Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Казаякский карьер» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Казаякский карьер» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 155 505 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для разработки карьера, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес с кадастровой стоимостью 11 801 274 рубля 45 копеек. Между тем согласно отчету об оценке рыночной стоимости №... от 05 июля 2019 года, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «РОСТ-Консалт», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7 050 000 рублей.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца как собственника земельного участка.

На основании изложенного, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 7 050 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Балабанова А.В. просила удовлетворить исковые требования согласно заключению эксперта.

В судебном заседании представители административного ответчика по доверенности Валеева К.А., Култыгина Т.Г. выразили несогласие с заключением судебной экспертизы, просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители Правительства Республики Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Получение извещения подтверждается отчетами о прочтении, уведомлениями, реестрами отправки. Информация о рассмотрении дела также размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом 20 августа 2019 года лицам, участвующим в деле (т. 1 л.д. 111-116).

Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Исследовав материалы административного дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об ее утверждении.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления налоговых платежей исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права административного истца как собственника.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 155 505 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для разработки карьера, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет.

Данный земельный участок находится в собственности
ООО «Казаякский карьер», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, свидетельством о государственной регистрации права от 18 июня 2012 года (т. 1 л.д. 10-12, 22).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... определена по состоянию на 01 января 2018 года в размере
11 801 274 рублей 45 копеек (т. 1 л.д. 9).

Административным истцом представлен отчет №... от
05 июля 2019 года, подготовленный ООО «РОСТ-Консалт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2018 года составляет
7 050 000 рублей.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от
03 сентября 2019 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Стандарт», на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 155 505 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для разработки карьера, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочная компания «Стандарт» №... от 19 сентября 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 01 января 2018 года составляет 5 290 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Суд не может согласиться с доводами Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по следующим основаниям.

Судебная экспертиза ООО «Оценочная компания «Стандарт» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла. На основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт, имеющий специальные познания в области оценки, дал письменное заключение эксперта с предупреждением эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт при проведении расчётов стоимости (по аналогам № 3, № 4 на стр. 20, 42 заключения), учитывая назначение итоговой стоимости объектов исследования, не применил корректировку стоимости аналога, т.к. отсутствует достоверная информация об объёме проектной документации и стоимости произведённых затрат на изыскательские предпроектные (лицензирование, геологические и геофизические изыскания, технико-экономическое обоснование разработки недр) работы, на изготовление проектов устройства карьера, отвалов, плана добычи ископаемых, на получение лицензии на разработку месторождения (недр). Применение стоимостной корректировки к стоимости аналога привело бы к снижению стоимости объекта исследования. Так при наличии достоверной информации о стоимости техники у того же аналога № 4 была применена стоимостная корректировка в размере -2 000 000, уменьшающая стоимость.

На стр. 20, 42, 43 заключения указано: “Местоположение (локальные характеристики): адрес, в пойме адрес — район области на Ю-В от адрес): адрес, граница с Республикой Башкортостан в районе адрес.”, что подтверждается информацией об оферте аналога (стр. 53, 55, 56 заключения), а также поиском земельного участка экспертом на картографических ресурсах: Публичная Кадастровая Карта (Интернет-Портал Росреестра https://rosreestr.ru), Интернет-ресурсы схем, географических и спутниковых карт местности.

Вся информация об офертах аналога № 4 представлена на стр. 53–56 Заключения: 05.11.2015 за 30 млн. руб., 05.12.2016 за 18 млн. руб., 01.03.2017 за 20 млн. руб. При выборе цены аналога для расчётов Эксперт исходил из понятия “рыночной стоимости”, когда стороны сделки (в т.ч. – потенциальный покупатель) действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. Любой покупатель, зная о минимальной цене предложения продавца и действуя в своих интересах, начнёт торг именно с этой цены.

