Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Туймазинская оптово-розничная база Башпотребсоюза» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Туймазинская оптово-розничная база Башпотребсоюза» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельных участков:

№...

Значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора объектов недвижимости.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на дата с кадастровыми номерами:

№...

Представитель Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан, ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования административного иска не признала.

Представитель административного истца ФИО3, представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по адрес, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, администрации городского поседения адрес, КУС Министерства земельных и имущественных Республики Башкортостан по адрес и адрес на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом дата лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налоговых платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости поставлены на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на дата:

адрес

Административным истцом представлен отчет об оценке №... от дата, подготовленный ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-Информ», согласно которому рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на дата и составляет:

№...

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценочная компания «ТерраНова».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/83/12/20-ЗЭ от дата рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на дата:

№...

Представителем административного ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к заключению эксперта №ЗУ/83/12/20-ЗЭ от дата, выполненному ООО «ТерраНова», поданы замечания, в которых указывается следующее.

В нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 299 (далее-ФСО) заключение эксперта вводит в заблуждение относительно применения корректировки на местоположение к аналогам №...,3,4,5. При определении рыночной стоимости предметов исследования, экспертом некорректно указано описание местоположения объектов-аналогов №...,3,4,5 (стр. 60,62,64,66,68,70). Предметы исследования, как и аналоги №...,3,4,5 расположены на выезде из города, в непосредственной близости крупных автодорог, при этом, аналог №... расположен на территории промышленной застройки, однако эксперт относит расположение аналога №... к спальным микрорайонам высотной застройки, расположение аналогов №...,5 к спальным микрорайонам средне этажной застройки. Некорректное описание местоположения объектов-аналогов №...,3,4,5 экспертом в заключении, применение понижающих корректировок, несмотря на сопоставимость месторасположения предметов исследования и объектов-аналогов №...,3,4,5 привело к искажению итоговой рыночной стоимости предметов исследования.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Суд не может согласиться с доводами представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из экспертного заключения ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/83/12/20-ЗЭ от дата следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельных участков. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении эксперта сведения, дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости названных объектов недвижимости.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам.

Опрошенный судом эксперт ФИО4 показал, что в своем заключении им приведен анализ рынка коммерческой недвижимости, определен сегмент к которому относятся объекты исследования и определены ценообразующие факторы для данного сегмента рынки. На страницах 42-43 заключения эксперта приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, приведен выбор объектов сравнения при использовании в рамках сравнительного подхода. Сегмент рынка и ценообразующие факторы, использованные в исследовании объекта, определены на основании проведенного анализа рынка и справочника оценщика недвижимости. Все ценообразующие факторы относительно сегмента рынка рассмотрены в методе последовательного внесения корректировок в рамках сравнительного подхода. Что касается утверждения, что в нарушение пункта 5 ФСО №... заключение вводит в заблуждение относительно корректировки на «местоположение к аналогам №..., 3, 4, 5», пояснил, что объект аналог №... расположен в адрес, в непосредственной близости к СНТ «Агидель», где преимущественно расположены малоэтажные строения. Объект аналог №... расположен в адрес, в непосредственной близости к автомагистрали – Уфимский тракт, въезд в адрес со стороны адрес. Объект аналог №... расположен в адрес, в непосредственной близости к жилому кварталу ограниченному адрес и адрес кольцо. Объект аналог №... расположен в адрес, в непосредственной близости к жилому микрорайону Иковский, преимущественная застройка – малоэтажный частный сектор. Эксперт в рамках проведения экспертной деятельности руководствуется Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), а так же федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №...). Эксперт дает заключение эксперта, а не составляет отчет об оценке рыночной стоимости. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, оценщиком в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (статьи 435 и 437 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, эксперт гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Таким образом, в заключении эксперта проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, в том числе по виду передаваемых прав, по площади земельных участков, на доступность объекта с применением скидки на торг, по местоположению и прочее, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода.

Кроме того, выводы и расчеты эксперта в заключении судебной экспертизы мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе.

В заключении эксперта присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Экспертное заключение подписано уполномоченным экспертом, которому было поручено проведение судебной оценочной экспертизы.

Эксперт ФИО4 имеет специальные знания в области оценочной деятельности, прошел профессиональную переподготовку и имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков", имеет стаж работы в оценочной деятельности - 10 лет; его экспертная деятельность в установленном порядке застрахована, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы административного ответчика, приведенные в возражениях на экспертное заключение о том, что экспертом использованы аналоги, выбранные по нижней ценовой границе и некорректность расчета корректировки на местоположение, не содержат доказательства о недостоверности рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку соответствующие допустимые и достаточные доказательства этому возражения не содержат.

Таким образом, суждение со стороны административного ответчика о недостоверности выводов эксперта о рыночной стоимости земельных участков объективно не подтверждено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/83/12/20-ЗЭ от дата, и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ООО «Туймазинская оптово-розничная база Башпотребсоюза» подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Оценочная компания «ТерраНова» № ЗУ/83/12/20-ЗЭ от дата

Результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО «Туймазинская оптово-розничная база Башпотребсоюза» как арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Туймазинская оптово-розничная база Башпотребсоюза» об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на дата:

адрес

Датой подачи заявления считать дата

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в адрес.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.

Копия верна

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Бураншин Т.А.