Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью «ЗатонСтройИнвест», акционерного общества ТК «Октябрьский» к Совету городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 г. №30/7 в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части установления в п.п.5.9 пункта 5 Приложения №1-З ставки арендной платы земли, предназначенной для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18 % от кадастровой стоимости земли,

У С Т А Н О В И Л:

решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (далее – решение Совета) были утверждены ставки арендной платы за землю по видам функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов) в процентах от кадастровой стоимости земельных участков с 01 января 2008 года по вновь заключаемым договорам аренды земельных участков (дополнительным соглашениям о присоединении к договорам аренды земельных участков), право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Первоначальный текст документа опубликован в издании газеты «Вечерняя Уфа», № 237 (10885), 7 декабря 2007 года.

В решение Совета вносились изменения решениями Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 04 декабря 2008 года № 10/16, от 25 декабря 2008 года №11/22, от 29 января 2009 года №12/12, от 23 апреля 2009 года № 15/16, от 23 декабря 2009 года № 22/12, от 15 декабря 2010 года № 31/15, от 23 декабря 2010 года № 32/19, от 25 марта 2011 года № 34/8, от 12 апреля 2012 года № 3/3, от 20 декабря 2012 года № 12/9, от 18 декабря 2013 года № 26/8, от 29 июля 2015 года № 48/3, от 29 марта 2016 года № 59/3, от 24 мая 2017 года № 11/3, от 14 февраля 2018 №19/9.

Решением Совета городского округа город Уфа от 24 мая 2017 года № 11/3 в решение Совета были внесены изменения, в том числе пункт 1 дополнен подпунктом 1.9 Приложение № 1-З «Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 01 июня 2017 года». Данные изменения вступили в силу с 24 мая 2017 года, опубликованы на официальном сайте Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан http://www.gorsovet-ufa.ru и в газете «Вечерняя Уфа» 26 мая 2017 года.

В Приложении № 1-З в подпункте 5.9 «Торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах» пункта 5 «Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания» установлена ставка арендной платы за земли, предназначенные для размещения объектов, предназначенных для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18 % от кадастровой стоимости земли (том 1 л.д.33, 205, том 4 л.д.30).

До принятия вышеуказанных изменений в решение Совета ставка арендной платы за аренду земельных участков была установлена решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29 марта 2016 года № 59/3 и составляла 1,94% от кадастровой стоимости земельных участков для размещения объектов, предназначенных для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах (том 1 л.д.194).

01 декабря 2018 года акционерное общество ТК «Октябрьский» (далее - АО ТК «Октябрьский»), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №... площадью ... кв.м, расположенного по адресу: адрес, обратилось в суд с административным иском к Совету городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части установления в п.п.5.9 пункта 5 Приложения №1-З ставки арендной платы земли, предназначенной для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18 % от кадастровой стоимости земли (том 1 л.д.5-8).

По мнению представителя административного истца, значительное увеличение ставки арендной платы не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582), а также положениям п.п.8 п.1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку ставка 5,18% от кадастровой стоимости земельных участков определена произвольно.

12 декабря 2018 года общество с ограниченной ответственностью «ЗатонСтройИнвест» (далее - ООО «ЗатонСтройИнвест»), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 729 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: адрес), обратилось в суд с административным иском к Совету городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании недействующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части установления в п.п.5.9 пункта 5 Приложения №1-З ставки арендной платы земли, предназначенной для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18 % от кадастровой стоимости земли (том 4 л.д.2-5).

По мнению представителя административного истца, значительное увеличение ставки арендной платы в 2, 67 раза не соответствует принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582), поскольку ставка 5,18% от кадастровой стоимости земельных участков определена произвольно, в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 07 февраля 2018 года производство по вышеуказанным делам объединено в одно производство для совместного рассмотрения (том 5 л.д.123-125).