Анализ рынка показывает, что категория земель с использованием земельного участка под разработку недр и полезных ископаемых не является ценообразующим фактором. В офертах о продаже карьеров добычи ПГС предлагались земли различных категорий: земли промышленного назначения, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов. При этом виды разрешённого использования и разрешённое использование может быть различным: «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий», «Для иных видов сельскохозяйственного использования», «Для объектов жилой застройки», «Для размещения иных объектов промышленности», «Для разработки песчаного карьера», «Сельскохозяйственное производство», «Для сельскохозяйственного использования». В качестве доказательства проведённого анализа и данных на открытом рынке карьеров полезных ископаемых эксперт прикладывает распечатки оферт о продаже карьеров: “адрес”, “адрес”, “адрес” с дополнительной информацией по данным Росреестра.

Принципиальное ценообразующее значение для продавца карьера или земельного участка под карьер имеет предполагаемое дальнейшее использование земельного участка.

Эксперт провёл анализ элемента сравнения «Вид и характер использования, назначение земельного участка и (или) зонирование» (стр. 24–25 заключения).

Экспертом допущена опечатка на стр. 25 Заключения, что «корректировки по данному элементу сравнения не применялись». В действительности, в расчётах (стр. 42 заключения) для аналогов № 1 и № 2 применена корректировка на назначение земельного участка, соответствие ВРИ (вид разрешенного использования) и ПДИ (предполагаемое дальнейшее использование) в размере 1,930. Размер корректировок принят по данным [Лейфер Л.А. «Справочник оценщика недвижимости – 2017». - «Земельные участки»], представленных на стр. 25 заключения.

Ценообразующим фактором (элементом сравнения) является “местоположение”, а в качестве способа расчёта корректировки эксперт применил метод анализа иерархий, подробно описав методологию и логику расчётов (стр. 25-29 заключения). В качестве критериев сравнения (а не категорий сравнения, как указал в замечаниях административный ответчик) экспертом выбраны основные локальные характеристики местоположения, влияющие на стоимость земельного участка под коммерческое использование. Эксперт произвёл расчёты приоритетов критериев сравнения, приоритетов альтернатив и глобальных приоритетов альтернатив (стр. 28–29, 60 заключения), используя научный метод, разработанный американским математиком Т. Саати (Saaty Thomas L) в 60-х годах XX столетия. После процедуры метода анализа иерархий рассчитаны величины корректировок на местоположение для аналогов, применённых в качестве комплексных (интегральных) корректировок к ценам аналогов.

Для применения корректировок на изменение цен за период между датами сделки на стр. 23 заключения приведены исходные данные (динамика цен на землю в России по данным Интернет-сайта rosrealt.ru). Корректировка на динамику сделок на рынке применена для аналога № 4, рассчитана путём прямого сравнения цен 1 полугодия (аналог) и 2 полугодия (объект исследования) 2017г. (стр. 42 заключения).

Для применения корректировок на размер (площадь) земельного участка экспертом рассчитана формула расчета коэффициента поправки на различия в размере (площади) объектов недвижимости. Подробное описание источников информации, расчёта формулы, анализа полученного результата и сопоставимости с эмпирическими результатами, выводы и итоговая формула расчёта корректировок для аналогов приведено на стр. 30–32 заключения. Корректировка на размер земельного участка применена (стр. 43 заключения) для каждого аналога в размере рассчитанных значений по приведённой формуле 3.1 (стр. 32 заключения).

Суд, оценивая заключение эксперта ООО «Оценочная компания «Стандарт» №... от 19 сентября 2019 года и отчет №... от
05 июля 2019 года, подготовленный ООО «РОСТ-Консалт», представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключения эксперта ООО «Оценочная компания «Стандарт»
№... от 19 сентября 2019 года, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Суд находит, что рыночную стоимость объекта недвижимости необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО «Оценочная компания «Стандарт» №... от
19 сентября 2019 года.

С учетом изложенного, права ООО «Казаякский карьер», являющегося собственником земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа, как установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, существенно влияют на исполнение им обязательств, предусматривающих исчисление суммы уплаты налоговых платежей исходя из кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах требования ООО «Казаякский карьер» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 24.18, 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Казаякский карьер»об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 155 505 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для разработки карьера, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 5 290 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления считать 30 июля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в г. Нижний Новгород.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина