Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Иовлева Д.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости десяти земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Иовлев Д.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости десяти земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 26.06.2018 № 50 является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером № <...> площадью 8218571 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения КФХ, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 2741353 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 1210295 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 9621440 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 3190554 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 1669334 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 35169160 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 1719269 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 9904168 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>;

- с кадастровым номером № <...>, площадью 2150118 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>.

Согласно выпискам о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена в размерах:

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 01.01.2012 - 22 272 327,41 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 29.04.2015 - 9 622 149,03 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 29.04.2015 - 4 288 135,45 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 28.04.2018 - 33 771 254,40 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 28.04.2018 - 11 198 844,54 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 28.04.2018 - 4 523 895,14 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 28.04.2018 - 123 443 751,60 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 28.04.2018 - 6 034 634,19 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 28.04.2018 - 34 763 629,68 рублей;

- с кадастровым номером № <...> по состоянию на 28.04.2018 - 7 546 914,18 рублей.

Указанная кадастровая стоимость земельных участков является завышенной, влечёт увеличение размера арендной платы, нарушая его права и законные интересы, в связи с чем он обратился к оценщику для определения рыночной стоимости данных объектов.

В соответствии с отчётами об оценке изготовленных оценщиком индивидуальным предпринимателем С.К.., рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составила:

- с кадастровым номером № <...> - 2 132 359,15 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 731 487,44 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 322 948,42 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 7 827 388,97 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 2 595 630,91 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 1 358 063,50 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 28 611 382,02 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 1 398 687,45 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 8 057 398,42 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 1 749 198,64 рублей.

В заявлении от 05.03.2019 просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...>, поскольку в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Определением суда от 31.01.2019 к участию в деле привлечено в качестве заинтересованного лица на стороне административных ответчиков Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Представитель заинтересованного лица администрации МО «Ленинский муниципальный район» ЕАО Тарасенко А.А. с требованиями, изложенными в административном исковом заявлении, не согласилась. Просила признать недопустимыми доказательствами отчёты об оценке объекта оценки выполненные ИП С.К.., а также заключение эксперта ООО <...>., поскольку отчёты и заключение допускают неоднозначное толкование и вводят в заблуждение, а информация, используемая при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям достаточности и достоверности. И оценщиком, и экспертом использовались статистические данные для определения рыночной цены на сельхозпродукцию, не используя спрос. Оценщиком использовалась фактическая урожайность, вместо нормативной, которая определяется исключительно на основании данных о плодородии почвы. Показательсебестоимостисои взят в целом по ЕАО, при этом не дана оценкаинженерного благоустройства земельного участка, не оценена близость к дорогам и т.д. Использовались данные статистики по средним ценам сельхозпродукции, реализуемой сельскохозяйственными организациями, вместе с тем на товарном рынке сложились другие цены на сою. По сведениям крупного закупщика сои, работающего на территории Ленинского района ЗАО «Соя» озакупочной цене сои по месяцам, она больше, чем выведена экспертом. Считает, что стоимость земельных участков должна быть выше.

Административный истец глава КФХ Иовлев Д.В., представители административных ответчиков правительства ЕАО, Управления Росреестра по ЕАО, заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом.

Представитель административного истца Зубок М.Е. согласно телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие, в заявлении от 28.05.2019 просил суд признать заключение эксперта ООО <...> от 06.05.2019 недопустимым доказательством, по основаниям, изложенным в нём.

В отзыве от 19.02.2019 административный ответчик правительство ЕАО просит отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что при утверждении кадастровой стоимости спорных земельных участков правительство области основывалось на требованиях закона (постановление от 29.11.2012 № 680-пп), которое является действующим.

Выслушав лиц участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении её в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»следует, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что постановлением правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО по состоянию на 01.01.2012, в том числе средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАО.

Из содержания выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.12.2018, 21.12.2018 следует, что сведения об образовании объектов недвижимости с кадастровыми номерами внесены в государственный реестр недвижимости: № <...> - 01.01.2012; № <...>, № <...> - 29.04.2015; № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...> - 28.04.2018.

