемого использования можно представить, как усложненный вариант метода остатка». Использование данного метода приведет к значительной погрешности в расчетах.

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Кроме того, суд также учитывает, что заинтересованное лицо Администрация города Иркутска ходатайство о назначении и проведении по данному административному делу судебной оценочной экспертизы не заявляла. Доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка, Администрация города Иркутска также не представила.

При этом административный ответчик данный отчет не оспаривал, согласился с ним, возражений относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной отчетом, не заявил. В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика Правительства Иркутской области указал, что представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки.

На основании изложенного, суд признает отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № 7/2021 от 10.02.2021 надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки. Оснований для назначения судебной оценочной экспертизы суд не усматривает.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований Абловой Н.Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 03.12.2018 в размере его рыночной стоимости равной 43 515 000 руб.

Довод заинтересованного лица Администрации города Иркутска, что административному истцу необходимо обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» является необоснованным, поскольку для оспаривания физическими лицами в суде результатов определения кадастровой стоимости досудебный порядок не является обязательным. Кроме того, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» не являлся исполнителем работ по определению кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения Абловой Н.Б. в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной рыночной стоимости - 11.03.2021.

Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования Абловой Н.Б. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под эксплуатацию производственной базы, расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости в размере 43 515 000 руб. по состоянию на 03.12.2018.

Дата обращения Абловой Н.Б. в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости - 11.03.2021.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья И.В. Ларичева

Мотивированное решение изготовлено 26 апреля 2021 г.