В судебном заседании представитель административного истца АО ТК «Октябрьский» – Файзуллина З.З. требования поддержала по указанным выше основаниям, просила их удовлетворить, считает, что административным ответчиком не было представлено экономическое обоснование, не была проведена оценка доходности земельных участков. Указала, что судебная экспертиза, проведенная по данному делу, подтвердила доводы, указанные в исковом заявлении. На л.д. 142 экспертного заключения указано, что результат, полученный специалистами в Заключении №... от 15 мая 2017 года, в рамках метода рыночной экстракции в размере 2,98% является необоснованным, противоречащим представленным рыночным данным самими Специалистами, не соответствующими методологии оценки, а также Правилам определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582 и не содержит экономического обоснования установления ставки арендной платы за земельные участки рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов в размере 5,18 %. На л.д. 150 сделан вывод о том, что результат, полученный специалистами в Заключении №... от 15 мая 2017 года, в рамках компенсации затрат прошлых периодов в диапазоне 3,06-7,79 % является необоснованным, противоречащим представленным рыночным данным самими специалистами, не соответствующим методологии и оценке, а также Правилам определения размера арендной платы, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582 и не содержит экономического обоснования установления ставки арендной платы за земельные участки рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов в размере 5,18%. Доходы предприятия упали, расходы выросли, перед тем, как принять это решение, не был сделан анализ экономической ситуации на рынке и представленное заключение отсутствовало. Арендные платежи с 01 июня 2017 года по настоящее время не произведены в связи с обращением в суд. В экспертном заключении эксперт также дает мотивированную оценку пояснительной записке. Коммерческая активность в Уфе снижается, большинство торговых центров наполовину пустуют и отсутствовали основания для увеличения арендной ставки в 2,67 раза. С учетом изложенного просила удовлетворить исковые требования.

Представитель административного истца ООО «ЗатонСтройИнвест» – Валеева А.А. поддержала административные исковые требования. Заявила, что размер арендной ставки должен отвечать принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории РФ: экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших земельные участки, учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником здания, сооружения. Считает, что экспертное заключение может быть положено в основу решения. Статья 62 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагает обязанность по доказыванию обоснованности принятия нормативных правовых актов на органы, обладающие публичными полномочиями, административным ответчиком не доказана обоснованность принятого им нормативного правового акта. Какой-либо анализ экономического обоснования на момент принятия оспариваемого решения у Совета отсутствовал. В рамках представленного договора №... приложено Техническое задание на оказание услуг по экономическому обоснованию величины ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости за земли, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно п. 7 Технического задания экономическое обоснование ставок арендной платы должно быть осуществлено, в том числе с учетом функционального зонирования территории муниципального образования городской округ г. Уфа. Следует обратить внимание, что несмотря на указание в Техническом задании на необходимость обязательного учета Правил землепользования и застройки при экономическом обосновании ставки арендной платы в рамках Заключения №... указанное заключение не содержит ссылок на Правила землепользования и застройки, проведенный анализ в Заключении №... не основан на учете функционального зонирования территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Считает нарушенными права истца в связи со значительным и экономически необоснованным завышением арендной платы. Платежи за аренду земли с 01.06.2017 по настоящее время не произведены в связи с обращением в суд.

Представитель Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Валиева Ю.М. возражала против удовлетворения административного искового заявления по тем основаниям, что оспариваемый нормативный правовой акт принят в пределах компетенции Совета городского округа и не противоречит нормативным правовым актам, экономическое обоснование повышение ставок арендной платы содержится в пояснительной записке к проекту оспариваемого нормативного правового акта и заключении ЗАО «Эксперт-Оценка». Пояснила, что при обсуждении вопросов нигде никем не упоминалось заключение, так как заключение не является обязательным при принятии решения. Решение было принято на основании комплекта документов. Существует регламент внесения нормативных правовых актов в Совет ГО г.Уфа Республики Башкортостан, в котором описана процедура принятия решения. Существует диапазон ставок, установленный заключением и Постановлением Правительства РБ №480 в пределах 1,57 - 60 %. Заключение заказывало Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан. Депутаты, принимая оспариваемое решение, руководствовались предоставленными материалами. Пояснила, что экономическое обоснование содержится в заключении. Повышение ставки произведено в соответствии с диапазоном, установленным Правительством Республики Башкортостан №480 от 22 декабря 2009 года № 480 «Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан и земли, государственная собственность на которые не разграничена», был учтен также уровень инфляции потребительских цен, он влияет на кадастровую стоимость. Экономический рынок был исследован. Все расчеты по арендной плате ведутся через кадастровую стоимость земельного участка. Величина арендной ставки была определена в совокупности с экономическими факторами.

Представитель Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ - Фроловнин Н.С. возражал по поводу удовлетворения заявленных требований и поддержал свои возражения, представленные в письменном виде (том 2 л.д.183-185). Пояснил, что оспариваемый нормативный правовой акт принят в пределах компетенции Совета городского округа и не противоречит нормативным правовым актам, экономическое обоснование повышение ставок арендной платы содержится в пояснительной записке к проекту оспариваемого нормативного правового акта и заключении ЗАО «...». Указал, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан является юридическим лицом, ими заключен договор по составлению экспертного заключения. Вся входящая корреспонденция в Управлении регистрируется, однако не исключил возможность представления заключения в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан без регистрации.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, опросив специалиста и эксперта, изучив материалы дела, проверив решение Совета в оспариваемой части на соответствие нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что административный иск подлежит удовлетворению, суд приходит к следующему.

Как установлено пунктами «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, земельное законодательство.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (вступившего в силу с 1 марта 2015 года) если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пунктов 5 и 8 статьи 3 Закона Республики Башкортостан от 05 января 2004 года № 59-з (редакция от 28 мая 2015 года) «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан», абзацу 10 пункта 1.2 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года № 480 (редакция от 10 марта 2016 года № 72), органы местного самоуправления устанавливают ставки арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно статьям 20 и 33 Устава городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15 декабря 2006 года с изменениями и дополнениями) установление ставок арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности и земли, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к полномочиям Совета (том 2 л.д.82-134, том 4 л.д. 105-158).

Порядок принятия решения в соответствии с требованиями статей 36, 48, 61 Регламента Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан (утвержденного 14 сентября 2016 года решением Совета № 67/16) был соблюден (том 5 л.д.1-38).

Таким образом, решение Совета было принято уполномоченным органом в пределах его компетенции, в установленной форме и опубликовано в предусмотренном законом порядке. Данные обстоятельства административными истцами не оспаривались.

При этом федеральное законодательство предусматривает реализацию права субъектов Российской Федерации в данном вопросе с соблюдением основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации.

Так, пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, одним из которых является принцип экономической обоснованности, состоящий в том, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации возлагается на орган, принявший оспариваемый нормативный правовой акт (часть 9 статьи 213).

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что решением Совета городского округа город Уфа от 24 мая 2017 года № 11/3 в решение Совета были внесены изменения, в том числе пункт 1 дополнен подпунктом 1.9 Приложение № 1-З «Ставки арендной платы за землю на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан на период с 01 июня 2017 года».

Из пояснений представителя Совета городского округа город Уфа разработкой проекта решения по поручению Администрации городского округа город Уфа занималось Управление земельных и имущественных отношений.

В Регламенте внесения проектов муниципальных правовых актов в Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 29 марта 2012 года № 2/14 установлен порядок внесения проектов муниципальных правовых актов Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее по тексту - Регламент) (том 3 л.д.87-92).

Согласно п.3.4 Регламента к проекту муниципального правового акта, вносимого главой Администрации, в обязательном порядке прикладывается пояснительная записка курирующего заместителя главы Администрации, которая должна содержать общую оценку проекта муниципального правового акта, информацию об актуальности, обоснованности и последствиях его принятия, о его практической значимости.

При согласовании муниципального правового акта по внесению изменений и дополнений в ранее принятые муниципальные правовые акты или отмене ранее принятых муниципальных правовых актов прилагаются их копии (п.3.5).

Проект муниципального правового акта (в бумажном и электронном виде) с письмом на имя председателя Совета и пояснительной запиской курирующего заместителя главы Администрации, содержащей обоснование необходимости его принятия, вместе со справочными и аналитическими материалами, листом согласования и другими документами, предусмотренными настоящим Регламентом, передается в Совет не позднее чем за пять рабочих дней до заседания Президиума Совета (п.4.1).

Судом исследован вопрос о соблюдении регламента и порядок поступления в Совет проекта нормативного правового акта.