Глава КФХ Иовлев Д.В. обратился в суд ЕАО с административным иском 15.01.2019, то есть с пропуском установленного частью 3 статьи 245 КАС РФпятилетнего срока обращения в суд в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Принимая во внимание, что очередная государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на территории ЕАОдо настоящего времени не проведена, оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является действующей, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу абзаца 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласнодоговору аренды земельного участка от 26.06.2018 № 50, соглашению о передаче прав и обязанностей по указанному договору от 27.06.2018 административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>, № <...>.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость спорных земельных участков определена на основании постановления правительства ЕАО от 29.11.2012 № 680-пп в указанном выше размере, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Согласно статье 11Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчёт об оценке объекта оценки (далее также - отчёт).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утверждённых саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствии со статьёй 20 Федерального закона № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 29 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (далее - ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 при недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, административным истцом представлены в суд отчёты об оценке объекта оценки от 25.12.2018 № 105/1-12/2018, № 105/2-12/2018, № 105/3-12/2018 изготовленные оценщиком индивидуальным предпринимателем С.К. свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 13.12.2016 № <...>, регистрационный № <...> от 13.12.2007, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 11.12.2017 № <...> согласно которым рыночная стоимость поименованных земельных участков установлена иная, чем кадастровая, о чём выше указано.

В отчётах оценщиком проведён анализ рынка объектовоценки, дано их описание, рассмотрена информация по фактическим сделкам Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, источниками получения информации об участках послужили также предложения, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации и специализированных изданиях, проведён анализ основных критериев (факторов), влияющих на цену земельных участков с приведением интервалов значений этих факторов и выявлены земельные участки наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, сделаны выводы о некорректности их использованиядля расчёта рыночной стоимости оцениваемых земельных участковна основании данных аналогов по ряду причин (все сделки состоялись в одно время; зарегистрированы сделки по одной цене в независимости от площади участка; отсутствием данных о виде разрешённого использования и т.д.) (л.д. 74-75, 182-183 т.1,л.д. 55-56 т. 2). Отказ от определения рыночной стоимости объектов оценкизатратным и сравнительным подходами мотивирован (л.д. 83-85, 190-192 т.1,л.д. 62-64 т. 2).В рамках определения рыночной стоимости на основе доходного подхода проведена процедура оценки рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты. В частности проведён выбор сельскохозяйственных культур, по которым производится расчёт земельной ренты; произведён расчёт величины земельной ренты исходя из производства одной сельскохозяйственной культуры сои; определён коэффициент капитализации методом кумулятивного построения, который предусматривает построение процентной ставки как результата суммирования нескольких величин (премия за риск вложения в недвижимость; премия за низкую ликвидность; премия за инвестиционный менеджмент) и рассчитана рыночная стоимость сельскохозяйственной земли (л.д. 96-101, 207-213 т. 1, л.д. 81-87 т. 2). При согласовании итоговых результатов оценки рыночной стоимости объектов оценкиоценщиком отражено, что результаты доходного подхода подтверждены ориентировочными расчётами интервалов возможных значений стоимости объектов, и находятся в диапазоне стоимости для объектов оценки(л.д. 102-105, 214-217 т.1, л.д. 88-92 т. 2).Приведённые расчёты позволяют пользователю отчётов об оценке понять логику процесса определения стоимости земельных участков. В отчётах присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложения о расположении объектов оценки на карте, фотографии оцениваемых объектов.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как все представленные отчёты об оценке рыночной стоимости земельных участков соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки.

В связи с этим, отчёты от 25.12.2018 № 105/1-12/2018, № 105/2-12/2018, № 105/3-12/2018 отвечают требованиям относимости, допустимости и являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверную рыночную стоимость земельных участков.

Довод представителя заинтересованного лица Тарасенко А.А. о том, что в отчётах оценщиком при расчёте величины земельной ренты указана формула содержащая понятие нормативная урожайность, однако использовалась фактическая урожайность, которая определяется исключительно на основании данных о плодородии почвы, не влияет на существо рассматриваемого дела.

При расчёте величины земельной ренты оценщиками используются различные методики, а также могут использоваться данные статистики, справочников или фактической информации землепользователя. В данном случае, в качестве нормативной урожайности оценщиком использовался средний показатель урожайности сои в ЕАО рассчитанный по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по ЕАО. В качестве пособия использовалась - Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий. Бондаренко Т.Г., Полунин Г.А., Петров В.И.; - М.: ООО НИПКЦ «Восход-А», 2009. Какого-либо нарушения при расчёте данной величины не имеется.

Довод представителя заинтересованного лица, что в отчётах оценщиком показательсебестоимостисои взят в целом по ЕАО, при этом не дана оценка инженерного благоустройства земельного участка, не оценена близость к дорогам и т.д., является несостоятельным.

Анализируя основные критерии (факторы), влияющие на цену земельных участков, оценщиком со ссылкой на аналитический обзор «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока» при определении необходимости корректировки на местоположение приведены ряд показателей, в том числе и близость к основным транспортным магистралям, статус населённого пункта, специализация населённого пункта и иные показатели, представлены выкопировки из указанного обзора(л.д. 70-71, 178-179 т. 1, л.д. 52-53 т. 2)

Довод представителя заинтересованного лица о необоснованном использовании оценщиком данных статистики по средним ценам сельхозпродукции, реализуемой сельскохозяйственными организациями, поскольку фактическая закупочная цена сои является выше, не опровергает правильности выводов оценщика.

При определении цены реализации сои оценщиком использованы три источника - данные управления сельского хозяйства правительства ЕАО, представленные на официальном интернет-портале органов государственной власти ЕАО (http://www.eao.ru); результаты исследований ДВ НИИЭОП АПК с использованием информационно-аналитических материалов отраслевых региональных министерств ДФО сельскохозяйственных наук Н.В. Глаз (ГНУДВНИИЭОП АПК Россельхозакадемии, Хабаровск); данные Центральной Базы Статистических Данных (ЦБСД) Федеральной службы государственной статистики по ЕАО, информация которых является достоверной, отражающей цену производителей в целом по ЕАО, показывающей только стоимость реализации продукции без учёта каких-либо дополнительных расходов.

Справка о закупочных ценах на сою в Ленинске сезон 2017-2018, 2018-2019 г.г. представленная представителем заинтересованного лица Тарасенко А.А. в обоснование фактической закупочной цены сои не может быть использована при рассмотрении настоящего дела, поскольку выдана частной компанией, без отражения сведений из чего сформированы указанные данные, в справке отсутствует указание о дате её выдачи.

Утверждение представителя о том, что административному истцу главе КФХ Иовлеву Д.В. необходимо было сначала обратитьсяв комиссию по установлению кадастровой стоимости, и только в случае неудовлетворения требований, в суд, то есть о несоблюдении требований, предусматривающих обязательный досудебный порядок урегулирования спора, не основано на законе.Положения Федерального закона № 135-ФЗ не предусматривают для физических лиц обязательное предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 3 статьи 24.18). Такое обращение по смыслу указанной правовой нормы является обязательным для юридических лиц, к числу которых индивидуальные предприниматели, то есть физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не относятся.

Довод административного ответчика правительства ЕАО изложенный в отзыве от 19.02.2019о том, что в выписке ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № <...> от 13.12.2018 дата определения кадастровой стоимости отсутствует (л.д. 147 т. 2), следовательно, нельзя определить дату, на которую должна быть произведена оценка рыночной стоимости спорного земельного участка является несостоятельным, поскольку в выписке ЕГРН от 21.12.2018 дата определения кадастровой стоимости указана - 01.01.2012, в связи с чем каких-либо сомнений по данному вопросу не имеется (л.д. 119 т. 1).

Несостоятелен и довод административного ответчика о том, что в отчётах №№ 105/1-12/2018, 105/3-12/2018 оценщик, применяя доходный подход и показатели по производству сои в ЕАО и Амурской области, не рассматривал при этом сделки купли-продажи земельных участков по другим регионам.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 11 ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости допускается в том числе, расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; что и было сделано оценщиком при исследовании и оценке объектов.

Для подтверждения правильности расчётов, оценщиком в отчётах были представлены актуальные данные по соседней Амурской области, в аналитических статьях по соеводству и на сайте министерства сельского хозяйства Амурской области (рис. 5.6, 5.7 - л.д. 76-77 т.2). При этом, в рамках доходного подхода оценщик не использовал в расчётах показатели Амурской области, а лишь подтверждал тенденции, расчёт же осуществлялся именно на основании показателей ЕАО.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя заинтересованного лица определением суда от 05.03.2019 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО <...>», эксперту Р.Б. (л.д. 39-41 т. 3).

Согласно заключению эксперта от 06.05.2019 № 02/01/2019 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составила:

- с кадастровым номером № <...> - 2 752 229,39 рублей;

- с кадастровым номером № <...> 1 408 790,15 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 621 974,50 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 4 912 951,19 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 1 629 177,76 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 852 404,26 рублей;

- с кадастровым номером № <...> -17 958 264,71 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 877 902,34 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 5 057 319,27 рублей;

- с кадастровым номером № <...> - 1 097 904,76 рублей.

28.05.2019 представитель административного истца Зубок М.Е. обратился в суд с письменным заявлением о признании заключения эксперта недопустимым доказательством.

07.06.2019 в судебном заседании представитель заинтересованного лица Тарасенко А.А. как указано выше, также представила письменное ходатайство о признании недопустимым доказательством заключения эксперта.

Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда, признаются недопустимыми судом по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (части 1 и 3 статьи 59, часть 2 статьи 61 КАС РФ).

Оценивая заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что частично доводы заявления и ходатайства о признании данного заключения недопустимым доказательством, не нашли своего подтверждения.

В частности, довод о том, что экспертиза начата 22.03.2019, а подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности датирована 06.05.2019, то есть после завершения исследования.

Указанное экспертное заключение изготовлено и подписано экспертом, своей подписью эксперт подтверждал свою ответственность за указанные в заключении выводы, то есть до момента проведения всех исследований и подписания экспертного заключения экспертом, оно не несёт доказательственного значения, поэтому дача экспертом расписки о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в день изготовления и подписания экспертного заключения не является основанием для признания заключения недопустимым доказательством.

Довод о нахождении эксперта в зависимости от одного из участников дела, а именно ФГБУ «ФКП Росреестра», поскольку между последним и экспертным учреждением ранее был заключён контракт в рамках федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», исполнителем по которому являлось экспертное учреждение, не подтверждён документально.

По тем же основаниям не может быть принято во внимание и указание на то, что экспертиза не представляет самостоятельного исследования, поскольку сведения копировались из различных источников.

Довод об отсутствии у эксперта опыта оценки недвижимости в связи с чем последний не может быть признан лицом, обладающим специальными познаниями, необходимыми для проведения судебной экспертизы, опровергается наличием определённого образования и соответствующей квалификацией, что даёт ему право проводить судебные экспертизы (л.д. 25-31 т. 3).

Довод о том, что заключение экспертизы утверждено директором ООО <...>, не является нарушением федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», запрет такой в законе отсутствует.

То, что права, предусмотренные КАС РФ, эксперту не разъяснялись, не является существенным нарушением, поскольку как отражено выше, в заключении присутствует указание на то, что эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Указание в наименовании «заключение эксперта по гражданскому делу» является технической ошибкой.

Вместес темзаслуживают внимания доводы о том, что эксперт самостоятельно собирал доказательства для производства экспертизы, а именно с Управления сельского хозяйства ЕАО на основании запроса о предоставлении сведений от 15.03.2019 были запрошены технологические карты по производству сельскохозяйственных культур сои, овса (л.д. 220 т. 4). Полученные материалы были использованы при проведении исследования (л.д. 44, 207-208, т. 4); экспертом в заключении использовалась себестоимость сельскохозяйственной культуры сои по Амурской области, но не использовались данные по рынку объекта исследования, где показатели разнятся и влияют на расчёты; также,экспертом использовалисьразличные данные об урожайности сои за 2013 - 2014 года, взятые с официального сайта государственной статистики (л.д. 142-143 и 205-206 т. 4).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Р.Б. пояснил, что технологические карты в материалах дела отсутствовали, на официальном сайте Управления сельского хозяйства ЕАО их не нашли, в связи с чем экспертным учреждением был направлен запрос об их предоставлении. Всероссийский научно-исследовательский институт сои расположен в г. Благовещенске, занимается разработкой технологических карт, наиболее полно владеет информацией. Считает, что себестоимость сои по Амурской области, взятая им из источника «Гласс» наиболее полно отражена, Амурская область находится на той же широте, что и ЕАО, земли аналогичны, имеют тот же состав. На сайте государственной статистики имеются две базы «Енис», сведения которой использовались при составлении заключения. На странице заключения 141-142 она распространяет своё действие до 2015 года, а на странице 204-205 приведена таблица с информацией с сайта, которая захватывает 2017 год. Возможно, данные государственной статистики не совпадают, но экспертное учреждение в этом не виновато.

В силуположений части 6 статьи 49 КАС РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы, вступать в личные контакты с участниками судебного процесса, если это ставит под сомнение его незаинтересованность в исходе административного дела, а также разглашать сведения, которые стали ему известны в связи с проведением экспертизы, или сообщать о результатах экспертизы кому-либо, за исключением суда, ее назначившего.Аналогичное положение содержится в абзаце 12 статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как указано выше, при проведении экспертизы экспертом с Управления сельского хозяйства ЕАО были запрошены технологические карты по производству сельскохозяйственных культур сои, овса, которые в последующем использовались при проведении исследования. При этом, данные документы судом на экспертизу не направлялись, в связи с чем эксперт не вправе был самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы.

Неубедительны пояснения эксперта в обоснование использования им при оценке рыночной стоимости земельных участков, себестоимости сельскохозяйственной культуры сои по Амурской области, и не использование данных по ЕАО. Так, в обоснование взятой себестоимости эксперт ссылается в заключении на диссертацию Синеговского М.О., «Направления повышения экономической эффективности производства сои в зависимости от сортовых особенностей» Всероссийский научно-исследовательский институт сои, Благовещенск 2016г. (л.д. 87, 146 т. 4). При этом, себестоимость 1 тонны сои в рублях за 2011 год у эксперта составляла 6767, тогда как при изготовлении отчёта № 105/1-12/2018 оценщиком использовались данные по ЕАО с показателем 8580 (л.д. 94 т. 1). Из заключения не ясно, почему эксперт не использовал данные по рынку объекта исследования, а использовал сведения в данном случае по Амурской области, которые ниже чем по ЕАО, что влияет на расчёты.

Из заключения следует также, что экспертом использовались данные об урожайности сои за 2013 - 2014 года с официального сайта государственной статистики. При этом, показатели расчёта среднего значения урожайности, цент/га за 2013 год отражены - 9,3, за 2014 - 12,6 (таблица 40, л.д. 143 т. 4), а в таблице 60 за те же года значения указаны 8,9 и 13,1 (л.д. 205-206 т. 4). Фактически в рамках одного исследования эксперт использует противоречащие данные применительно к одному показателю.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, ставят под сомнение объективность эксперта в результатах оценки при проведении судебной оценочной экспертизы, в связи с чем экспертное заключение следует признать недопустимым доказательством и исключить из числа доказательств по делу.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельных участков выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами выводы оценщика не опровергнуты, и принимая во внимание, что данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность вышеуказанных отчётов и опровергнуть выводы отсутствуют, ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административный истец обратился в суд с административным иском 15.01.2019, следовательно, датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 15.01.2019, а кадастровую стоимость в отношении спорных земельных участков установить равной их рыночной стоимости на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение является основанием для внесения вЕдиныйгосударственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных в административном иске земельных участков в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 295-298 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства Иовлева Д.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, правительству Еврейской автономной области об установлении кадастровой стоимости десяти земельных участков равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью 8218571 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения КФХ, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 в размере 2 132 359 (два миллиона сто тридцать две тысячи триста пятьдесят девять) рублей 15 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2741353 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.04.2015 в размере 731 487 (семьсот тридцать одна тысяча четыреста восемьдесят семь) рублей 44 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1210295 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.04.2015 в размере 322 948 (триста двадцать две тысячи девятьсот сорок восемь) рублей 42 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 9621440 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2018 в размере 7 827 388 (семь миллионов восемьсот двадцать семь) рублей 97 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 3190554 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2018 в размере 2 595 630 (два миллиона пятьсот девяносто пять тысяч шестьсот тридцать) рублей 91 копейки на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1669334 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение<...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2018 в размере 1 358 063 (один миллион триста пятьдесят восемь тысяч шестьдесят три) рублей 50 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 35169160 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2018 в размере 28 611 382 (двадцать восемь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч триста восемьдесят два) рублей 02 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1719269 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2018 в размере 1 398 687 (один миллион триста девяносто восемь тысяч шестьсот восемьдесят семь) рублей 45 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 9904168 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2018 в размере 8 057 398 (восемь миллионов пятьдесят семь тысяч триста девяносто восемь) рублей 42 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

- земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 2150118 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, адрес (местоположение): <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2018 в размере 1 749 198 (один миллион семьсот сорок девять тысяч сто девяносто восемь) рублей 64 копеек на период с 01.01.2019 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 15.01.2019.

Настоящее решение суда в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для внесения в Единыйгосударственный реестр недвижимостисоответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - № <...>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам суда Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через суд, принявший решение.

Судья суда ЕАО С.Н. Кочев