Проект нормативного правового акта направлен главой Администрации городского округа г. Уфа в Совет 24 апреля 2017 года с приложением на 17 листах (том 4 л.д.161). Перечень приложенных документов отсутствует, из пояснений представителя Совета следует, что в качестве приложения была получена пояснительная записка (2л.), проект нормативного правового акта и приложения к нему (10л.), заключение об оценке регулирующего воздействия (5л.) (том 4 л.д.27-37, 159-160,162-166).

Между тем какие-либо справочные и аналитические материалы, достоверно подтверждающие правомерность увеличения ставок арендной платы за земельные участки, предназначенные для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, с 1,94% до 5, 18 % от кадастровой стоимости земельных участков Совету не представлены.

Так, в пояснительной записке к проекту решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (далее – пояснительная записка к проекту решения Совета или пояснительная записка) говорится о том, что предлагаемые ставки арендной платы за землю сформированы по итогам сравнительного анализа начислений арендных платежей за землю по действующим договорам аренды земельных участков, заключенных после 01 января 2008 года с учетом кадастровой стоимости земельных участков, и экономической обоснованности, соответствующей доходности земельных участков, с учетом уровня инфляции потребительских цен, который по Прогнозу показателей инфляции до 2019 года по Республике Башкортостан на 2017 год составит 104,5%.

Однако результаты сравнительного анализа в пояснительной записке не приводятся, отсутствует какая-либо информация о многофункциональном анализе характеристик земельных участков, анализ финансовых результатов деятельности предприятий, тенденции развития бизнеса, не содержится расчета ставок арендной платы с учетом иных экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, в том числе прогнозного уровня инфляции, не приложены какие-либо иные документы, подтверждающие возможность увеличения ставок арендной платы в размере, указанном в приложении, и представленным на рассмотрение Совета (том 1 л.д.243-244, том 4 л.д.159-160).

В подтверждение соблюдения принципа экономической обоснованности заинтересованное лицо - Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ по запросу суда представило заключение закрытого акционерного общества «...» от 15 мая 2017 года № 17-395/1-КУ (далее – заключение ЗАО «...»), составленное в соответствии с договором на оказание консультационных услуг от 13 марта 2017 года (том 2 л.д.186-188). Техническое задание на оказание услуг датировано также 13 марта 2017 года (том 2 л.д.189-190).

Судом установлено и это признано представителем административного ответчика, что вышеуказанное заключение ЗАО «...» и иные аналитические материалы в Совет не представлялись.

Судом произведена проверка доводов представителей административных истцов об отсутствии данного заключения в период работы над проектом оспариваемого нормативного правового акта Администрацией городского округа г. Уфа в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 13 марта 2017 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа и ЗАО «...» в лице генерального директора С.С.З. заключен договор №... на оказание услуг по экономическому обоснованию величины ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости за земли, государственная собственность на которые не разграничена, под объектами торговли, для нужд городского округа город Уфа Республики Башкортостан, подлежащих применению с 01.01.2017 года, в соответствии с Техническим заданием (приложение №1 к договору). В соответствии с разделом 3 договора стоимость услуг составляет ... рублей, оплата производится в течение 30 календарных дней с момента предоставления отчета и подписания акта сдачи-приемки услуг. Согласно п.4.3 договора по окончании оказания услуг Исполнитель предоставляет Заказчику отчет и акт сдачи-приемки оказанных услуг. Акт сдачи-приемки оказанных услуг подписывается Заказчиком в течение 10 дней (том 2 л.д.186-187).

Заключение №... датировано 15 мая 2017 г., согласно объяснениям, полученным в ходе судебного заседания от специалиста С.А.С.., указанное заключение было изготовлено ЗАО «...» 15 мая 2017 года. Однако, акт сдачи-приема оказанных услуг по договору №... датирован лишь 04 июля 2017 года. Оплата по договору взыскана по решению Арбитражного суда Республики Башкортостан 25 декабря 2017 года. Факт изготовления и передачи его Заказчику 15 мая 2017 года ничем не подтвержден. На представленном Заключении отсутствует регистрационный штамп, на предложение суда о предоставлении доказательств, подтверждающих поступление в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Заключения 15 мая 2017 года (выписки из журнала входящей корреспонденции, поскольку в УЗИО предусмотрена регистрация всех входящих документов, визирование руководителя и т.д.) представитель Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа ответил, что какие-либо доказательства представлены быть не могут. На сайте Госзакупок обнаружить данный договор не удалось.

Вышеуказанное Заключение также не упоминается в пояснительной записке, на него не ссылается начальник Управления ЗИО Администрации ГО г. Уфа Е.Р.А. при предоставлении проекта решения на заседаниях Президиума Совета 10.05.2017 года (том 2 л.д.1-4), комиссий по промышленности и экономическому развитию, по бюджету, финансам и налогам 17.05.2017 года (том 2 л.д.5-7), по земельным и имущественным отношениям, по социальной политике и гуманитарным вопросам 18 мая 2017 года (том 2 л.д.8-10), а также временно исполняющий обязанности первого заместителя главы Администрации городского округа г. Уфа Ф.А.А. при предоставлении проекта на заседании Совета 24.05.2017 года (том 2 л.д.179-180).

Вышеизложенное свидетельствует о том, что формирование проекта нормативного правого акта и передача его с приложениями в Совет, в котором уже содержалась конкретная ставка арендной платы по каждому пункту и подпункту, велось без Заключения №..., что также подтверждает довод представителей административных истцов об отсутствии экономического обоснования и материалов, подтверждающих обоснованность предлагаемой ставки в проекте решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан».

Из выписок из протоколов заседаний Президиума Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан усматривается, что основной целью повышения ставок арендной платы на землю являлось пополнение бюджета города из-за снижения кадастровой стоимости земельных участков в результате их оспаривания в судебном порядке (том 2 л.д.1-10, том 4 л.д.167-178, 179-180).

В письменном отзыве представителя Совета и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа содержится ссылка на то, что ставки арендной паты по указанной категории не менялись с 01 января 2014 года по 31 мая 2017 года.

Между тем, суду представлены решения Совета и таблица, демонстрирующая изменение ставок арендной платы за земли, предназначенные для торговли на промтоварных и смешанных рынках, из которых следует, что ставки постоянно изменялись в сторону увеличения, в частности, с 01 января 2014 года ставка увеличена с 1,72% до 1,81%, с 01 апреля 2016 года по 31 мая 2017 года до 1,94%, с 01 июня 2017 года – 5,18%., то есть в 2,.67 раза по сравнению с предыдущей ставкой, установленной с 01 апреля 2016 года, несмотря на то, что информации, подтверждающей значительный рост спроса на коммерческую недвижимость и земельные участки по региону, а также по Уфе не отмечено, не подтверждается она и статистическими данными. Следует отметить, что с 2009 года оспариваемая ставка увеличилась в 10 раз (том 2 л.д.85).

В Постановлении Правительства Республики Башкортостан от 31 января 2017 года № 18 «Об утверждении бюджетного прогноза Республики Башкортостан на период до 2030 года» указано о снижении индекса потребительских цен, в процентах к предыдущему году, характеризующего инфляцию, в 2017 году (104,5% базовый) по сравнению с 2015 и 2016 годами (110,9% и 109-106% соответственно).

При увеличении ранее существовавшей ставки 1,94 на индекс потребительских цен 1,045 получается 2,02.

Кроме того, в письменных отзывах и из позиции представителей Совета и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа в суде следует, что ими не превышен диапазон ставок, установленный постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22 декабря 2009 года №480, для земельных участков рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов от 1,57-60,00%.

Суд, оценивая данный довод административного ответчика и заинтересованного лица, полагает, что статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы установлены Постановлением № 582, и они являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами, и установленный вышеуказанным постановлением Правительства Республики Башкортостан №480 интервал ставок, не освобождает Совет при установлении ставок от необходимости соблюдения основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации в постановлении № 582, включая принцип экономической обоснованности.

На иные документы, подтверждающие экономическое обоснование, административный ответчик и представитель заинтересованного лица не указывали.

Необходимость экономического обоснования изложена в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В материалах дела отсутствуют и административным ответчиком, несмотря на разъяснение предоставления доказательств обоснованности принятия нормативного правового акта, заинтересованным лицом, какие-либо доказательства внесения проекта решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О внесении изменений в решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городского округа город Уфа Республики Башкортостан» с учетом экономического обоснования ставок арендной платы за землю не представлены.

Из представленных суду выписок из протоколов заседания постоянных комиссий, Президиума Совета, Совета, в том числе проведенных и после 15 мая 2017 года, следует, что при представлении проекта начальник Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Е.Р.А. довел до сведения депутатов сведения о потерях бюджета в связи со снижением кадастровой стоимости земельных участков в городе Уфе и дал пояснения по конкретным ставкам из проекта, не приведя экономического обоснования (том 4 л.д.167-178).

Несмотря на то, что судом установлено отсутствие Заключения при разработке размеров ставок Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа (Заключение датировано 15 мая 2017 года, а проект решения и приложенными размерами ставок передан в Совет 24 апреля 2017 года), отсутствием данного Заключения при рассмотрении проекта Советом, судом исследовано данное Заключение с целью установления обоснованности приведенных в нем выводов.

В вышеуказанном заключении ЗАО «...» от 15 мая 2017 года был определен диапазон, исходя из условий рынка, ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости от 3% до 7,8%. Средняя ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости в границах городского округа город Уфа составляет 5, 85 %. В ходе проведенного исследования был проведен расчет ставки арендной платы двумя методами. По методу рыночной экстракции ставка арендной платы с учетом инфляции в 5 группе составила – 2,98 %, по методу компенсации затрат прошлых периодов ставка арендной платы с учетом инфляции в 5 группе составила от 3% до 7,8 % (том 2 л.д.191-244, том 5 л.д.58-111).

Между тем, в Заключении не содержится указание на использование при его проведении Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», тогда как данное условие содержалось в Техническом задании на оказание услуг по договору (том 2 л.д.189-190) и соответственно его результаты, как не соответствующие заданию и не содержащие выводы экономического обоснования повышения ставок и не могли быть приняты при обсуждении соответствующего решения.

В рамках представленного договора №... приложено Техническое задание на оказание услуг по экономическому обоснованию величины ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости за земли, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно п.7 Технического задания экономическое обоснование ставок арендной платы должно быть осуществлено, в том числе с учетом функционального зонирования территории муниципального образования городской округ г. Уфа. Следует обратить внимание, что несмотря на указание в Техническом задании на необходимость обязательного учета Правил землепользования и застройки при экономическом обосновании ставки арендной платы в рамках Заключения №... указанное заключение не содержит ссылок на Правила землепользования и застройки, проведенный анализ в Заключении №... не основан на учете функционального зонирования территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Из взаимосвязанных положений указанных норм следует, что вид разрешенного использования земельного участка определяется в зависимости от территориальной зоны, утвержденной в правилах землепользования и застройки, и не зависит от организационно-правовой формы организации или статуса физического лица, осуществляющего деятельность на земельном участке.

В данном случае усматривается, что в Заключении отсутствует анализ функционального зонирования территорий, категорий арендаторов, в чьем пользовании находится земельный участок, что противоречит изложенным выше нормам земельного и градостроительного законодательства, имеющего большую юридическую силу.

Так, объекты аналоги №1,№2,№3,№5,№7,№8 расположены в различных экономических районах города, имеют различную площадь и расположение относительно «красных линий», что является основными ценообразующими факторами при определении стоимости земельного участка и применение средней ставки в размере 805 руб./кв.м в год на участки с различными характеристиками не может быть признано обоснованным. По сути, базой является сам объект. База определена неверно в связи с тем, что в стоимости арендной платы не выделен компонент территории, на которой расположен объект. Взяты аналоги, расположенные на разных территориях, без соответствующей коррекции, что повлекло неточность выводов.

По ходатайству представителя АО ТК «Октябрьский», представителей Совета и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 28 декабря 2017 года в связи с возникшими сомнениями по установлению ставки арендной платы за земли, предназначенные для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в процентах от кадастровой стоимости, а также необходимостью специальных познаний в области арендных платежей за земли, назначена судебная экономическая экспертиза по определению экономического обоснования установления ставки арендной платы за земли, предназначенные для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в процентах от кадастровой стоимости.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: содержит ли пояснительная записка и заключение №17-395-КУ от 15 мая 2017 года исследование доходности земельных участков с учетом категорий земель и разрешенного использования, т.е. экономическое обоснование установления ставки арендной платы за земельные участки рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов в размере 5, 18%? (том 3 л.д.153-155).

При назначении экспертизы и обсуждении кандидатур экспертов, судом были озвучены гарантийные письма, представленные экспертными учреждениями, названы фамилии экспертов, поставлен вопрос о возможности отвода, отвод эксперту Г.А.М. заявлен не был (том 3 л.д.151).

После получения результатов экспертизы представителем Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа заявлен отвод эксперту с указанием на то, что он обращался с заявлением в прокуратуру Республики Башкортостан и его обращение было направлено в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа, по которому дан ответ.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, заслушав объяснение Г.А.М. который пояснил, что он удовлетворен полученным ответом и факт обращения не повлиял на процедуру и выводы проведенной им экспертизы, суд расценил ходатайство заинтересованного лица как несогласие с результатами экспертизы, а не отвод эксперту.

Ходатайство о проведении повторной либо дополнительной экспертизы никем не заявлено.

Из заключения эксперта ООО «...» Г.А.М.№... от 02 февраля 2018 года следует, что пояснительная записка к проекту решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03 декабря 2007 года №30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» не содержит экономического обоснования установления ставки арендной платы за земельные участки рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов в размере 5, 18%.

Заключение №... от 15 мая 2017 года является необоснованным, противоречащим представленным рыночным данным самими специалистами, не соответствующими методологии оценки, а также Правилам определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №582 и не содержит экономического обоснования установления ставки арендной платы за земельные участки рынков, торговых центров, торгово-сервисных комплексов в размере 5, 18% (том 6 л.д.4-358).

Кроме того, при экономическом обосновании ставок в Заключении не учтены требования Технического задания, не только по использованию Постановления Правительства Российской Федерации №582, но и п.7. предусматривающего при установлении экономического обоснования ставок категории арендаторов, разрешенного использования земельных участков, категории земельных участков на землях, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом функционального зонирования территории муниципального образования городской округ город Уфа.

Принцип экономической обоснованности закреплен в Постановлении №582 и означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Суд, оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, приходит к выводу, что ни в пояснительной записке к проекту решения Совета, ни в заключении ЗАО «...» не имеется экономического обоснования установления ставок арендной платы за земельные участки в оспариваемых размерах. Иные документы и доказательства, подтверждающие доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, ни в Совет, ни суду не представлены.

Судом исследованы письменные возражения представителя Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа и отзыв на заключение эксперта представителя Совета городского округа город Уфа об отсутствии обоснования выводов эксперта и признаны необоснованными, поскольку в заключении эксперта содержится анализ рынка единых объектов недвижимости в г. Уфе и Республике Башкортостан, данные о ценах сделок и предложений по продаже объектов недвижимости в г. Уфе, информация дополнена диаграммами, таблицами. Результаты анализа цен сделок и предложений на рынке земельных участков для коммерческого использования в г. Уфе с декабря 2011 года приведены в таблице №9 и диаграмме 3 (том 6 л.д.109-110) и сопровождают выводы эксперта о снижении уровня цен предложения по городу в течение 2015-2016 г.

В Заключении ЗАО «...» приведена динамика изменения средних цен на земельные участки для коммерческого использования с декабря 2011 года в форме таблицы 2.3.1.1.(том 5 л.д.73), которая полностью соответствует таблице №9 в заключении эксперта Г.А.М. Причем, специалист С.А.С., проанализировав сделки с недвижимостью за первое полугодие 2016 года, делает также вывод о резком и значительном снижении активности рынка (том 5 л.д.73), то есть анализ рынка в обоих заключениях свидетельствует о снижении активности рынка, но окончательные выводы различны. При этом оба специалиста связывают незначительный рост в конце 2016 года с появлением нескольких новых объектов по очень высоким ценам и делают вывод о том, что средний уровень цен вырос лишь по сравнению с серединой 2016 года и значительно ниже уровней всех периодов с 01.01.2012 по 01.01.2016г. (том 5 л.д.74). На вопрос суда об обоснованности прогноза на 2017 год специалист С.А.С. ответил, что на основе анализа приведенных в расчете аналогов и с учетом индекса потребительских цен.

В ходе судебного заседания эксперт ООО «...» Г.А.М. представил письменные пояснения по вышеуказанному заключению о том, что при исключении тех аналогов, которые не соответствуют диапазону среднерыночных данных, представленных в Справочнике оценщика недвижимости, Том П, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», Нижний Новгород, 2016г., под редакцией Лейфера Л.А., а именно находятся за пределами диапазона 9,1-15,2% (в среднем 12,1%), а также аналога №2 реализованного в рамках процедуры банкротства по цене в 2 раза ниже чем была заявлена, то в результате останется только аналоги №7, №9 и №10 и в результате ставка арендной платы составит 3.20%-3.95%:

Таким образом, недостаточный анализ полученных расчетов на соответствие рыночным данным позволил специалисту некорректно указать диапазон ставок в размере от 3,06 до 7,79%, что существенно повлияло на конечный результат.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11 мая 2004 года № 209-О, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Муниципальный представительный орган, призванный осуществлять контроль за экономически обоснованным и справедливым балансом интересов арендодателей и арендаторов земельных участков, а в конечном итоге и покупателей (избирателей), которые почувствует итоги повышения в цене на товары и услуги, в нарушение части 9 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не доказал соблюдение принципа экономической обоснованности, не представил анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности земельных участков в городе Уфе Республики Башкортостан.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции приходит к выводу, что административным ответчиком ставки арендной платы изменены не на основании анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности земельных участков, а исходя из экономической целесообразности, направленной на получение дополнительного дохода в бюджет муниципального образования и с целью восполнения его потерь ввиду уменьшения кадастровой стоимости земельных участков.

Нормативный правовой акт в оспариваемой части нарушает права, свободы и законные интересы общества с ограниченной ответственностью «ЗатонСтройИнвест», акционерного общества ТК «Октябрьский», так как приводит к необоснованному увеличению размера арендной платы за земельные участки, арендаторами которых являются административные истцы.

Поскольку подпункт 5.9 пункта 5 приложения № 1-З решения Совета противоречит Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, а именно принципу экономической обоснованности, и нарушают права общества с ограниченной ответственностью «ЗатонСтройИнвест», акционерного общества ТК «Октябрьский», то административные иски о признании нормативного правового акта не действующим в части подлежит удовлетворению.

В силу пункта 1 части 2 статьи 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании нормативного правового акта судом принимается решение об удовлетворении заявленных требований полностью или в части, если оспариваемый нормативный правовой акт полностью или в части признается не соответствующим иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и не действующим полностью или в части со дня его принятия или с иной определенной судом даты.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 28 постановления от 29 ноября 2007 года № 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» нормативный правовой акт или его часть могут быть признаны недействующими с того времени, когда они вошли в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу. Оспариваемый акт, принятый позднее нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, которому он или его часть не соответствует, может быть признан судом недействующим полностью или в части со дня вступления в силу оспариваемого акта. Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу. Обстоятельства, в связи с которыми суд пришел к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения.

Учитывая, что оспариваемый нормативный правовой акт в той части, которая противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, был принят позднее таких нормативных правовых актов, при этом оспариваемое положение не устанавливало права граждан и организаций, а регулировало исключительно вопросы определения размера арендной платы за земельные участки, при этом решение Совета в отношении административных истцов не применено (арендная плата за период с 01 июня по 31 декабря 2017 года не оплачена обществом с ограниченной ответственностью «ЗатонСтройИнвест», акционерным обществом ТК «Октябрьский»), то суд полагает необходимым признать решение Совета в оспариваемой части недействующим со дня принятия решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 г. №30/7 в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части установления в п.п.5.9 пункта 5 Приложения №1-3 ставки арендной платы земли, предназначенной для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18 % от кадастровой стоимости земельных участков.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 177-180, 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые заявления общества с ограниченной ответственностью «ЗатонСтройИнвест», акционерного общества ТК «Октябрьский» удовлетворить.

Признать недействующим со дня принятия решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 г. №30/7 в редакции Совета от 24 мая 2017 года №11/3 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» в части установления в п.п.5.9 пункта 5 Приложения №1-3 ставки арендной платы земли, предназначенной для торговли на промтоварных и смешанных рынках, в торгово-сервисных комплексах, в размере 5,18 % от кадастровой стоимости земельных участков.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова